一、案情简介

2008年6月，甲公司取得某地块的《许可证》。乙某系内的被拆迁人。2008年7月，甲公司与乙某签订了《安置补偿合同》，乙某按照合同约定向甲公司交付了房屋。在甲公司尚未来得及对被拆迁房屋实施拆除时，丙某与其妻子丁某和儿子戊某私自撬开门锁并强行入住该被拆迁房屋。

经甲公司核实，丙某一家与该房屋没有任何关系，其全家曾租住在该房屋所属区域的另外一处房屋。现其租住的房屋之产权人也已经与甲公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，房屋已被拆除。拆除之前，丙某与出租人的租赁关系亦妥善解除。经与丙某沟通得知，丙某要求甲公司将其一家作为被拆迁人安置，主要想取得购买安置房的资格。甲公司向其解释了拆迁的法律、法规及政策，告知其全家均不属于此次拆迁的被拆迁人，不能享有购买安置房的资格，其行为已经侵害了甲公司作为拆迁人的合法权益，影响了拆迁进度，其应当即刻搬出。但是，丙某一家拒绝腾房。无奈之下，甲公司以排除妨害纠纷为由将丙某、丁某、戊某诉至法院，要求其腾退被拆迁房屋。起诉立案后，甲公司随即向法院申请，要求先予执行丙某、丁某、戊某腾退诉争房屋。

二、处理结果

法院受理了甲公司的先予执行申请，并裁定准许，通过强制将诉争房屋腾空交给甲公司，甲公司得以拆除。本案经审理，一审法院认为，丙某、丁某、戊某无权占有、使用诉争房屋。甲公司作为拆迁人，与诉争房屋原产权人签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，且已经移交诉争房屋，故甲公司有权要求丙某、丁某、戊某腾退诉争房屋。故而，一审判决丙某、丁某、戊某于判决生效后30日内将诉争房屋腾空并交付给甲公司。

丙某、丁某、戊某不服一审判决，提出上诉。经审理，二审法院判决驳回上述，。

三、法律分析

此类案件中，争议焦点一般集中在两点：一是拆迁人对诉争房屋是否享有权利，是否有权要求侵权人腾退房屋；二是侵权人是否具有占有、使用诉争房屋的权利基础。针对该两点，我们认为：

一、拆迁人对诉争房屋享有权利，有权要求占有人腾退房屋

拆迁人作为拆迁实施主体与被拆迁人签订《房屋拆迁安置补偿合同》，并依约移交被拆迁房屋之后，拆迁人即取得被拆迁房屋的权属，即原产权人对被拆迁房屋享有的所有权利均转移至拆迁人。基于此，对于任何针对被拆迁房屋的侵权行为，拆迁人均可作为权利主体向侵权人主张权利。

在此类案件中，侵权人往往提出“拆迁人没有取得产权证，所以不是该房屋的所有权人”，进而否定拆迁人的原告主体资格。我们认为，此抗辩观点显然是将房屋拆迁与等相混淆，系偷换概念。应当指出，拆迁项目的最终目的并非由拆迁人取得被拆迁房屋的所有权，不存在办理产权转移登记问题。退一步而言，即便是在关系下，买房人对于损害房屋的侵权行为亦有权主张自己的权利。所以，侵权人的观点是不能成立的。

二、侵权人强占诉争房屋没有任何依据，应当承担腾退义务

在此类案件中，侵权人与诉争房屋没有任何关系，对诉争房屋不享有任何权利，其强占诉争房屋没有任何依据。对于该侵权行为，根据《》第34条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定以及其他相关规定，其应当承担腾退房屋等责任。

四、律师提示

应当指出，在此类案件中，侵权人往往是醉翁之意不在酒，其真正目的往往在于借拆迁之机，意欲谋取拆迁补偿安置的相关利益。如本案中，丙某一家的真实目的即意欲获得购买拆迁安置房屋的资格。限于拆迁及相关政策的要求，拆迁人是不可能对其进行补偿、安置的。所以，在此类案件中，往往无法通过调解解决，且耗时耗力。为了有效避免和尽快解决此类案件，律师提出如下建议：

首先，拆迁人在被拆迁房屋的移交手续后，应当及时实施拆除。在拆迁项目中，拆迁人往往都面临时间紧、任务重的压力，任何细微的差错和意外都可能影响整个拆迁项目的完成。所以，为了避免此类案件的出现，拆迁人应当将移交后的房屋立即拆除。如确因客观原因无法及时拆除，亦应拆除房屋上的门窗或其他关键结构，使房屋达到不能正常使用的状态。如此，在一定程度上可以避免一些人的恶意侵权行为。

其次，诉讼过程中，向法院申请先予执行。如上所述，拆迁项目时间紧任务重，而诉讼又耗时耗力，一审、二审、强制执行三个阶段历时一年亦不罕见。如此，必将使得拆迁项目无法在预定时间内完成。为了避免这种情况，在提起腾房之诉后，可尽快向法院申请先予执行，一方面以此保证拆迁进度的顺利进行，另一方面保证双方纠纷亦不偏离司法解决途径。

最后，对于真正存在生活困难的侵权人，争取从其他途径为其提供一定帮助，以化解矛盾。此类案件中，侵权人的行为虽不合法，但也确实存在侵权人生活困难的情形。比如，原承租人因拆迁丧失原居所，而经济条件又较差，难以另租房屋等。对于此类情形，如一味通过强制拆除的方式解决，可能会造成社会不和谐因素，留下一定隐患。所以，我们建议拆迁人尝试通过居委会、民政部门等相关部门为其争取诸如困难补助、租房补贴等，以争取妥善解决矛盾。