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“到明年年底河南将全部取消经济适用房”

□记者 曾邦华 文 闫化庄 图

核心提示

“到明年年底，河南省将全部取消经济适用房（以下简称‘经适房’）。”近日，一场由河南省住房和城乡建设厅（以下简称“河南省住建厅”）与河南省审计厅联合召开的新闻通气会上，河南省住建厅厅长刘洪涛的一段“河南将取消经适房”的答记者问，颇为业界和社会关注。河南为何要逐步取消经济适用房？在后经济适用房时代，中低收入者又将如何改善住房条件？

退出有计划

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河南省住房和城乡建设厅（以下简称“河南省住建厅”）厅长刘洪涛关于“河南将取消经适房”的表态，出现在河南省住建厅与河南省审计厅联合召开的新闻通气会上。

据了解，当日的新闻通气会主要是通报“保障房空置”、“违规骗取保障房”等内容。此前，有多家媒体刊播了“河南省安阳等6个省辖市廉租房空置率超一半，4390户违规享受保障房待遇”的报道。

随后，河南省住建厅办公室有关工作人员就取消经适房话题接受媒体记者采访时表示，按照计划，现在只是逐步减少经适房。有关经适房退市的具体文件目前还没有出台。

据介绍，因为有很多人已报名并受理经适房，目前河南只是逐步减少经适房，计划是分区域逐步取消，明年全面取消。经适房取消后，政府将大力发展廉租房和公共租赁房，实行两房并轨，并加强棚户区改造，共同构成保障房主体。

事实上，作为河南省省会的郑州市，在保障房建设上已经列出经适房的退市“日程表”。早在2006年，郑州市经适房管理中心有关负责人就曾表示，郑东新区今后不再建设经适房。去年以来，郑州市区也已暂停新的经适房项目选址，已办理建设项目选址意见书的项目，须在2013年6月底前开工建设。

监管有漏洞

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在新闻通气会上，河南省住建厅厅长刘洪涛就“河南将取消经适房”的原因归纳有三：一、经适房滋生了腐败，不少人违规操作；二、经适房面积虽控制在90平方米以下，但真正需要住房的买不起，买得起房的又嫌房子面积太小；三、操作起来有难度。

据河南省审计厅审计报告披露，被调查的6个省辖市2009年至2010年共建成廉租房1.6万套，其中空置8215套，空置率高达51.3％；同时存在违规分配保障性住房和发放廉租房补贴，6个省辖市共有4390户违规享受保障性住房政策相关待遇。这些问题是审计部门在审计河南全省2011年度省级预算执行和其他财政收支情况时发现的。此次审计共调查了河南6个地级市的171个保障性安居工程项目，涉及资金52亿元。

而经济适用房用地难以落实也是政府萌生退意的重要因素。据了解，目前河南省一些城市出现了有经适房计划但无用地落实的窘况，一些城市已开始停止对经适房建设项目供地，并要求开发商新开工项目必须配建一定比例的保障房。有业内专家认为，此举不排除地方政府出于对财政收入的考虑，也兼顾了当地政府保障房政绩，但日益攀升的土地成本和房价将由老百姓买单。

违规都存在

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实际上，经适房违规出售、出租、闲置、出借或者擅自改变住房用途等现象在全国其他城市也一直普遍存在。在经适房政策实施之初，许多高收入家庭购买了经适房，甚至一个家庭可买多套，也有一些经适房被用来出租。而经适房小区户主拥有宝马名车、经适房被倒卖、经适房被大量团购等违规现象亦屡被曝光。有调查机构基于2005年北京、太原、西安三地针对经适房的一项调查显示，高达48%的经适房被用于出租，而普通商品房用于出租的比例仅为20.55%。

7月18日，国家审计署发布了涉及18省区市，66个市县2011年城镇保障性安居工程审计结果。这66个市县中，29个单位违规拨付或滞留保障性安居工程资金23.33亿元；22个单位将29.55亿元工程资金用于非保障性住房建设、公司注册资本验资和市政工程建设等。审计结果显示，部分保障性住房被违规销售和挪作他用。在66个市县中，有5个市县的2801套保障性住房被作为商品房对外销售；3个市县的226套保障性住房被挪作他用；32个市县的1.46万套保障性住房闲置半年以上，影响房屋使用效率。

存废有争议

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经适房从诞生之初就备受争议。华远地产董事长任志强从经适房政策出台时就不赞成这一制度，他认为，保障性住房的政府责任不可推卸，但经适房不明确共有产权性质，取消投资投机属性，则变成了变相商品的资源再分配，失去了保障的本质，这种保障的结果只会产生社会资源分配的不公。

对于经适房是否有必要取消，中国房地产研究会副会长顾云昌持否定意见。“各地保障房类型和比例应由地方自己决定，现在提倡以公租房为主，主要是进城务工人员增多，刚工作人群比较适合公租房。”他说，与其他保障房性质不同，经适房在一些住房价格较高的大中城市仍是解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。从全国来看，老百姓更多希望拥有有产权的房子。

中国房地产学会副会长陈国强则认为，很多城市已经明确了未来保障房的主要形式是公租房和廉租房为主，经适房退出是早晚的事。“北京的两限房、经适房比重在降低，将逐步退出，这在方向上是明确的。”他说，未来销售的有产权的保障房不是主流，在保障房的形式上应该重点以租赁保障型房源为主。

立法要跟上

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经适房本身并不是原罪，顾云昌和陈国强都认为公租房等其他保障房如果管理不当同样存在违规操作、审查难等问题，也会滋生腐败。问题在于管理制度和执行力度，应加强准入和监督管理，同时应严厉查处骗购经适房以及管理人员内外勾结、谋取私利的行为。

“几年前就有人批判经适房，但制度本身没有问题，问题出在过去管理不严。”顾云昌说，现在住建部成立了住房保障司，但只是在政策层面加强管理，而执行层面缺乏法律效力。解决的办法就是立法，不但要没收骗购的经适房，还要给予当事人刑事处罚。

陈国强期待通过立法方式对保障房进行规范，“立法对地方形成约束，同时制定管理条例，从申请资格到分配到退出各个环节都要有专人监管，对违规行为要严厉处罚，要像香港那样有刑罚”。

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黑词典之二手房

□记者 李飞

今年3月，张女士通过房地产中介买了一套二手房的房子，合同约定，签订合同当日，张女士支付2万元定金，签署后5日内，需要再缴纳3万元定金。而在合同签署后，从始至终，卖家和中介都没有跟张女士说过房屋使用年限的问题。可是，当她看到房产证后才发现，这房子只剩下20年的产权期限了。由于双方多次协商未果，张女士终止了购房合同，也就没有向地产中介支付佣金。二手房的出卖方往往为个人，同买方一样，面对复杂的交易环节同样陌生。不同于开发商，二手房卖家的诚信度和可信度很难查证，因此买二手房也需提防不良卖家的惯用谎言。

类似词汇：好房急售、最佳房源

案例故事：“出国急售！买到即赚到！”是近年来二手房市场叫得最响的房源出售信息。市民黄先生从一位自称要出国的房东处买下一套二手房，因为房东比较急，价格上让出不少，房子满了5年，税比较少，房东还同意支付所有的税金。但买了之后黄先生发现，家中排水管道不通畅。且该房因为在顶楼，漏雨非常严重，入住一个月之后，客厅和卧室的天花板墙皮即脱落。黄先生怀疑是房东卖房前用墙漆将漏雨的地方故意遮掩，然后打着“出国急售”的幌子，低价出手。如今，他已经无法联系到房东。

规避方法：无论何种理由低价急售，购房者都应忽略房东的催促，对二手房仔细全面排查。

出国急售：真是急售，还是有问题？

买房送户籍：条件应写入合同

类似词汇：户籍迁入

案例故事：2011年，张女士想买一套二手房，为解决孩子的上学问题，张女士很快就和原房主签订了房屋买卖合同，并支付了房款。但是张女士催了好几次，原房主却拒不迁出户口，使张女士的孩子上不了优质学校。张女士向法院起诉，经调解，双方达成协议，原房主需在一个月之内将户口迁走，并支付违约金2万元。

规避方法：专家提醒，购买二手房时应当约定好户口迁移问题。针对目前户籍纠纷中的管理盲点，专家提醒，市民应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。

带全套家具家电

类似词汇：精装出售、配高档家电

案例故事：小卢对一套80多平方米的二手房很满意，家中附带的家具家电也很新很高档。价格虽然比周边房子贵，但也接受了。过户后小卢却发现，原本看好的房子换了模样，洗衣机、电视机被掉包，换成普通老旧的低档货。小卢找到房东，房东却不承认，而合同中也没有对家具家电的具体款式、型号进行约定。

偷梁换柱的手法常见于二手房买卖中。有时房东明明展示的是高档、齐全的家具，但实际成交时却偷换成次等货。

规避方法：在双方买卖合同中备注家具家电的型号和款式，用合同约束最有效。

学区房：看清是不是山寨

类似词汇：学府旁优质房

案例故事：市场上对于学区房的界定模糊不定，有很多人认为距离学校近的就是学区房。从广义上讲，位于大学、重点高中、初中、小学等周边的小区房产均可视作学区房，有较浓的人文及学习气息，方便孩子接送或学生单独上下学；但从业内来讲，真正意义的学区房专指可获得入学名额的重点小学周边房产，这类房产才是房产市场上最为稀缺的。

专家建议：学区划分依据教育局发布的最新标准，因此会出现学区变更调整的情况，在购房前应打听清楚，避免个别不良开发商和中介浑水摸鱼。

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黑词典之一手房

□记者 李飞

核心提示

买房是个大命题，买房过程中通常容易被骗，买房之后追悔莫及。那么，买房的时候要注意开发商会玩一些什么伎俩来忽悠你，说严重点，这些忽悠的伎俩就是陷阱。购房者需要储备足够的知识才能从容面对这件花费巨大、手续繁杂却最能决定生活品质的商品。新房市场定价多样、期房预售、开发商营销花样繁多，诸多复杂因素加大了购房者选房和买房难度。

【最高赠送面积可达25平方米：真是免费送的？】

类似词汇：两房变三房、买一层送一层

案例故事：“这套的销售面积是135平方米，赠送一个下沉式地下室，面积近20平方米。很多购房者就是冲着这个大实惠来买房的。”某楼盘的售楼部中，一个底跃户型吸引了不少咨询的购房者。

记者走访几家楼盘，发现赠送面积的户型一般是通过三种方式：一种是赠送某个空间一半的面积，常见于阳台；一种是赠送整个空间，常见于入户花园；一种是充分利用层高，常见于小复式，买底层送上层。

购房者侯先生表示，“送面积”的房中有些面积是购房者自身应得的，其实算来算去都是自己的钱。

在价格方面，某项目的经理也坦言，赠送面积的住宅价格相对会贵一些，毕竟“羊毛出在羊身上”，不过赠送面积不影响容积率。

规避方法：绝大多数合同中都没有提到赠送面积，一旦它出现缩水或质量问题业主难以维权，因此最好在合同中注明；搞清楚赠送面积是否属于违法行为，会不会面临拆除或罚款风险，以及它是否有安全隐患；虽然赠送面积不计入地块规划容积率，但增加建筑密度，影响生活舒适性；赠送面积如果属于公共面积，开发商的赠送行为本身就不合法，可能会影响到业主今后的使用，容易引起纠纷。

【特价房：真是特价？】

类似词汇：超低起价、优惠房

案例故事：对于开发商所谓特价房的宣传，市民杨先生深有体会。不久前开发商推出的楼盘起价，着实令人震撼。“开发商一共推出约几百套房源，都是套二和套三户型，引来不少人关注。”但到了选房环节才知道，所谓的起价仅有其中一栋楼的底层一套东西朝向户型，绝大多数房源价格都在正常价格以上。和周围买房的人一聊，大家都认为开发商的起价只是一个噱头。

为吸引购房者眼球，开发商常会拿出一两套户型位置较差的房源，制定一个极低的价格，以此吸引购房者。而实际上，大多数房子的价格远高于起价。据业内人士介绍，有的楼盘会提高价格后再打折，比不打折时便宜不了多少，还有的楼盘确实是打折了，但比周边相同户型楼盘的价格却要高。因此，对于特价房，购房者一定要去楼盘附近转一转，比一比周边楼盘的情况，计算一下购买这样的房子能享受多少实惠。消费者面对特价房一定要保持冷静，理性分析，千万不要被“优惠”和“特价”这几个字冲昏了头。

规避方法：均价衡量项目售价更靠谱，但均价有时需要购房者到售楼处才能打听到。如果售楼人员在开盘之前只公布起价不公布均价，可参照上期开盘售价，做到心中有数。

【最高优惠×万元：限制条件比较多】

类似词汇：最高折扣

案例故事：上半年，楼盘促销已经如火如荼，不少刚需盘直接打出了直降优惠的信息，且优惠幅度不断翻新纪录，引来购房者关注。购房者小梁来到一个打出“最高优惠5万元”的项目时发现，多数房源实际优惠并不多，所谓最高优惠，只是一两套楼层朝向都不怎么好的户型，且面积大都超级大，另外只有以原价全款购房，才能享受总价5万元的优惠。

最高优惠像“特价房”、“起价房”一样，有时极其稀缺，有时房源先天不足，最终成为吸引购房者上门的宣传噱头。

规避方法：购房者要向开发商问清楚优惠的形式是折扣还是总价直降，并了解到参与优惠的房源范围和数量。

【保值协议：如果跌，我们会回购】

类似词汇：承诺回购

案例故事：如果我们的房子降价了，我们会以购房款的120%回购客户当时买的房子，这是签协议的。有不少开发商已经推出了保值协议，让客户能“安心”购房，不必担心房价下跌。“签订保值协议，后期如有楼盘价格低于此特价销售，开发商会赔偿业主所有损失。” 买房签保值协议，在郑州、南京等地已经不是新鲜事，主要是因为这些地方房价较高，在楼市行情不好时，波动较大。这种保值协议无疑给买房上了一个保险。

规避方法：住宅的购买很多还是自住，购房者不应盲目看重保值协议带来的抗跌性，更应该充分考察房子是否合适自己。另外，特别值得注意的是，如果真签协议，一定要让开发商将这个协议写入合同，而不可停留在宣传册上。

【0首付：缓缴首付而不是不缴】

类似词汇：一成首付、分期首付

案例故事：今年以来，“一成首付”甚至“0首付”的营销方式被广泛运用，目前国家政策规定购买住宅的首付为30%，开发商为了让一些无力支付首付的一小部分客户能如愿买到房子，实行开发商垫付首付的形式，客户只需支付1成或者2成，甚至不需支付首付就可以购买到一套住宅，但是，开发商垫付的这一部分首付，客户必须在双方约定的期限内还清，而且还需签订相关的垫付及偿还协议。

据了解，垫资的行为对于购房者还是有一定风险，加大了购房者的还款成本，如在规定的期限内不能偿还垫资款，就要承担违约责任，从而也增加了购房者的经济负担。“低首付”营销模式最早兴起于南方房地产市场。

规避方法：购房者贷款买房的初衷是缓解经济压力，而“低首付”购房的背后不仅要在短期内还清开发商垫资款，同时还要同时按月还款给银行，双重压力之下，很难做到两者兼顾。购房者应视自身经济状况量力而行，以免出现不能及时偿还后续的银行房贷，从而影响购房者信用记录的不利后果。

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最美中原活动如火如荼

□记者 耀东

在你印象中，农村是个什么样？机耕小路，土墙黑瓦，还有几条黄狗在村里溜达？如果现在你还这样认为的话，那么你就“out”了。在你印象中，小城是个什么样？并不宽阔的马路，百货楼、供销社，还有垃圾和污水？如果现在你还这样认为的话，那么你就“out”了。在你印象中，楼盘是个什么样？很拥挤，树木矮小，还有楼道堆了杂物？如果现在你还这样认为的话，那么你就“out”了。

有人说，从地图上看，大中原就像是一片树叶，而这些美丽乡村、小城、楼盘就是上天赐予“树叶”的“露珠”。没错，这些“露珠”正在建设中原经济区的大背景下折射出华丽的光彩，同时它们也为“树叶”的生长贡献着自己的养分。

很多乡村、小城有了更多的旅游线路，中原不仅仅只有郭亮、鸡公山，还会有自己的“枫丹白露”和“普罗旺斯”。

“半亩方塘一鉴开，天光云影共徘徊，问渠哪得清如许，为有源头活水来。”这是南宋著名理学家朱熹赞美家乡婺源的诗句。中原以聚居为主的古村落保留下来的很少了，但中原自古文风鼎盛、人才辈出，有个别山清水秀、风光旖旎的中原古村落为明清古建筑，青石板道纵横交错，构筑了一幅高墙、人家的美丽画卷，“以山水为琴，文化为弦，奏中原美妙乐曲”，在不久的将来必将成为都市人群休憩的驿站，一颗颗璀璨明珠。

“别墅+公寓”式新模式住宅，鳞次栉比，宽敞明亮。村中每家每户庭院绿化、美化，道路硬化、亮化，居民生活多样化，俨然成为一个现代人休闲享乐的“度假村”。充分利用创建村交通方便快捷、文化传承厚重、山水资源丰富、农业特色鲜明等优势，顺应城镇居民“自驾游”快速增长的新趋势，大力发展“农家乐”休闲游、民俗游、山水游。

河南山川秀美，文化积淀丰富，而凝结自然与文化的载体之一，就是镶嵌在中原大地的一个个村落。但它们大多“养在深闺人未识”。旅游市场具有层次性。国际市场、全国市场、区域或局域市场。不同的旅游产品有不同的定位。旅游名村，既可以是立足于国际、全国旅游市场景区中的一颗璀璨的明珠，也可以是局域市场的知名景点。

于是，把中原最美丽的乡村寻找出来，就具有重要的战略意义。

于是，旅游名村寻访就必然成为今年我省旅游建设第一个强劲音阶。这次寻访，山区村落有好山好水，多打生态风景牌；平原湖网地区的村交通便利，则善打都市休闲牌；有的村文化底蕴深厚，宗教圣地、名人故里、神话传说，等等；有的村红色遗迹众多，是开展爱国主义和革命传统教育的良好基地；还有的村民族特色鲜明，各种新奇的民风民俗民品成为最好的旅游卖点。

这些村中，有的旅游业已具备一定基础，有的还藏在深闺。旅游名村寻访除了展示，更重要的是促进了多层次、全方位的互动。

由本报联合全省主流媒体联动1+N中原全媒体推广平台推出的最美中原活动，用镜头捕捉美丽春光里的中原楼市、城市建设、古代建筑、美丽乡村、美丽古镇、美丽小城。秋高气爽，人们四处登高望远。周末里，人们到郊外去，在美景中，一些楼盘也是非常不错的景点，环境美，景观漂亮，绿化面积大，宽松的生活情调，有一种天人合一的感觉，居住在这些楼盘中是一种享受！不少精品楼盘，创造了大片优美环境，提高了城市的居住质量，美化了人们的居住环境，丰富了我们的城市内涵，让居住散发魅力。

你在我眼中是最美，中原最美的乡村、小城、楼盘在哪里？让我们去寻找吧！用鲜活的镜头捕捉楼市最美丽的“景观”。诗意不在别处，就在我们身边，东，南，西，北，有资格荣获“最美乡村、最美小城、最美楼盘”称号的项目遍布中原各个城市，在田野，在县城，在山区，到处是播种诗意的浪漫楼盘。我们期望专业摄影师和发烧友、网友端着“长枪短炮”，用心、用眼、用镜头去发现那一栋栋拔地而起的楼盘，去感受那一座座社区给人们生活带来的巨大变化。这将是对中原诗意栖居的一次大搜索。

一、来稿要求：

用镜头、手机、文字捕捉中原建筑最美丽的景色，反映古代、现代、乡村等优美舒适的环境、宽松的生活情调、浓厚的人文气息等，展示中原最美的一面。楼盘品质优良，城区时尚现代，丰富和美化了城市天际线。“寻找最美中原”，带上相机、手机拍下最美瞬间。拍摄重点：

1.样板间、社区的园林景观；

2.城市建设、规划；

3.气派美观的建筑外立面；

4.城市、乡村周边的原生态的环境；

5.浓厚的人文教育气息、亲切感人的天伦之乐。

参赛作品请发送电子邮件@，或新浪微博@中国地产大河研究院

二、奖项：

2012中原最美乡村；

2012中原最美小城；

2012中原最美园林景观楼盘；

2012中原最美花园社区楼盘；

2012中原地产魅力人物

2012中原地产魅力企业

2012中原地产最佳写字楼；

2012中原地产最佳售楼部；

2012中原地产最美售楼员。

三、评选指标

最美中原五大指标：

1.区域美丽指标；

2.景观美丽指标；

3.建设美丽指标；

4.乐居美丽指标；

5.口碑美丽指标，包含建筑内外环境的美观以及社区本身的人文环境，硬性指标和软性指标兼顾。