商品房认购书的风险防御

商品房认购书的订立相比拟力简朴，一样平常是购房者与开拓商回收据约书情势订立条约，该条约自两边当事人具名或盖印时条约创立。但商品房认购书并不由于其订立简朴而风险低，相横竖由于其条约条款少，导致很多工作没
　　商品房认购书的订立相比拟力简朴，一样平常是购房者与开拓商回收据约书情势订立条约，该条约自两边当事人具名或盖印时条约创立。但商品房认购书并不由于其订立简朴而风险低，相横竖由于其条约条款少，导致很多工作没有约定或约定不明，并且开拓商也每每会操作商品房认购书的简朴做文章，侵害斲丧者的权力。可以说，与其他房地产条约对比，商品房认购书的风险并不比那些条约的风险低。既然有风险，那么就要去防御。假如购房者不能告急于专业法律人士，就只好通过本身，多相识一点相干常识，有用地规避风险。
　　与其他条约一样，商品房认购书采纳要约、理睬方法。但为了辅佐购房者更好地领略相干常识，笔者将商品房认购书订立中的风险防御事变，分为三个阶段。购房者应在这三个阶段里，始终审慎，做好应做的事，就能正当地维护本身的权益。
　　（一）商品房认购书订立前期
　　这个阶段，虽不必要订立条约，但做好足够的筹备，对防御风险也长短常须要的。购房者在这个阶段必需做好两项前期事变，详细如下：
　　1．购房者必需思量成熟，抉择购置将要预订的商品房。
　　购房者买房不能像买菜一样，应稳重行事。在抉择购置该商品房之前，应做一些须要的观测和咨询事变，观测的内容应包罗：开拓商的诺言和气力，其他前提相同楼盘与你看中的楼盘的价值、区位、户型、情形较量，该开拓项目标一些根基环境。关于开拓商诺言和气力环境，以及该开拓项目标一些根基环境，购房者可以从以下三个途径去相识：（1）可以去有关行政主管部分咨询，该项目是否以在建工程或土地行使权或房屋抵押向银行贷款；该项目是否有法律缺陷，该项目是否已具备相干的手续；开拓商的以往的开拓业绩如多么环境；（2）可以从群众及知情者处相识一些信息，如开拓商的诺言与气力；（3）可以从开拓商的售房部有选择性地捕获信息。而该房与其他楼盘较量的环境，只能由购房者辛勤地多跑几家开拓商咨询了，有客户上门买房开拓商都长短常热情迎接的。通过这样的一些观测，购房者可以解除一些根基的法律风险，明晰该商品房是否确实实惠值得购置。
　　譬喻，家住荆州市的袁老师看中了一所由荆州市新江房地产开拓有限公司正在开拓的江跃小区内的一套商品房，价值、区位、户型袁老师都较量满足。此时开拓商荆州市新江房地产开拓有限公司要求袁老师签署一份商品房认购书，袁老师称其要思量思量，第二天再签。出了新江房地产公司江跃小区售房部的门，袁老师就奔向与江跃小区相邻的另一房产开拓商荆州市长河房地产开拓有限公司正在开拓的长河小区的售房部。袁老师对长河小区的售房部小姐说，其已看了江跃小区的屋子，已筹备签条约了，此刻是顺路过来看看长河小区的屋子。售房小姐一听，连忙就急了，忙说您万万别买江跃小区的屋子，江跃小区的屋子怎么怎么欠好，尤其是江跃小区的土地所有向银行抵押，新江公司的气力不雄厚。听到这个动静，袁老师忙向土地解决部分查询此事，公然江跃小区的土地已所有在土地解决治理了抵押挂号。袁老师毅然打消了向新江公司买房的打算，停止了经济丧失。由这个例子可以看出由于偕行业之间的竞争，且售房业绩与售房事恋职员的收人细密接洽，以是其他的开拓商每每会走漏“天机”。虽然，购房户对这些动静，要举办核实，也不能偏听偏信。这一招在买房进程中每每反复奏效。
　　2．购房者应起劲争取不与开拓商订立商品房认购书。
　　通过前一项筹备事变，购房者已经根基相识了该商品房屋的部门环境，确定了该商品房的可购置性，不少购房者就开始急着与开拓商签署条约了。着实，这是犯了买房的大忌。笔者提示购房者，在商品房交易条约签署前，永久不要示意太急，而要争取闪开拓商比我们急。由于“急”不只仅是倒霉于争取条约签署进程中的有利职位，还每每会粗心大意草草签署条约疏忽了防御风险，从而为本身的丧失种下了祸端。真话说，订立商品房认购书，对购房者确实没什么益处，并且还会为购房者带来风险。对这样一个无益的条约，购房者照旧能不签就不签为好。
　　（1）购房者不与开拓商签署商品房认购书，开拓商并不必然就不卖屋子给购房者，全国哪有商家有买卖不做的原理，只要开拓商没有将该屋子预订给其他人，在有利可图的环境下，他照旧会把屋子卖给你的。大概在会谈进程中，不少开拓商会僵持他的要求，乃至立场倔强，但购房者应大白这不外是在会谈，开拓商虽然要维护本身的好处。事实签署这个条约对他有利。
　　（2）并不必然就有其他人向开拓商预订该商品房，尽量开拓商会将他的贩卖环境形容得很好，并警告购房者如不预订，就会买不到想要的房，但开拓商的现实贩卖环境每每并不像他所先容的那样好，不然他也不会那么好意，不断地劝购房者预订该房。
　　（3）纵然购房者因拒绝订立商品房认购书，而损失了购置该房的机遇，也没什么大不了的，全国的房多得很，有钱还怕买不到？虽然，假如在全力和争取无效的环境下，购房者仍对该房情有独钟，抉择购置，那么就只有做好后头阶段的风险防御事变。
　　3．购房者应把握须要的法律常识应对买房。
　　平凡的老黎民买一套住宅每每必要支付本身及家人几年、十几年以致几十年的积储。对这样一个重大的经济举动，理应稳重审慎，深图远虑尔后行。法律掩护购房者的正当权益，但法律同样是公正、合理和严重的。假如因购房者的冒失而订立商品房认购书，订立后却忏悔，在法律上是没有依据的，必需包袱倒霉效果。以是，购房者就应在签署条约时思量清晰再签约。而购房者奈何思量清晰，只能依据相干法律常识。着实，对买房这样一件重大的经济举动，从某种意义上说，没有丧失与有丧失对比就是赚了，所觉得停止风险而抽出一点时刻去相识一下相干常识，并不挥霍，而是其它一种意义上有代价的劳动。
　　做好了以上三项筹备事变，根基上就可以进人订立商品房认购书的最重要的阶段，即商品房认购书的订立。
　　（二）商品房认购书订立时
　　这个阶段，是三个阶段里相对重要的一个阶段，对防御风险具有繁重要的意义。因为这个阶段时刻较短，以是购房者防御风险的事变异常求助，并且是与订立条约同时举办。购房者应做好以下几项防御风险的事变：
　　1.找出风险之处。
　　在商品房认购书订立进程中，着实购房者最大的风险来自于开拓商。通过观测，笔者发明开拓商习用的本领大同小异，也就导致商品房认购书的风险点就在那么几处。要找出条约中的风险点，就起主要相识敌手——开拓商习用什么本领。开拓商的伎俩有的会在它提供的条约书中示意出来，请先看一份由开拓商提供的典范的商品房认购书：
　　商品房认购书
　　甲方：广元市鹏程房地产开拓有限公司
　　法定代表人：李惠侠
　　乙方：罗堂清
　　身份证号：
　　甲、乙两边经充实协商，告竣如下协议：
　　一、乙方认购甲方开拓的位于广元市区的梦烟楼小区第一栋1层的住宅一间。乙方交纳定金贰万元。
　　二、乙方应于本条约签订之日起一个月内与甲方签署商品房预售条约，不然定金不予退回，甲方并有权处理该房。
　　三、乙方不得违约，不然定金不予退回。
　　四、产生纠纷，友爱协商办理，协商不成，提交人民法院诉讼。
　　甲方（签章）：乙方（签章）：
　　2002年8月15日2002年8月15日
　　从这份条约中，可以看出这份条约对购房者罗老师是极为倒霉的，最后罗老师确实也因此承受丧失。开拓商在订约前的口头理睬所有没有落实，罗老师花了钱却没有买到合意的屋子。开拓商在此份条约中，玩的本领首要是恍惚房屋环境条款，操作定金条款限定购房者等要领。这份条约虽不是足以反应所有题目，却也是“管中窥豹，可见一斑”。凡是开拓商的要领首要有两方面：
　　（1）以卖弄宣传方法以及理睬诓骗斲丧者。在房地产项目开始启动后，开拓商每每会在取得预售容许证之前，就把售房部运作起来。起首将售房部装修得漂大度亮，让购房者下意识认为他要买的屋子也是云云，这套伎俩美其名曰“包装商品房”；其次，将各类广告铺天盖地的打出去，有印刷宣传画的，有在电视台、电台播放广的，有在网站建造网页的，各类方法一应俱全，而这些宣传画，照片每每是经美化加工的结果图，虽然悦目。这套伎俩美其名曰“宣传商品房”；再次，做个视觉结果极佳的微缩模子，加上灯光装饰结果，让人认为要买的就是这人世天国，这套伎俩美其名曰“展示商品房”；然后，就是售房职员对购房者的不厌其烦式的先容。花言巧语式的理睬，可真到交房那一天才发明所有是假的。譬喻，罗老师所买商品房楼前的绿地酿成物业解决小楼，开拓商表明：一是当初的计划改变；二是这么大一个小区也必要物业解决。乍一听，罗老师认为还挺有理，可一想本身就是冲着这块绿地才买这套商品房，何况为什么物业解决用房就要占用绿地呢？罗老师又找到开拓商榷个说法，开拓商复原，罗老师当初看的模子是美化结果微缩模子，应承与究竟有所出人，何况，开拓商有权改变计划。罗老师明知本身亏损，却又无可若何，只好选择忍耐。在中国，不知道有几多像罗老师这样的亏损受骗的购房者，他们却多半选择了与罗老师一样的方法——无奈地接管。
　　（2）以提供条约文本方法诓骗斲丧者。为什么房地产开拓商会要求订立商品房认购书？为什么房地产开拓商会提供条约文本？重要的缘故起因就是开拓商通过签署一个他提供文本的商品房认购书以告竣他的一些目标。商品房认购书一样平常有标的条款，两边当事人的姓名、名称或住所条款，预订房屋相干环境约定条款，条约推行限期条款，违约责任条款这5个首要条款，这5个条款中除两边当事人的姓名、名称或住所条款外，都较量多的被开拓商操作，造成了购房户的风险。
　　开拓商的详细操纵要领如下：
　　第一，改字法。这个要领首要是运用改变条款中的重要笔墨以使条款意义大变的要领，此条款多运用于标的条款。公正约定应是束缚两边的，在标的条款中，应约定条约任一方应在本条约签署后几日内与条约相对方依据认购书有关预订房屋环境的条款签署正式的商品房预售条约或商品房贩卖条约，不然视为违约。条约的任一方的举动导致呈现两边依法不能签署正式的商品房交易条约等究竟上无法推行条约的环境，视为举动方违约。
　　因两边在签署正式的商品房交易条约进程中不能就除本条约已约定的预订房屋相干的环境条款之外的房屋交易条款告竣同等，而放弃订立商品房交易条约的举动不视为违背本条约约定。然而，在有些开拓商提供的商品房认购书文本中，对标的条款却改为：购房者应在本条约签署后几日内与售房方签署正式的商品房预售条约（或商品房交易条约），不然视为购房户违约。这样一来，加重了购房户的责任，将两边的任务强加到购房者一方。且岂论这样的约定是否有用，但假如购房者与开拓商签署了这份条约，必定会给购房者带来不少的风险，无尽的烦恼。由于，假使当该条款有用时，则无论奈何的前提，购房者都要与开拓商签署商品房交易条约，而失去了协商订立商品房交易条约条款的权力，并且开拓商不与购房者订立商品房交易条约的举动不组成违约，可见该效果的严峻性。虽然，笔者以为这样的条约约定应是无效的。《条约法》第40条划定，提供名目条款一方免去其责任，加重对方责任，解除对方首要权力的条款无效。很显然，开拓商提供的条约条款切合该划定。不外无论奈何，购房者都不能签这样的条约，更不能因该条约交纳定金。由于，纵然购房者赢得了纠纷的最后胜利，但最后的胜利每每必要淹灭购房者太多的时刻、款子和精神，而开拓商并不会因此丧失什么。况且，谁又能担保购房者能赢得最后的胜利？倒不如在订条约时当真些，谋略些，维护本身的正当权益。
　　第二，恍惚法。“恍惚法”即开拓商恍惚一些重要条款的表述，使之处于一种没有约定或约定不明的状况。这种要领多被运用于有关预订房屋根基环境的约定条款中，它是“改字法”的孪生兄弟，经常同时被开拓商行使。商品房认购书有关预订房屋根基环境的条款，正常浸染与目标应该是为镌汰或停止两边签署商品房交易条约时分歧过多，而致最终无法订立的风险，但部门开拓商提供的商品房认购书的相干条款却偏离了这个条款正常的目标与用途，而只是为到达开拓商加大权力，镌汰责任的目标。预订房屋的根基环境条款可包罗价值、面积、坐落位置、户型四种，假使开拓商的商品房认购书仅仅是差池这些环境举办约定，那也无可厚非，只是加多了两边的风险罢了，但开拓商是用恍惚法界嗣魅这些条款，并与用改字法界说的标的条款同时施用，以便在签署商品房交易条约时，加大自由度，使进步价值、镌汰面积、改变位置、户型等而不受限定；而购房户却由于不公正的标的条款，以及违约责任条款的限定要受制于开拓商提出的售房前提，很难真正实现条约两边的划一法律职位，对商品房交易条约条款举办所有的协商订立。在某种水平上，还会影响购房者在签署商品房交易条约后利用本身的正当权力。
　　第三，诱骗表明法。诱骗表明法是开拓商在订立交易条约进程中习用的技巧，它通过对条约中呈现的笔墨、术语举办卖弄的表明，以到达开拓商的诱骗目标，“诱骗表明法”被开拓商运用于商品房认购书订立以致购房者买房订条约的全进程。由于购房者相对付开拓商的事恋职员，专业常知趣识得较少，以是并不知道条约中呈现的有关房地产、法律方面的专业术语的寄义，开拓商每每操作这一点去曲解专业术语。譬喻，违约责任条款中，有关“定金”的约定，平凡购房者每每并不知道“订金”、“定金”、“押金”、“违约金”、“认购金”的界说及区别，只是听开拓商的表明。开拓商就表明说，由于购房者有的认购了商品房，就交点钱意思意思，到时辰可以退回。中国的汉语最是博大博识，什么是“意思意思”？到时可退还的到时是何时？不清晰。可一旦呈现纠纷，购房者别想从开拓商哪里直率地退回一分钱。笔者留意到，不少媒体大力大举提示购房者留意“订金”、“定金”的区别。着实，它们的区别是理论与法律划定上的，无非是在购房时签署商品房认购书后如不签署商品房交易条约，购房者有官僚求退回约定的“订金”却无官僚求退回约定的“定金”。但在实际中，它们没有很现实的区别，无论是交付“定金”照旧“订金”城市为购房者带来风险，一旦购房者违约，“订金”、“定金”一样会被开拓商占有难以要回。纵然诉讼，开拓商每每巧扬款式算出各类丧失与“订金”、“定金”相抵。再譬喻，关于商品房的“起价”“均价”“暂订价”等术语，购房者也分不清。在签署商品房认购书时，开拓商要求按“均价”交付商品房，并表明“均价”是该商品房最优惠的价值，着实基础不是。比及订立商品房交易条约时，就得由开拓商定这个“均价”了。
　　着实，无论是条约之内照旧条约之外，开拓商运用的诱骗伎俩并不高超，乃至是些简朴的“笔墨游戏”，本书不行能罗列出开拓商的全部伎俩，但只要购房者能稳重警惕，不轻信开拓商，就能找出商品房认购书订立进程中的风险点，并着重举办防御，一一办理。
　　2．针对风险，准备办理方案，与开拓商协商订立条约。
　　开拓商提供的商品房认购书文本并不是不能修改的。在找出商品房认购书文本的欠妥之处后，购房者可求教专业人士或书本，一一提出修改意见。条约的条款就是由条约当事人协商订立的，世上没有不能协商的条约。开拓商提供了商品房认购书的文本，文本的条款只是代表了开拓商片面的意思暗示，在购房者与开拓商两边签约前并不能产生束缚两边的法律效力。购房者对条款的差异意见可以向开拓商提出，并可暗示如不修改，购房者将不买该房。在协商后，大概开拓商会接管，那么两边就可以对文本中的条款举办修改后具名订立；大概开拓商不接管，乃至有也许声称该条约文本是不行修改的，那么，购房者就要思量是否可以或许包袱发明的风险，接管开拓商提出的条约条款，如能接管，两边虽然可以订立条约，如不能接管，可以明晰的奉告开拓商不买该房。虽然，购房者在与开拓商协商进程中，也会呈现相互让步的环境，而最终告竣协议。条约的订立大多就是协商、妥协、再协商、再妥协这样不绝缩小两边要求的差距的进程。
　　其它，购房者也可提出本身的商品房认购书文本由两边协商后订立，而不行使开拓商提供的文本，这样对购房者更为有利。
　　（三）商品房认购书订立后
　　并不是商品房认购书定立后，购房者就只能等着订立签订商品房交易条约了，若是购房者在商品房认购书订立后发明该条约显失公正，在这段进程里，照旧可以有所作为的，亡羊补牢，为时不晚，并且这个阶段仍会有新的风险必要实时防御。当购房者在商品房认购书签署后，刚刚发明该条约欠妥或有新的风险呈现，可循以下要领办理。
　　1．说明当前形势，说明风险及题目地址。
　　购房户在条约订立后，刚刚发明该条约欠稳当，起首不要慌，忙乱中每每会犯下新的错误；其次要说明该条约是否在原则题目上欠妥，不公正。假如仅是由于购房者不想再买预订的商品房，那是无法获得法律支持的，虽然，两边当事人赞成扫除条约的除外。假如是由于购房者没履历而签署了显失公正的条约，照旧有步伐办理的。假如形式改观，发明新的风险，购房者也要说明清晰风险是否确实达到及其严峻的水平。
　　2.办理题目。
　　看待显失公正等身分的购房者不满足的商品房认购书，可视详细环境回收恰当办理要领。对商品房认购书中订立后发明的新风险、新题目也可按照差异环境回收响应的对策。
　　对因显失公正等缘故起因而购房者不满足的商品房认购书，购房者可回收以下要领办理：
　　（1）与开拓商协商，订立增补协议。笔者以为当事人协商办理是办理纠纷的最好方法，与诉讼对比，它没有诉讼本钱，速率快、服从高，对缓解抵牾以及提防诉讼风险等都有甜头。但它因为没有国度强制力为担保，也没有第三人的裁决，每每因两边无法告竣同等而没有结果。对付购房者来说，在与开拓商协商订立增补协议的进程中，要留意掌握要求的分寸，不只要正当还要合情公道，这样有助于两边缩小差距，进步订立增补协议的也许。增补协议中可以对原条约中欠妥的条款举办修改，只管实现公正。
　　（2）向人民法院告状，取消该协议。这种办理方法只合用于因重大误解订立的或订立条约时显失公正及以严峻诓骗而订立的条约，对其他仅因购房者不满足的条约不合用。而合用这种办理方法时应留意两点：一是环境严峻到必要取消该协议，假如原条约中没有约定较多的定金、订金可能严肃的违约责任条款，笔者提议不采纳这种方法办理；二是购房者利用取消权的时刻应切合要求，既要在一年内提出，又要在签署商品房交易条约条件出。利用取消权的首要法律依据是《中华人民共和国条约法》第54条之划定。
　　如在两边的商品房认购书中有选择仲裁的条款，且该条款有用，购房者应向仲裁机构申请仲裁。在采纳这种方法时，购房者必然要留意收罗证据，由于购房者必需以足够的证据来证明本身主张的究竟。
　　对商品房认购书订立后，购房者发明的新风险、新题目，同样可采纳协商方法办理，对新发明的，诸如开拓商无气力推行条约等新环境，可回收书面关照扫除条约的方法办理，如发明开拓商的策划环境严峻恶化，笔者提议应尽快告状至法院，并申请采纳诉前保全法子，以镌汰丧失。
　　防御风险的各项事变都是为了辅佐购房者有用的镌汰或停止丧失。一样平常环境下，笔者不同意购房者的恣意悔约，它同样是违法举动。但假如购房者在签署商品房认购书后确有缘故起因不能或不肯意购置预订的房屋，笔者提议购房者采纳如下方法办理：
　　尽快口头关照开拓商，并与其协商，签署增补协议。如开拓商提出的前提过于苛刻，可以在订立商品房交易条约时，对商品房认购书中未约定的房屋交易条款提出公道正当的但开拓商不能接管的要求，并以此为由不订立商品房交易条约，收回定金或订金。
　　案例：
　　赵名声老师系A市大学传授，赵老师于2001年7月15日与并州市下元房地产开拓有限公司订立商品房认购书，条约约定：赵老师预订并州市下元房地产开拓有限公司开拓的商品房一套，商品房面积120平方米，价款为24万元人民币，并约定两边于2001年8月1日签署商品房预售条约，赵老师随后交纳了定金2万元。但在商品房认购书签署后的第5天，赵老师接到上级调令，组织布置其到B市的另一大学任副校长。赵老师找到下元房地产公司协商此事，但下元公司僵持不退回赵老师的2万元定金。无奈之下，赵老师想出一计，称其不扫除条约了，并如约在8月1日前去下元公司。但在订立商品房预售条约进程中，赵老师要求按套内行使面积计价，而开拓商原定的是按构筑面积计价，功效两边产生争议，当天未订立商品房预售条约。一个月后，赵老师以两边都未违约，只是计价方法条款无法告竣同等而未签署商品房预售条约为由，诉至法院要求开拓商退回定金，而且商品房认购书同时终止。功效，法院支持了赵老师的诉讼哀求。虽然，赵老师因非凡缘故起因而采纳这种非凡方法有用地停止了丧失，假如无合法缘故起因悔约违约是不敷取的。
　　商品房认购书订立进程中的风险诸多，笔者难以逐一罗列，购房者应引起足够重视，多求教于专业人士，防御风险，走好买房进程中的第一步，为往后的措施打下基本，开个好头。
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