个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份

　　一、 楼盘审查

　　在借款人提出申请之前，信用社(部)需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

　　房地产公司提出申请，信用社(部)要求房地产公司(以下简称“开发商”)提交以下资料：

　　1、书面申请；

　　2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；

　　3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。

　　4、农村信用社认为需要提供其他资料。

　　项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

　　二、 发放贷款操作流程

　　具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

　　(一)借款人申请

　　借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

　　1、借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)；

　　2、婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书)；

　　3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

　　4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

　　5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

　　6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

　　(二)受理和调查

　　信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

　　1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；

　　2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；

　　3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年；

　　4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

　　(三)贷款审查、审批

　　审贷部门重点审查：1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；4、借款人偿还贷款本息的能力；

　　审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

　　在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

　　=============================

　　贷款买房日渐成了北京年轻人的时尚。对这方面一点也不了解的张先生和好友李先生也准备赶回时尚，贷款在亚北买套房。2月底，张先生和李先生带着各自的夫人开始他们的贷款买房经历。

　　-第一步：选哪种贷款更合适

　　2月16日，张先生和李先生同时在亚北某个项目选了套总价为元的三居。在签预售合同的时候，他们碰到了第一个问题：住房贷款有3种——公积金贷款、商业贷款和组合贷款，申请哪种贷款更合适？

　　灵机一动，两家到了售楼处的律师办公处询问，一位姓蔡的律师把三种贷款的特点告诉了他们。

　　公积金贷款好在哪

　　首先，与商业贷款相比，住房公积金贷款有如下一些特点：

　　1.贷款利率低。两者相比，5年期内(含5年)的住房贷款，住房公积金贷款年利率要比商业贷款低1.17%，5年期以上的住房贷款，贷款年利率要低0.99%，如果按上限贷款的话(目前住房公积金贷款的上限为39万元)，这个利息差额还是挺大的，一年下来，大约相差2000多元；贷15年，就差三四万元左右。

　　2.首付款有差别。商业贷款目前最高的成数是八成，即购房者至少要支付房款20%的首付款，而住房公积金贷款最高可达到九成，即购房者可以申请房款90%的贷款，首付10%即可。张先生买的房恰好住房公积金贷款可以做到九成。

　　3.贷款保险不同。商业贷款只需办理住房保险，而住房公积金贷款如果不选择担保中心做担保的话，按规定要办理寿险，而住房保险则自愿购买。而由于办理了寿险，根据与保险公司签订的合同，一旦贷款人因疾病或遭受意外伤害事故所致身故或全残时，贷款将由保险公司偿还；此外，贷款人如失业一年以上，无法偿还贷款时，保险公司将为其偿还领取失业救济金期间须偿还的贷款本息。在做完房产抵押登记后，还可以解除寿险合同，去保险公司退回保险费。

　　4.手续相对繁杂

　　商业房贷好在哪

　　相对于公积金贷款，商业贷款的特点是：

　　1、利率稍高

　　2、首付款高

　　3、手续相对简单

　　组合房贷好在哪

　　组合贷款是购房人办公积金贷款额度不够或办理商业贷款额度不够时，可以同时申请商业贷款或公积金贷款。因此，住房公积金贷款和商业贷款的优点和缺点它都具备。

　　-第二步：个人委托书范本。过关斩将，贷款买房

　　张先生因为两口子都在国家机关工作，两口子都有公积金，便选择了手续可能繁杂点、但利率要低的公积金贷款。而李先生因为两口子都在外企，工作比较繁忙，便选择了手续相对简单的商业贷款。

　　全程体验公积金贷款

　　张先生了解到律师可以代办住房公积金贷款，但必须交纳900元的代办费。考虑到一辈子也许就买这一次房，张先生决定自己全程体验一次。

　　2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了10%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，而只有拿到《预售合同》，他才能到位于方庄的市住房资金管理中心去办理申请公积金贷款的手续。

　　2月23日，经历了一星期的等待后，张先生接到了售楼人员领取购房合同的通知。2月24日，张先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到售楼处，拿了购房合同又打车去了方庄的市管理中心领取借款申请表。

　　到了市住房资金管理中心一楼，张先生两口子领了申请表。看过之后，发现根本无法在当天填完并交给中心。因为两人必须到单位查各自的公积金账号。就这样，直到2月26日的下午，两口子才把填完的表和身份证、户口本等复印材料交到市住房公积金管理中心。经办人员告诉他们，中心必须对他们的申请表进行初审，初审合格后，再通知他们来领取《抵押物审核评估通知单》。

　　3月1日上午，张先生接到了去市住房资金管理中心领取《抵押物审核评估通知单》的通知。下午，两口子请假带着《预售合同》、身份证及身份证复印件等，先去住房资金管理中心领取《抵押物审核评估通知单》，然后又按要求到指定的位于中轴路的康正评估事务所接受评估，并交了评估费。评估师告诉他们，需要一周左右的时间才能来取评估报告。

　　3月7日上午，张先生接到了取评估报告的通知。下午，张先生两口子赶到康正评估机构取了评估报告，并送到市住房资金管理中心。一番审核后，张先生终于拿到了管理中心开具的贷款承诺书和贷款调查通知书，并被告知，拿着这些材料到朝阳门附近的建行北京分行朝阳支行申请贷款。

　　3月8日，张先生两口子拿着贷款调查通知书到了建行北京分行朝阳支行。银行经办人在审核了材料后，让他们填写《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》。因为张先生选择了抵押担保方式，即开发商在张先生产权证办理下来之前，为张先生承担担保责任。因此，工作人员又让他们填写了《房屋所有权证收押合同》并要求他们把《收押合同》拿回开发商处盖章。

　　3月11日，张先生两口子带着盖完章的《收押合同》以及《预售合同》复印件(三份)等材料，又到了建行北京分行朝阳支行，交给经办人审验。经过半个多小时的审验，经办人告诉他们，还必须到市住房资金管理中心担保中心或太平洋喜洋洋保险公司办保险。已经对各种手续有点害怕的张先生打听到买保险的手续可能要比去担保中心办担保来得简单，便毫不犹豫地和夫人打车直奔位于西直门外德宝饭店的喜洋洋保险公司。保险公司的工作人员一番计算后，告诉他们两人都必须买寿险——按规定申请人的月收入减去月还款额后，剩下不到400元的，夫妇两人都必须买寿险，而张先生的月收入减去还款额后不到400元，所以他的夫人也必须买寿险。下午4点，张先生两口子拿着保险单回到了银行。工作人员收了保险单的发票后，告诉他们等通知办最后一道手续——划款、放贷手续。

　　3月21日，张先生终于接到了银行将在3月25日给他放贷的通知，让他第二天带身份证到银行办理划款、放贷手续。3月22日，早早赶到银行的张先生按要求先在一楼业务柜台办了张建行龙卡，又拿着龙卡到房贷部办理了最后一道手续——还款手续。至此，张先生办理完了贷款买房的种种手续。

　　深感手续繁杂的张先生总结出了几点注意事项，提醒“后来者”：

　　1.户口本、身份证、首付款发票等所有与购房有关的资料最好随时携带，如方便，准备数份复印件。

　　2.询问管理中心、银行等机构的联系电话，有不明白的事情可以随时咨询。

　　3.在各种表格上留联系电话时，http://www.5law.cn/b/a/falvzhuanti2/grwtfb/2013/0123/61604.html。最好留一个在白天随时可以找到申请人的号码。

　　4.填写各种表格时，事先问清填写方法，如遇到不会填的，可以空着，交表时问清楚再补填。

　　5.保险费：贷款在5年期以上的，首次最少按5年期限购买保险。

　　但张先生觉得，最好还是委托专业中介机构代办，虽然出一笔中介费，但自己办，打车费用加请假的时间，综合成本比中介费要高。

　　就在张先生办理公积金贷款的同时，李先生也在办理商业贷款。

　　2月16日，他和开发商签订《北京市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，并交了20%的首付款。售楼人员告诉他，开发商须把他的购房合同拿到区房地产局去办理预售登记手续，等预售登记手续办完后，他才可以拿着《预售合同》到位于该项目的合作银行——农业银行北京分行西城支行在售楼现场设的律师办公处办理申请手续。http://www.5law.cn/b/a/falvzhuanti2/grwtfb/2013/0221/65507.html。

　　2月23日，李先生接到了到售楼处拿购房合同的通知。

　　2月24日，李先生和夫人拿着首付款发票、身份证、户口簿、结婚证等身份证明到了售楼处，拿了购房合同便到农业银行指定的律师事务所现场办公地点填写借款申请表，并交纳了所有材料和法律服务费。

　　按律师的要求，2月24日，李先生又交了两口子近期证件照各一张、财产证明、收入证明。律师告诉他们，律师将对他们的材料进行初审并向银行出具法律意见书。

　　3月1日，张先生接到律师的通知，要求他们到售楼处现场的银行办公地点购买房屋保险，保险费为购房款?妆O辗崖?.45‰?状?钅晗尴凳——

　　3月14日，李先生接到律师的通知，告知他们已经通过银行的审核，可以来售楼处签借款合同。

　　3月15日，李先生按约定的时间到了售楼处的律师办公地点签订了个人住房贷款借款合同、担保合同、委托转账付款授权书等文件，并到银行现场办公柜台办理了个人住房贷款专用账户。至此，李先生办完了贷款手续。

　　-相关资料

　　1.三家商业银行贷款品种简介

　　A、建行北京分行

　　特色：以支持基本建设著称的建行，房地产金融业务是其传统业务，同众多房地产开发企业的密切联系，也使其可在地产项目的合法性上起把关作用。由于近两年工行、农行、商业银行等多家银行介入房地产金融市场，建行的市场份额有所减少，近来采用各种优惠政策巩固市场。

　　主要贷款品种：

　　1.商业性个人住房贷款(包括一手房、二手房、房改房等)；

　　2.北京市住房资金管理中心的个人住房担保委托贷款(公积金贷款)；

　　3.中央国家机关的个人住房担保委托贷款；

　　4.中共中央直属机关的个人住房担保委托贷款；

　　5.建行、市住房资金管理中心的个人住房组合贷款；

　　6.建行、中央国家机关的个人住房组合贷款；

　　7.建行、中共中央直属机关的个人住房组合贷款。

　　B、工行北京分行

　　特点：网点多、人员充足，在抢滩个人住房贷款市场上有潜力。承诺从受理到放款15个工作日内办完，最快可在3个工作日内办完。另外还将陆续开办网上受理业务、外地(籍)人的房贷款业务以及二手房购房贷款业务等。

　　主要贷款品种：

　　1.一手房贷款：包括高档公寓、别墅、经济适用房贷款。

　　2.二手房贷款；

　　3.房改房贷款；

　　4.商用房个人贷款；

　　C、农行北京分行

　　特点：最早介入二手房贷款的专业银行。在一手房贷款上虽起步晚，但发展不慢，如近期推出的购房、家装组合贷款(以购房者个人房贷首付款(三成)返贷的形式来满足客户的装修需求的，年限为八成20年)、车房组合贷款和押旧买新业务等，都较具特色。

　　主要贷款品种：二手房贷款。

　　2.房贷利率

　　公积金

　　1-5年　　3.60%

　　5-30年4.05%

　　商业性

　　1-5年　　4.77%

　　5-30年5.04%

　　《北京青年报》

　　购房者办理办理二手房业务流程及个人贷款手续

　　办理二手房业务流程，具体的贷款手续和须携带的资料如下:

　　买卖双方签定购房合同并支付首付款后，到个贷中心提出贷款申请。填写贷款申请表(如果您已婚，请夫妻双方一起前来)，中心工作人员经过审批通过后，由建行出具《贷款承诺书》，作为购房者办理贷款手续的依据。

　　凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单，所需经过的流程为:受理柜(受理贷款申请)-保险柜(办理保险)-签约柜(签订借款合同)-公证柜(办理合同公证)-签约柜(领取贷款合同)。

　　在取得《贷款承诺书》并就所抵押的房屋办理保险后，即可持上述资料及《贷款承诺书》、拟用于还款的建行储蓄存折和储蓄卡或建行信用卡、保险单、与中心签定《借款合同》、《抵押合同》等有关法律性文件，并办理公证手续(如果买房者已婚，需夫妻双方一起前来)。

　　如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签定合同，需授权委托另一方或第三方代为办理贷款相关手续。授权委托书需经公证，且受托人有转委托权。

　　附：办二手房贷款(购买者)需携带的资料：

　　a、夫妻双方的身份证原件及复印件;

　　b、与卖房者签定的购房合同或购房意向书原件;

　　c、首付款凭证原件及复印件;

　　d、婚姻状况证明:结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件;

　　e、户口簿原件及复印件;

　　f、资信证明原件(使用个贷中心提供的标准格式)。

　　由于借款人收入情况复杂，中心工作人员可要求提供相关的其他证明材料的原件及复印件，如借款人为个体经营户，则提供营业执照复印件及近三月的纳税凭证，经营场所的房屋产权证或租赁合同;如借款人为企业法定代表人、负责人或股东，则提出营业执照复印件、企业章程、近期的资产负债表和纳税凭证等;如借款申请人注明有除工资收入以外的其他收入来源的，应提交相关的证明材料。如利息收入，应提供存单、国库券等凭证;房屋租凭收入，应提供房屋产权证或租凭合同;投资收入，应提供投资证明、被投资方的分红决议及支付凭证等。

　　g、银行要求的其他资料。

参考：

1、申请：借款申请人及共同申请人持相应贷款要件到缴存住房公积金的所属管理部申请贷款，借款人填写公积金贷款申请审批表。

    2、初审：受理人员按贷款政策进行材料初审，录入表中信息、复核合格后，系统输出合同文本及贷款借据。

    3、签字：借款申请人及共同申请人在以上贷款文本及银行代扣协议的指定位置签字。

    4、办理保险：借款申请人及共同申请人到保险公司窗口办理保险（还贷保证险和财产损失险）与抵押手续。

    5、放款：待抵押手续经过公示时限办理完毕后，中心所属管理部复核回执及贷款材料后委托银行将贷款划入银行卡（折），借款人凭身份证原件到受托银行领取。

    6、还款：借款人每月在银行代扣协议约定的时限内将应还本息款存入银行卡（折）内或到开户银行窗口还款，直至借款全部还清。