基本案情:王杏谊与李娟于2009年11月25日签订《房屋买卖中介合同》，中介方为广州市碧联房地产代理有限公司（以下简称碧联公司），主要内容：买方（王杏谊、谭明忠）向卖方（李娟）购买广州市海珠区金碧路10号1803房，物业建筑面积 63.45m2　；编号为，附送全屋家私电器；房屋售价总金额元，以银行按揭方式支付；卖方在付清所有楼款当日交楼(手写体)；买方须向卖方支付定金人民币元；买卖双方须于2009年11月30日之前并在到广州市房地产交易中心签定广州市当天,由买方一次性向卖方支付购买该物业首期楼价款（含定金）人民币元；购房余款人民币元应于买卖完成并办妥关于该物业他项权利登记后按贷款银行规定由贷款银行直接拨入卖方的银行账号，双方签订关订买方购买该物业购房抵押贷款合同，双方签订关于该物业的《广州市房地产》须于2009年12月26日之前完成，双方关于该物业交易过户须于2010年1月15日之前完成；买方已检查过物业并同意以合同约定的物业状况购入该物业，故不得借此拒绝交易。若该物业现附有租约，买方认同租约并连同现有之租约一起购入该物业，过户之日买方立即取代卖方作为出租人的地位，卖方须协助买方与租户签订新的租约；卖方逾期交付该物业给买方即视为违约，买方有权。若不能解除合同，卖方每延期一日应向买方支付相当于该物业全部楼价款千分之三的。另，双方友好协定：卖方在2010年1月15日即此房屋交易交楼时当天交吉房屋(手写体)等。
　　后，王杏谊在2009年12月26日向李娟交付首期款20万元，并于2010年3月3日交清全部购房款共元（含首期款），对此李娟予以确认。
　　王杏谊提交一份《家私电器清单表》，列明有广州市海珠区金碧路1803房内的家私电器，约定李娟以人民币元将广州市海珠区金碧路1803房出售给王杏谊，并包含清单表上该物业内的家私电器。上述情况，王杏谊经验收认为符合房地产交付条件，同意接收。并附有王杏谊、李娟及代理方黎国全于2009年11月25日的签名。
　　2010年4月30日，王杏谊与李娟签订一份《移交手续》，载明：2010年4月30日11时，旧业主李娟移交金碧三期67栋1803房屋给新业主王杏谊。今后67栋1803房发生的一切债权、债务与旧业主李娟无关。同日，王杏谊收到李娟交来2010年3月4日起至4月30日金碧三期67栋1803房的租金人民币3420元。
　　碧联公司提供的穗字第0号粤房地权证证明，海珠区金碧路10号1803房的属人为王杏谊，登记时间为2010年3月6日。
　　李娟与承租人张朝池曾于2009年4月22日签订编号为JBZY的《租赁契约》，主要内容：甲方（李娟）同意将座落在海珠区金碧67栋1803房甲方所拥有之物业出租给乙方（承租人张朝池）使用，房屋的建筑面积为65平方米；双方议定上述房屋月租金为人民币1800元，租赁期间自2009年5月1日起至2010年4月30日止，共计12个月。租金按月结算，以转账方式支付给甲方，由乙方在每月的30日前缴付当月租金；等。对此，王杏谊认为其只是知道有租户，但不知道租期到何时，李娟、碧联公司则表示已经告知了王杏谊。
　　原审法院判决：驳回王杏谊、谭明忠要求李娟支付延期交房的违约金（自2010年1月15日起每日按已付该物业全部楼价款的千分之三计至李娟向王杏谊交付房屋止）的诉讼请求。　　

上诉人王杏谊不服原审法院上述民事判决，向二审法院提起上诉称：一、原审判决对于双方约定交楼时间事实认定不清，完全忽略了当事人在庭审中对于交楼时间的约定的陈述。根据当事人在庭审中的陈述，双方之所以在合同中对交楼时间有两种表述，是因为上诉人除首期支付20万元房款外，另有55万元需要申请银行贷款，而银行审批需要一定的时间，由于上诉人的各方面情况符合贷款的规定，在征求了中介方的相关意见后，双方乐观的认为55万元贷款，银行应该在2010年1月15日前批下来，所以双方才有1月15日交付时间的约定。同时，在中介方的提醒下，为平衡双方利益，也规定了交清楼款后才可交付。事实上，由于国家政策调整，上诉人的贷款申请没有在2010年1月15日前批下来，上诉人也没有催被上诉人交楼。2010年3月3日，上述55万元的贷款才批下来，并支付给了被上诉人，同时房管部门也向上诉人办法了案涉房屋的房产证，此时上诉人才向被上诉人催交楼。但此时，被上诉人不但不约定的交楼约定，并以房屋现有租客为由，拒绝将的租金给上诉人；二、根据上述庭审情况和双方履约情况，其实新个税税率表。合同约定的交楼时间是非常明确的，被上诉人对此也是非常清楚的，其行为的违约也是故意的。被上诉人在一审开庭后的4月30日交楼，明显是偏袒被上诉人；三、一审程序有瑕疵。本案原为审理，由一名法官独任审理，但第二次开庭后却变更为普通程序，理由为谭明忠为外籍人士，同时将经办法官也更换了，由全新的合议庭审理该案。但第二次开庭非常简单，客观上造成了对案情比较了解的原经办法官没有做出判决。据此，上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。
　　被上诉人李娟答辩称：同意一审判决，请求。
　　原审被告广州市碧联房地产代理有限公司述称：同意一审判决。
　　原审原告谭明忠经二审法院依法送达开庭传票，没有到庭。
　　终审判决结果为：
　　驳回上诉，维持原判。

　　北京资深房地产律师袁玉柱评析：上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖中介合同》中关于房屋买卖的条款内容，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
　　关于交楼时间的问题。双方在《房屋买卖中介合同》中同时约定了“付清所有楼款当日交楼”和“业主在2010年1月15日当天交接房屋”，而事实上，双方当事人并无在2010年1月15日办理交楼手续，在诉讼前，上诉人对此并无提出异议，故双方对于交楼时间的意思已经明确为“付清所有楼款当日交楼”。由于上诉人剩余楼款是以按揭方式支付，在签订上述合同之时，交易双方对于银行具体批准按揭手续和发放贷款的时间难以具体预测，故上诉人应当给被上诉人必要的履行准备时间。虽然上诉人与被上诉人在2010年4月30日才办理交接手续，但双方在办理交接手续之时，被上诉人将2010年3月4日至4月30日的租金交付给了上诉人。即上诉人实际从2010年3月4日已经开始享有房屋所有者的权利。在此情况下，上诉人上诉要求被上诉人支付逾期交楼违约金，依据不充分，二审法院不予支持。