据报道，在毕业季来临时，许多城市的房屋出租价格都有所上涨，北京地区更是上涨了10%左右，比租金上涨更让人不能忍受的，就是好不容易租到房后还发生了纠纷，别说刚出校门的学生，就是有着多次租房经历的人处理起来也很棘手。本期律师访谈，中国法律网李玥斌律师就租房时常见的一些纠纷为大家做一解答。

■ 事件导读

在房价步步高升而且还居高不下但工资总是原地踏步的今天，租房成为买不起房一族的必然选择。但是，租房也不是一件容易办成的事，且不提找房源时的各种曲折，租房时再是小心翼翼也可能会遇到陷阱，租到房屋后也不是就高枕无忧了，房屋可能会有问题影响使用，和房东之间也可能会发生矛盾，即便是要搬离出租屋了，也可能会发生争议。6月12日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》。《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。办法能否解决房屋租赁市场乱象，效果还拭目以待。

■ 本期嘉宾

李玥斌律师

律师姓名：李玥斌

执业机构：四川君合律师事务所

执业证

联系电话

电子邮箱：l.y.b_003@

个人网站：

联系地址：成都市华兴正街5号王府井商城B座26楼

李玥斌律师，中国政法大学毕业。有检察机关和公证处的工作经验，现为四川君合律师事务所专职律师，中国安全生产报（国家安监局机关报）协作律师，中国职业病网特聘律师。

主要业务领域：房地产，经济合同，劳动人事，大型集团诉讼，征地拆迁，房屋局间买卖，行政诉讼，保险合同，建筑材料，物流。

李律师的经典案例有：典型诉讼案例：

一、海尔纽约人寿保险股份有限公司与郭某某劳动赔偿案：在该公司原法律顾问劳动仲裁时，承认了所有对自己不利的证据，以及其日常管理松散，导致仲裁完全败诉的极度不利条件下接手该案，通过对证据本身的分析以及补充的新证据，最终达到法院判决完全胜诉的结果。

二、四川省攀枝花市郭XX诉四川省攀枝花市劳动局行政诉讼一案，在已经过了诉讼时效的情况下，通过其他法律程序避开时效，你知道合同法案例。最终达到了胜诉的目的。

■ 本期主题：与租房有关的法律问题探析

中国法律网编辑：请问李律师，在明知出租人是转租的时候，承租人有无必要了解出租人是否有转租权呢？如果出租人没有转租权对承租人有什么影响呢？

李玥斌律师：根据《合同法》相关规定，如果出租人不享有租赁物的所有权时，则未经合同约定或所有权人同意，是没有转租权的，如果在不经所有权人同意的时候讲租赁物转租，这时转租出租人与承租人之间的租赁合同属于转租出租人的无权处分，则所有权人有解除选择权，可以选择追认转租，那么转租合同有效，但是所有权人一旦选择解除与转租出租人之间的租赁合同，则转租合同无效，所有权人有权随时收回房屋。这样必然给承租人带来不可预测的巨大法律风险，因此建议承租人在承租房屋时查证出租人是否是房屋的所有权人，如果不是则建议最好确定其享有转租权。

中国法律网编辑：在自己并不知道转租人并无转租权的情况下，如果房东收回房子的，承租人要怎么维权呢？

李玥斌律师：如前所述，如果承租人不知道转租人没有转租权的，房东有收回房屋的可能，如果客观上发生了这种情形，承租人与转租人所签订的租赁合同必然无效，但根据合同法规定，可以向转租人主张缔约过失责任，要求转租人赔偿自己的经济损失。具体操作方式可以请求街道办的人民调解委员会进行调解，也可以提起诉讼。

特别提示：在缔约过失中，原告对过失承担举证责任，因此承租人必须举证证明转租人刻意隐瞒其没有转租权或所有权。

中国法律网编辑：租的房子由于房屋本身的问题，比如漏水，给邻居造成损坏的，责任由房东还是承租人承担呢？

李玥斌律师：房屋本身问题给邻居造成损害属于特殊侵权行为，应当由房屋的所有权人承担。

中国法律网编辑：在签订租赁合同的时候，承租人需要注意些什么问题？

李玥斌律师：

（1）注意出租方是否有处分房屋的权利，如果是房东，则建议要求查看房屋所有权证原件，如果是转租方，则建议要求查看房屋所有权人给转租人出具的授权委托书和他们之间的租赁合同中是否同意转租；

（2）交接房屋时注意房屋本身质量问题；

（3）房屋内有设施，如家电家具的，请做好交接清单；

（4）长期租房改变了物业合同主体的，建议将租赁合同以及变更后的物业合同分别交予物管公司和房东

（5）注意水电气物管费用以及交费时间，已经交费的截止时间等具体数据应当在合同上体现。

中国法律网编辑：很多网友都想知道，出租屋内物品被盗了，那房东是否有责任呢？有的是承租人和房东同住一套房的，此种情况是否影响房东承担责任呢？

李玥斌律师：两种情况中，如果房东本人并未参与盗窃，则房东只对房屋门锁门窗等存在安全隐患的情况承担部分的责任。

中国法律网编辑：承租人利用承租的房屋进行违法犯罪活动，比如非法经营的，出租人是否承担责任？和出租人是否明知有无关系呢？如果出租人要承担责任那如何避免？

李玥斌律师：违法犯罪活动中，出租人未必承担责任，如果出租人明知存在违法犯罪行为而不制止或报案的话可能会构成刑事责任。因此出租人最好在出租房屋之前在合同中约定严禁利用房屋从事违反犯罪活动，如果知情后建议尽快报告公安或其他相关执法部门。

中国法律网编辑：很多网友都咨询这样一个情况，租房合同中并没有关于违约金的约定，但是在一方有违约行为的时候，不知道该怎么求偿，还可不可以主张违约金呢？请律师给大家讲解一下。

李玥斌律师：违约金是对合同的履行过程中双方的限制，如果没有约定违约金则不能主张违约金。如果客观上存在了经济损失，可以主张经济损失，但必须对损失数额进行举证，在主张权利时不如主张违约金那么方便。

中国法律网编辑：很多租房的人都担心会上当受骗，请律师给大家提个醒，在租房的时候需要注意些什么问题呢？

李玥斌律师：建议租房时通过正规渠道了解，与房东本人见面并签订合同，不要轻信他人如房东亲戚朋友的委托书。签订合同时仔细查看房屋，查看房东本人身份证房屋所有权证等。

中国法律网编辑：请律师给出租人和承租人分别提点意见建议。

李玥斌律师：房屋租赁是常见的法律活动，如果是长期租赁建议双方必须签订书面合同，一方面方便合同履行证据提取，也避免双方产生争议后不好处理。另外法律规定在房屋租赁合同中，租期超过6个月的租赁合同如果没有采用书面方式则无效。

给出租人的建议：

除了前面的建议外，仔细查看出租人身份，根据现行法律规定，不建议房屋出租人变更房屋用途租赁给承租人（典型如住宅商用）。建议在租金支付和房屋本身用途上对承租人进行限制，如违约金和约定单方面解除权。一般情况下不建议在合同上同意转租，否则合同履行会增加不少法律风险。

给承租人的建议:

除了前面的建议外，建议仔细查看房屋本身结构，房屋设施是否齐全，出租人是否对该房屋有出租的权利。如果要对房屋进行装修的，请注意考虑房屋结构可能变化，建议事先与房东商量。房屋所有权在租赁期内发生变化的，租赁合同本身的效力不受影响。