长沙市雨花区万家丽路长沙市汽车工业总公司、湖南华洋汽车贸易有限公司等6家汽车4S店诉圭塘村“单方解除土地使用权租赁合同”一案，于3月9日在长沙市雨花区法院开庭审理，该案引起世人瞩目，不仅因为它关系到民生热点——政府征收，还关系到立法宗旨的阐释和论证——本案的租地合同能否以政府征地是“不可抗力”为由解除。

案件事实

2002年，长沙汽车工业总公司、湖南华洋汽车贸易有限公司等六家汽车销售公司基于长沙市雨花区政府繁荣区域经济，打造万家丽中路“汽车走廊”的精神，通过港交会等有关招商引资方式，与长沙市雨花区圭塘街道办事处圭塘村委会签订了为期20年（2003年4月至2023年4月）共约80亩集体土地的《土地使用权租赁合同》，用于品牌汽车4S店项目建设。合同约定，甲方（圭塘村）：“不以任何方式废除或提前中止协议（除乙方6个月不缴纳租金）”。圭塘村的上级机构雨花区政府主持了由各有关部门参加合同签字仪式，圭塘办事处代表区政府作了鉴证。

湖南华洋汽车贸易有限公司与圭塘村委会于2003年3 月28 日签订。长沙市汽车工业总公司于2002年12月28日签订。

长沙市鹏驰汽车销售有限公司于2003年元月6日签订。

湖南君临汽车贸易有限公司于2005年7月4日与圭塘村委会转签接管。

2003年7月28日，长沙市规划管理局下发了建设用地规划审批单，用地单位：长沙市雨花区圭塘街道办事处圭塘村民委员会。

2003年12月9日长沙市规划管理局下发《建设用地规划许可证》 。

2009年11 月10日，长沙市人民政府上报（2009）政国土报字071号《申请农用地转用、土地征收报批单》，2009年12月20日，湖南省人民政府下发了（2009）政国土字第1409号《农用地转用、土地征收审批单》。土地租赁合同法。圭塘村出租给六家汽车销售公司的土地湖南省人民政府《农用地转让、土地征收审批单》所审批的是：用地单位是雨花区圭塘街道办事处圭塘村民委员会，建设项目名称是：长沙市雨花区圭塘村安置项目用地。

2010年10月12日圭塘村委会向长沙汽车工业总公司等六家汽车4S店发出《解除合同通知书》。理由就是土地被国家征收，属于《合同法》“不可抗力”的免责事由，通知解除《土地使用权租赁合同》。

【聚焦争议】

《解除合同通知书》，六家汽车4S店不仅不服，而且十分气愤，万家丽路“汽车走廊”是他们斥资数千万从一片荒地上一砖一瓦建设起来的，历经7年风雨，终于打造成功今天的繁荣景象，令其成为黄金宝地。当初敢投巨资，是基于对雨花区招商引资政策的信任，基于对圭塘村承诺的信任。汽车4S店与圭塘村的《土地使用权租赁合同》是真实有效的，是基于双方的真实意思签订的合同，没有损害国家、集体、社会公共利益。对合同的真实有效性，本案双方均无争议。本案争议聚集在：湖南省人民政府下发的（2009）政国土字第1409号《农用地转用、土地征收审批单》能否构成合同法定解除理由之：不可抗力。

本案争议激烈，原告起诉、被告反诉（反诉已撤回）。原告认为被告的不可抗力理由不能成立，诉请依法判令原《土地使用权租赁合同》继续有效；被告辩称：经省人民政府批准的征用土地的行为合法有效，该征地行为导致双方签订的租赁合同无法继续履行，属于《合同法》上的“不可抗力”的免责事由，因此圭塘村有权单方解除合同，并诉请判令被告立即归还土地。

若不细究，本案被告圭塘村委的诉求似乎有道理，因为政府的征收行为在一般百姓眼里的确能构成“不可抗力”。皮之不存、毛将附焉？地都被征了，租地合同当然无法继续履行，圭塘村委当然有权解除合同。然而，从道理、法理上细细分析，结论恰恰相反。

一、什么是不可抗力？

不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。理论上通常认为不可抗力包括（没有具体的司法解释）：

（1）重大的自然灾害，如地震、洪灾等。

（2）重大的社会非正常事件，如战争、罢工、武装冲突等。

（3）有些情况下，政府行为对民事当事人民事活动的影响，类似于不可抗力，应当比照不可抗力处理。

二、本案是否属于不可抗力？

根据对不可抗力的释义，本案政府的农用地转用、土地征收行为能否比照不可抗力处理？答案是否定的。

（1）华洋汽车贸易有限公司等六家公司是经过雨花区政府招商入驻的，政府办事机构雨花区圭塘办事处代表政府作为鉴证方在《土地使用权租赁合同》上签字盖章。该《租赁合同》是在政府行为的支持、介入下建立起来的，有别于单纯依据普通民事行为建立的合同关系。

（2）本案土地被征并非“不能预见”和“不能避免并不能克服”。圭塘村出租给华洋等六家汽车4S店的土地是“两安用地”，即生产生活安置用地。长沙市雨花区国土资源局雨花分局申请并报湖南省政府审批的仍是圭塘村委会安置项目建设用地。用地单位仍然是圭塘村。从圭塘村两安用地、到农用地转用征收的报批全过程看，事实上土地租赁合同期限。“不能预见”和“不能避免并不能克服”的客观情况就不成立了。一部分《租赁合同》签订一年后，所涉土地被纳入城市规划，这意味着该片土地将被征收。何况长沙市规划局做出规划审批后，圭塘村与鹏驰、君临还签订了土地使用权租赁或转租合同，这显然不是“不能遇见、不能避免并不能克服”。圭塘村不仅是清楚地知道，而且是直接操作和计划实施的。土地征收后，用地单位明确是圭塘村，土地用途是安置项目建设用地，圭塘村与刘家汽车销售公司的土地租赁合同是完全能够继续履行的，这就不是不能克服的客观情况。

（3）根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕（28号）、《湖南省人民政府关于深化改革严格土地管理的意见》（湘政发[2005]4号）、《长沙市征地补偿安置条例》（2008）等相关法律法规规定，这种农用地转用、土地征收的法定期限是两年，满两年不用地或不实施补偿安置方案，审批手续就会自动失效。《农用地转用土地征收审批单》自行失效了，那么，合同仍可继续履行，是可以实现合同目的的。

三、圭塘村委能否依据“不可抗力”行使合同解除权？

此案，无论双方对“不可抗力”如何辩析，法理上如何做学术探讨，有两点必须清楚：

（1）《合同法》第94条，合同的法定解除理由之一“因不可抗力致使不能实现合同目的”。只主张“不可抗力”解除合同，却不能忽略、回避该条款关键的几个字——致使不能实现合同目的。他是一个因果关联，“不可抗力”+“致使不能实现合同目的”才能主张解除合同。意即，有不可抗力并不必然导致解除合同，还须满足“不能实现合同目的”的必要条件。以防合同解除权的滥用。

根据湖南省政府《审批单》所批准的用地单位和征地用途，土地被征后依旧是圭塘村安置项目建设用地（商业建设用地），并非为了社会公共利益和国家重大建设项目用地，并没有改变原土地用途，那么原《土地使用权租赁合同》完全可以继续履行。“致使不能实现合同目的”的不是本案中政府的征收行为，而是圭塘村委的“不作为”。汽车走廊成功打造后，区域经济被带动，地价随之暴涨，如同圭塘村委在其反诉理由中说到的“此类土地租赁的市场价格已达到9万元＼亩＼月”，同时，地价已飙升800万元每亩，如此金贵的地价， 是解除合同的实质所在。

圭塘村委在出租地块被纳入城市规划直至被征收期间，除了不将实情告知汽车4Ｓ店，任其投入巨额资金建设以外，还采取拖延、不作为等办法和手段，令4S店建筑物无法正常办理临时建筑相关手续，致使4S店建筑物“被违章”，被雨花区城管执法大队下达强拆令。

圭塘村委没有遵守《合同法》第六条【诚实信用原则】，违背《合同法》第六十条【履行原则】，没有按照约定全面履行自己的义务，没有根据合同的性质和目的履行协助义务，人为地阻碍合同目的实现。据此，本案并非因政府征地致使不能实现合同目的，政府征地用途依旧是安置用地，并不影响4S店的继续存在，合同目的依旧可以实现。圭塘村委依据《合同法》不可抗力条款单方解除合同的做法值得商榷。

（2）《合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”，根据上述法律规定：1、不可抗力事件是否发生，必须在一定的期限内提供有关证明为据；2、构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明“的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定，否则，即使确实发生不可抗力事件，若当事人没有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务，那么当事人就不能依此免除其法律责任。

那么，作为合同一方的圭塘村委在租地合同签订一年后，所出租土地被纳入城市规划，到2009年12月20日省政府下发土地征收审批单，长达六七年时间不告知合同另一方6家4S店实情，一直拖到2010年8月16日雨花区政府拆迁公示后，方变脸通知4S店搬迁。圭塘村委没有履行“及时通知”和“在合理期限内提供证明”的义务，根据《合同法》第118条的精神，圭塘村委不能依据不可抗力条款而解除合同以免责。

综上所述，农用地转用、土地征收后，雨花区圭塘街道办事圭塘村不能单方解除原《土地使用权租赁合同》。

2011年3月10日