要旨点睛

商品房买卖合同中未约定面积误差如何处理时，开发商交付使用的房屋建筑面积超出合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的》的规定处理。

案情简介

天一国际传媒有限责任公司（以下简称天一公司）和天枰文化大厦股份有限公司（以下简称天枰公司）于2004年3月1日签订《外销商品房预售契约》，该契约约定：

1、天一公司自愿购买由天枰公司预售的天枰文化大厦G层01单位房屋，房屋用途为写字楼。天一公司已交付定金人民币368,000元；

2、G层01单位的建筑面积为105.62平方米，该面积为暂测面积，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±5％(不含)时，按照本契约约定的所售房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±5％(含)时，自天枰公司向天一公司出示市房管局实测面积文件之日起15日内，天一公司有权解除契约。

3、天枰公司除在契约解除后30日内向天一公司双倍返还定金外，并需将天一公司已付的房价款及利息全部退还，利息按照中国人民银行外汇贷款利率计算。

4、双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米2,800美元，价款合计为295,736美元。天一公司同意在双方签订预售契约后即付清全部购房价款。天一公司已支付的定金在原告最后一次付款时转为购房价款。

5、天枰公司须于2004年9月30日前，将房屋交付给天一公司。双方同意房屋交付后30日内共同到市房管局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定交纳。

《外销商品房预售契约》签订当天，双方又签订一份《“天枰文化大厦”预售契约补充协议》，作为对《外销商品房预售契约》的补充。在上述两份文件签订前，天一公司于2004年2月13日已向天枰公司交纳了全部购房款。

2004年11月30日，天枰公司延期两个月向天一公司交房，随后双方就延期交房问题达成谅解。后天一公司多次催促天枰公司办理房屋产权过户手续，天枰公司于2007年9月12日方取得其销售房屋的房屋产权证。

2008年4月22日，天枰公司向天一公司发函，称：根据市房地产勘察测绘队对天枰文化大厦的勘测报告，天一公司购房的实测面积为77.5平方米(其中套内面积为56.09平方米，公共分摊面积为21.41平方米)，比契约规定的面积减少28．12平方米。

天枰公司回函认可实测面积与预售面积的误差已经超过合同约定的5％的范围，并告之天一公司：如选择解除原合同，需在接到通知的15日内书面回复，如选择继续履行合同，天枰公司将在办理完房产证后退还减少面积部分的房价款78,736美元，要求天一公司在收到此函后7日内与其联系办理有关手续。此函的附件包括：市房地产勘察测绘所出具的市房屋登记表、分户产权帐务结算表、天一公司应准备的文件清单及授权委托书样本。

天一公司收到函件及附件后，未书面答复天枰公司，亦未按要求提交有关授权及相关文件以办理房产证事宜。

因双方对面积误差如何计算退款数额无法达成一致，天一公司诉至法院称：我公司所购房屋实测面积比合同减少了28．12平方米，面积误差比为购房合同的26.6％，实际多付房款共计人民币653,508.8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同解释》)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1,233,314.26元。此外，天枰公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。

天枰辩称：关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知天一公司，对原购房契约进行了变更，天一公司没有在合理的期限内提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差范围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《商品房买卖合同解释》适用于本案。2008年4月22日，我公司向天一公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。 办证拖延的另一个原因是由于政府部门内部工作的程序而导致的延误，不应该由我公司承担过错责任。

裁判结果

一审判决：一、被告天枰公司返还原告天一公司购房款1,183,121元。二、被告天枰公司给付原告天一公司自2004年12月30日至2008年4月29日的违约金(违约金按照中国人民银行规定外汇贷款利率计算)。三、驳回原告天一公司其他诉讼请求。

一审宣判后，天枰公司不服，提出上诉。二审判决：驳回上诉，维持原判。

法理剖析

《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

原告天一公司与被告天枰公司签订的外销商品房预售契约及其附属的相关文件，均是双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方应按合同约定的内容履行相应义务。

天枰公司虽未按合同的约定日期交房，但天枰公司延期交房的行为已得到天一公司的谅解，双方同意对合同约定的交房日期变更为天枰公司的实际交房日，即2004年11月30日。

本案中，天枰公司承认实际欠付天一公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。

由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任，天一公司要求适用《商品房买卖合同解释》的有关规定并无不当。根据《商品房买卖合同解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。但天一公司在与天枰公司签订的购房合同中，已经约定实际面积与暂测面积的差别不超过±5％(不含)时，应按照合同房屋售价进行结算，双方当事人应遵守该约定。

天枰公司是2008年4月22日向天一公司发函的，但并未得到天一公司的确认，故其不能以此认定天一公司已表示同意天枰公司变更双方签订契约内容的提议，即双方并没有就房屋减少面积超过5％部分的房款退还问题达成新的约定。

故本案应以双方在合同中约定的5％作为追究天枰公司违约责任的起点，即实际面积与暂测面积的差别在5％(不含)之内部分的房款，按照双方当事人在合同中约定的售价予以返还，而实际面积与暂测面积的差别在5％之外的房款，应按照《商品房买卖合同解释》的规定，由天枰公司双倍返还。天一公司主张所购房屋实际面积误差比超过3％的部分房价款均由天枰公司双倍返还，与合同约定不符，不应支持。

天枰公司将不能按照合同约定的期限(交房后30日内)办理房产证，归责为政府相关部门没有及时办理有关手续是没有说服力的。因为天枰公司签订合同时，即明知自己尚未取得该房产项目的房产证，亦明知在取得房产证后，对建成的楼房分户测量仍需要一定的时间，但仍向天一公司承诺交房后30日内办理房产证，故理应承担没有按承诺为天一公司办理房产证的违约责任。

但天一公司在天枰公司2008年4月22日提出为其办理房产证后，不能证明已按天枰公司的要求提供相关文件，并将此后没有办理房产证归责于天枰公司缺乏依据，不应支持。