土地行使权租赁，是指土地行使者作为出租人将土地行使权伴同地上构筑物、其他隶属物租赁给承租人行使，由承租人向出租人付出租金的举动。1990年国务院《城镇国有土地行使权出让和转让暂行条例》（以下简称“条列”）第4章划定了“土地行使权租赁”，建立了土地行使权租赁的根基框架。一该《条例》第28条对此做了明晰划定，该条划定：“土地行使权出租是指土地行使者作为出租人将土地行使权伴同地上构筑物、其他附着物租赁给承租人行使，由承租人向出租人付出租金的举动”。从大的方面来看，除了通过租赁的方法取得土地行使权以外尚有两种方法，一是，国度作为土地全部人以其全部人的职位对其全部的土地予以出租，即全部人的出租。二是，基于房屋的出租，而导致对其占有范畴内的土地行使权随之出租。在此，首要研究通过出让的方法而取得土地行使权人的出租。
　　 土地行使权的出租的理论基本，是成立在我国立法确认土地行使权的流转制度。在土地行使权有偿取得的前提下，土地行使权已经成为一项独立的家产权力。故权力人完全有权将其权力支配的土地予以出租。同时，我国通过土地出让而得到的土地行使权的限期很长，这就给短期出租赢利提供了机遇。通过租赁得到土地行使权比通过出让等方法更经济实惠。
　　 按照“条例”第4章的划定，我国土地行使权的出租与传统民法的土地租赁对较量，具有下列特点：（1）土地行使权出租时，其地上物也一并出租。该条例第28条第1款划定，土地行使权出租是土地行使者作为出租人将土地行使权伴同地上构筑物、其他附着物租赁给承租人行使。在土地行使权租赁中，承租人不单可以行使土地，并且还可以行使其地上房屋等办法，假若有安定，还可以举办地面建树等其他操作运动。传统民法以为，房屋租赁固然也可以操作土地行使权，可是房屋租赁仅能取得租赁物的占有和行使，即房屋租赁属于行使租赁，没有收益权。而土地行使权的租赁的承租人享有占有、行使和收益的权力，即土地行使权的租赁属于用益租赁。（2）在土地行使权租赁相关中，其客体是土地行使权，出租人是对土地享有行使权的行使人。传统民法的土地行使权租赁，其出租人是土地的全部人，由于，我国的土地制度抉择，其土地全部权不得畅通。通过租赁的方法从国度全部的土地取得行使权是除了出让和划拨的另一种情势。（3）土地行使权租赁条约必需按照土地行使权出让条约而设立。“条例”第29条第2款划定：“租赁条约不得违反法律、礼貌和土地行使权出让条约的划定。”由此可见，因为土地行使权租赁条约是按照土地行使权出让条约订立的，以是，承租人操作土地的举动也可以视为推行土地行使权出让条约的举动。假如承租人操作土地的举动不切合土地行使权出让条约的约定，则出租人有权扫除条约，并要求其包袱响应的民事责任。（4）土地他项权力设定是土地行使权租赁权的见效要件。“条例”第31条划定“土地行使权和地上构筑物、其他隶属物出租的，出租人该当依照划定治理挂号。”《土地挂号法则》第30条划定：“有出租权的土地行使者依法出租土地行使权的，出租人与承租人该当在租赁条约签署15日内，持租赁条约及其有关文件申请土地行使权出租挂号。土地解决部分该当在出租土地的土地挂号卡长举办挂号，并向承租人揭晓土地他项权力证书。”此处的挂号，是土地行使权租赁权的见效要件，这是由租赁权的物权化所抉择的。可是，该挂号不是土地行使权租赁条约的见效要件，由于租赁条约属于债权条约，只要具备主体及格、意思暗示真实和内容正当就创立和见效。
　　 在审理土地行使权租赁条约案件所涉及的题目有两个：

　　 一、出租人未按土地行使权出让条约划定的限期和前提投资开拓、操作土地，对土地行使权予以出租其条约的效力题目
　　 “条例”第28条第2款划定：“未按土地行使权出让条约划定的限期和前提投资开拓、操作土地，土地行使权不得出租”。按照该条的划定，土地行使权出租条约有用的条件是出租人按土地行使权出让条约划定的限期和前提投资开拓、操作土地。土地行使者对土地的操作和开拓的水和善限期依据的是土地行使权出让条约的约定。《房地产解决法》第38条划定，以出让方法取得土地行使权的，转让房地产时，该当切合下列前提：（1）凭证出让条约约定已经付出所有土地行使权出让金，并取得土地行使权证书；（2）凭证出一让条约约定举办投资开拓，属于房屋建树工程的，完成开拓投资总额的百分之二十五以上，属于成片开拓土地的，形成工业用地可能其他建树用地前提。这里怎样领略《房地产解决法》第38条和“条例”28条第2款的相关。即《房地产解决法》第38条的“转让房地产”是否包罗了土地行使权的出租。大都人以为，《房地产解决法》第38条的“转让房地产”涵盖了土地行使权的出租。这样领略的话，土地行使权出租条约有用也应满意《房地产解决法》第38条划定的两个前提。可能说，在土地行使权出让条约中，也应划定受让人土地行使权后对土地行使权出租应满意《房地产解决法》第38条划定两个前提。其土地行使权出租的条件前提是法定的，而不是约定的。究其立法本意，意在促进土地资源的充实操作，防备炒卖地盘的谋利举动，杜绝国有资产的流失。因此，对支付租人未按土地行使权出让条约划定的限期和前提投资开拓、操作土地，对土地行使权予以出租的条约的效力题目，假如出租人未按《房地产解决法》第38条划定的要求将土地行使权予以出租的，其条约无效。

　　 二、土地行使权租赁条约限期题目
　　 土地行使权租赁条约限期涉及土地行使权出让条约的限期以及条约礼貌定的限期，这两个限期的相关是彼此制约相关，照旧各自独立的存在，按照“条例”第12条的划定，土地行使权出让的最高年限依据出让土地的用途差异，最高年限从40年到70年。按照《条约法》第214条划定：“租赁限期不得高出20年。高出20年的，高出部门无效。”个中第一个题目，土地行使权租赁条约限期高出20年的，其高出部门的效力。大都人意见，《条约法》见效后，该当依照《条约法》第214条划定执行，即土地行使权租赁条约的最高年限不得高出20年，高出20年的，其高出部门无效。《条约法》见效早年所签署的土地行使权租赁条约，《条约法》对该条约没有溯及力。第二个题目，土地行使权租赁条约的最高年限没有高出20年但高出土地行使权出让条约的最后限期的，其高出部门是否有用？依笔者之见，土地行使权租赁条约的最高年限没有高出20年但高出土地行使权出让条约的最后限期，其高出部门效力题目，属于效力待定题目。由于，依据《都市房地产解决法》第21条的划定，土地行使权出让条约届满后，土地行使者可以继承申请土地行使权。该法第12条划定：“土地行使权出让条约约定的行使年限届满，土地行使者必要继承行使土地的，该当至迟于届满前1年申请续期，除按照社会民众好处必要收回该幅土地的，该当予以核准。经核准准予续期的，该当从头签署土地行使权出让条约，依照划定付出土地行使权出让金。”因此，土地租赁条约高出土地行使权出让条约的最后限期部门的效力题目简直定，应依据土地行使者在土地行使权出让条约约定的行使年限届满后是否继承申请用地来抉择：假如其申请获得核准，从头签署土地行使权出让条约，其土地租赁条约的限期高出土地出让条约最后限期的部门的效力即为有用，反之，则无效。其效力待定寄义，就是按照土地行使者在土地行使权出让条约约定的行使年限届满后是否继承申请用地、是否获得核准的环境而定。
　　 纵观土地租赁权活着界各国的立法来看。土地租赁权与房屋以及其他动产租赁来较量，对土地租赁权重视与掩护愈加周密。表此刻下列各个方面：（1）认可租赁权的物权效力，并以挂号制度强化之；（2）限定出租人的解约权，掩护承租人的继承租赁权和延迟租赁权；（3）认可租赁权的可转让性：（4）认可租赁权的恒久存在性，法国划定土地行使权租赁期长达70年；（5）租赁权免受违约金的羁绊。我国的土地操作制度的改良如日中天，在物权法草拟进程中，浩瀚学者对我国土地行使权租赁制度研究的真知灼见也在相干的草案中烁烁生辉