郑州经适房逆势涨价准业主要求公开成本

郑州经适房逆势涨价准业主要求公开成本
2009年02月26日14:02 大河网
【核心提示】：今年的2月份，对郑州许多经济适用房的准业主来说，是相当难熬的一段日子。紫薇苑、金桂苑、万龙花园等小区的准业主纷纷对物价部门公布的经适房销售基准价“猛涨”、“虚高”提出质疑，这也是在郑州乃至河南经适房发展史上，首次有大批业主质疑房价、叫板政府部门。
准业主以大河网友身份提出“谁动了郑州经济适用房的价格？”，并强烈要求公开房价成本，有关部门挤牙膏般给出了些解释，其中，“开发商给员工办三金”也堂皇地作为涨价原因出现，但从本网记者调查的结果看，更本质的原因，似乎集中在两方面：大家都欲言又止的“征地拆迁补偿费用”；其他一些不能说的“敏感的数字和支出项目”。
政府相关部门还在“等领导指示”，准业主们倍受煎熬的心情何时能够平复，尚无法得知。大河网记者银新玉
【经适房之事件回放】
准业主质疑经适房价虚高要求公开成本
2月8日，大河网网友“般若海”在大河论坛发帖，质疑位于郑州市海洋馆附近的经济适用房紫薇苑的价格涨得离奇，“一下涨了数百元之多”。继而有业主爆料，“紫薇苑小区的销售基准价被审定为2537元/平方米”。对此大为不解的业主们根据国土资源局发布的河南华瑞房地产开发有限公司(紫薇苑开发商)建设用地项目征收土地方案公告，以及《郑州市经济适用住房价格管理实施细则(试行)》的规定，从开发成本、税金和利润等方面核算该楼盘的基准价。业主们认为紫薇苑房屋价格最高应在2086/平方米，为此向郑州市价格主管部门提出要求公开成本。但十几天过去了，相关部门只表此计算依据不正确，并没有给出合理的解释，更口口声声以“不得泄露经营者商业秘密”为由，拒绝公开成本。准业主们得不到一个说法，纷纷表示拒绝选房。
紫薇苑的问题尚未水落石出，再曝金桂苑经适房价格虚高。2月20日前后，众准业主们通过向大河网报料、拨打郑州市市长电话多次反应此问题，表示“郑州市经济适用房多层基准价为1725元/平方米，但金桂苑经适房小区公布的销售基准价却达2178元/平方米，比同期宏鑫花园(1626)高500多元业主不能接受过高的经济适用房价格。搞不懂本以经济、适用为目的来建设的经适房，为何变得如此“金贵”，加之小区开发8栋多层楼房、经适房准业主只能选择临街的3栋楼，房源太少，令等待了两年之久的业主们陷入为难境地。
2月24日，大河网友再曝万龙花园经适房小区价格“比紫薇苑还贵”，“销售基准价为2656元/平方米，加上上浮3%的钱，最贵的9层楼的销售价为2824元/平方米。同样是2006年摇号抽中的业主，等了几年，价格来了个大飞跃，户型也很差”。因为严重信息不对称，准业主质疑“谁动了郑州经济适用房的价格？”，呼吁政府价格主管部门应在众人疑惑不解的关头出来晒账，大河网友更以“六问相关部门敢不敢？”为题，在大河论坛诉说悲愤心声。
据经适房准业主介绍，2月24日，万龙花园和紫薇苑几名准业主分别在上午和下午，到郑州市物价局上门“咨询情况”。紫薇苑准业主向记者透露，“我们向物价部门提交的关于公开查看土地拆迁费用、建安成本等信息的申请，按照相关规定，对方应在15个工作日，也就是3月2日给出答复。如果没有答复、或我们对这个答复不满意，我们将继续通过行政复议等渠道，努力获得我们应该知道的信息。”
【经适房之成本公开】
郑州物价局从保密到有所松动
众多的准业主投诉和众多的数字比较都在证明，郑州经济适用房的确涨价了，而且涨幅还不小。既然准业主们都提出，唯有物价部门公开房价成本才能解除他们心中的疑惑。那么郑州市价格主管部门为啥一直口风这么紧？
2月24日，当本网记者把“您认为物价部门最终出具的经适房销售基准价背后的可信度、透明度有多高？”这一问题摆给郑州市物价局公用事业价格处楚君艳处长时，对方并没有正面回答，只是强调，“物价部门作为价格制定和主管部门，是严格遵照相关法律法规来制定价格的，法定监审机构也是按照政策和程序负责任地做事的”。楚君艳还举例说，“有个小区的开发商提供的报价材料约是3000元/平方米，最终我们核掉了好几百元的水分”，“金桂苑小区是个特例，因为开发成本较高，其他多层经适房目前基本没有超过2000元/平方米”，“不和大城市比，就和石家庄、南京、西安等周边城市比，咱郑州的经适房价格前几年就是中等偏下水平，物价部门也一直在控制经适房的价格，最近的事件，也是首次有业主对经适房价格提出质疑。”
既然郑州市经适房多层建筑有一个1725元/平方米的基准价，那么小高层和高层为啥没有一个基准价让老百姓参考呢？楚君艳表示，对小高层、高层建筑来说，决定开发成本、基准价因素相对比较多，多数都是具体问题具体分析。但物价部门是在按照国家政策定价格的，而且对于开发商价格“明码标价”、“最高3%涨幅”也是要监督的。
郑州市物价局成本监测所所长刘华兴一见到记者就先重申，“根据《河南省价格成本监审实施细则》，不得泄露经营者的商业秘密”，不能公开成本。对于准业主核算的“紫薇苑房屋价格最高应在2086/平方米”这一数据，刘华兴认为，“网友核算的价格是胡造的，但这是言论自由”。当记者继续追问，“对公众来说，价格核定存在信息不对称，为啥说网友胡造，有啥凭据？”，刘华兴回答，“我认为如土地补偿费用、开发商报价成本、监审后的成本数据是可以公开的，但这个问题需要请示局领导。因为政策规定，不得泄露经营者商业秘密，但哪些可以对外公布，要由局领导商量定”。对于物价局最终公布的销售基准价，刘华兴认为“是合理的”，并补充说“开发商提供的数据材料，郑州经济适用房申请条件。自身也是要负法律责任的”。
郑州市物价局副局长姜艳2月21日参加了物价、房管部门和紫薇苑业主的会谈。经过几天的考虑，物价局是否同意向准业主们公开成本呢？对此，姜艳的回答似表明物价局已有意公开相关成本，“局领导要开会再讨论，也在给上级打报告请示，对于哪些可以公开、哪些不能公开，要搞明确。决定一旦出来，会立即向公众发布。”
【经适房之涨价原因】
价格监审机构分析五个涨价因素
既然价格监审机构郑州市物价局成本监测所暂不能公开成本、用数字为公众阐述郑州经适房涨价原因，那么，影响郑州经适房价格上涨的主要因素有哪些呢？成本监测所所长刘华兴表示，愿意“站在客观立场，分析自己所认为的涨价原因”。
刘华兴说，首先是经适房建筑类型发生了变化，过去主要是多层，现在主要是小高层、高层。“业主们认为经适房价格贵了，是用现在高层建筑的价格和过去多层建筑的房价作比较。现在，一般多层住房的成本价在1500—1600元/平方米左右，高层的差价每平方米在400元到500元”。但当记者提出，金桂苑为多层住宅为何价格也大幅上涨，刘华兴说，主要是地段好些、开发成本高。
第二，原材料价格上涨。2007年上半年开始，钢材等建筑所需原材料价格大幅上涨，http://www.5law.cn/b/a/falvzhuanti2/jjsyfsqtj/2012/1108/44484.html。给建筑建设增加了成本。
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第三，国家对土地市场控制日益严格，征地补偿费用增多。过去，对于开发商来说，拿地相对容易一些，一般是20—30万元/亩，40—50万元/亩都算是比较好的路段，上100万元/亩的，都是非常好的地段。但也因为乱用耕地等原因，国家对土地实施了严格的控制。现在，土地资源开发不那么容易了，低价也比较贵。这几个经济适用房小区，大都是在土地价格上涨期间拿的地，开发成本比较高。经济适用房属于划拨用地，政府免受土地出让金、建设配套费等相关费用。但开发商征地是需要支付补偿费用的，随着土地价格大环境的升温、上涨，补偿费用也在不断增多。
第四，建筑的建设成本增加。随着国家公布的《民用建筑节能条例》的实施，对墙体保温等方面提出了新的要求。
第五，随着新的劳动法的实施，开发商企业要为职工办“三金”，这也正当计入了成本，包含在“建安成本”中。
刘华兴还表示，商品房价格下降和经济房价格上涨概念不同。“商品房定价是市场行为，利润不确定，可以较高；经适房是政府指导价，销售基准价由成本审核、税金、利润组成，其中利润、税金都是比较确定的。”
【经适房之地价之谜】
数百万元的钱流向了哪里？
本网记者在采访中了解到，物价、房管部门在分析郑州经适房价格不断上涨的原因时，都强调了土地成本增加、征地补偿费用增多这一因素，似乎房屋成本的最大秘密就是土地。但经适房是政府划拨用地，更享受较多的政策优惠，征地补偿费用方面，国土资源部门也有“标准”作参考。怎会因土地因素造成短期内房价每平方米增长好几百元？经适房地价上涨，到底有何不为人知的秘密？
带着这些疑问，2月25日，记者来到郑州市国土资源局用地处了解情况。据用地处一位负责人介绍，经适房和商品房最大的不同就是，商品房用地是通过“招拍挂”等方式获得，政府土地收益、征地补偿费用含在土地总价款中，而经适房用地是政府划拨的，政府不收取土地收益，但开发商需对被征地集体经济组织及农户予以补偿。为了保障农户利益，国土资源部门要会同相关部门和被征地集体经济组织，按照《中华人民共和国土地管理法》、《河南省实施<土地管理法> 办法》和地方政府有关政策规定，拟定《征收土地方案》报政府审批，并予以公告。“征收土地方案中，涉及土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等几项内容，最终核算出来的补偿费用，对开发商来说，是一个约束其行为的补偿底线。开发商实际补偿的费用只能比这个高，不能比这个低。”
用地处负责人介绍说，在国土资源局出具的征收土地方案基础上，开发商在实际运作时，往往还要和被征地方协议制定出实际可行的补偿标准，“这个协议是一个市场运作的过程，具体协商多少，是开发商和被征地集体经济组织及农户的协商。土地局对协商结果的确认，是由双方支付的票据和被征地集体经济组织出具的补偿到位证明为准。”
随后，记者和用地处工作人员核实了网友爆料提供的《郑州市国土资源局关于郑州华瑞房地产开发有限公司建设用地项目征收土地方案公告》(郑国土资文〔2008〕33号2008年1月17日)，确认郑州华瑞房地产开发有限公司建设用地项目(紫薇苑)，征收金水区庙李镇张家村集体土地的征地补偿费用为661.8995万元。但工作人员表示，因《土地管理法》关于土地资料查询相关规定，不能提供开发商最终支付的征地补偿费用数额。同时，记者也未能被允许查询金桂苑、万龙花园两小区的征收土地方案。
在记者采访中，一位不肯透露姓名的业内人士说，“国土资源局公布的征收土地方案，只是开发商必须补偿的底线，实际上会比这个多。对于农民来说，是不会同意这个很低的补偿标准的，特别是和当前非常高的地价一比较。最终谈下来的补偿费用，甚至会比这个标准高上两三倍，可是数百上千万元的钱啊。”
【经适房之开发商缄默】
不希望房价下降所以缄默
众准业主如此关注房价成本公开问题，开发商是否愿意公开点相关数据，支持高房价呢？对此问题，开发商方面基本都选择了保持沉默。
紫薇苑的开发商是郑州华瑞房地产开发有限公司，日前，该公司公司行政总监吕先生接受本网记者采访时说，“紫薇苑的价格，我们无权制定。是严格按照经济适用房在价格审定方面的规定，向物价部门提供了详细的资料。要是按照该公司自己核算的，销售基准价应在2800—2900元/平方米。”
郑州华瑞房地产开发有限公司销售总监王云艳今天接受记者采访时说，“我们给物价部门提交的都是实际发生的票据，没有违规操作的地方。郑州经济适用房申请条件。在征地拆迁补偿费用方面，确实有业主不能理解的地方，但我们没法公开相关数据。”
金桂苑的开发商是郑州市期望置业有限公司，据该公司副总经理崔钦禄介绍，“我们小区虽是多层建筑，但我们的位置在环道内，是其他多层经济房小区不能比的。周边地价都一亩130万元了，我们的土地补偿费也很高，加上建材价格上涨等因素，必然导致价格有所上涨”。对于能否给准业主公开房价成本，对方表示，“应该不会有开发商这么做。”
关注此事的一位房地产业内人士分析说，“开发商现在当然不会说，因为一旦公布了成本数据，再监审出水分的话，那房价不就要下跌了？再说，一些数字和支出项目都是很敏感的，所谓的商业秘密确实是有不能为众人知晓的地方，真正公开了，对谁都没好处。”
【经适房之解决之道】
相关部门咋行动？拭目以待
郑州经济适用房价格虚高的问题，已引起了各界人士的广泛关注。郑州市物价局、郑州市房管局作为事件当中的主要政府职能部门，将采取什么行动，来解除公众疑虑？
据网友曝料，郑州市房管局副局长贺明理在和紫薇苑业主代表会谈时表示，房管局将进一步严格规范经适房的相关程序，规范经济适用房市场。但当本网记者近日向房管局经营管理科等相关科室了解情况时，并未得知此事有关于“如何解决”方面的进展。
当着记者的面，郑州市物价局副局长姜艳否决了网友所说的其“要对紫薇苑经适房基准价格进行审查重新调整”等话语描述，“我没有说这样的话，我可以和业主当面核实”。当记者提出“如果要重新监审房价成本，对物价局来说，算不算搬起石头砸自己的脚？”，姜艳表示认同。
一位紫薇苑小区的准业主告诉记者，“事态已发展至此，不断有经适房小区曝出高价，相信政府部门也压力很大。这应该是郑州历史上，第一次有大规模业主们对经济适用房价格产生质疑、叫板政府。对于政府职能部门如何处理、如何解决、如何给公众一个说话，我们表达了很多的期望，但也只能拭目以待。”
【经适房之专家观点】
有必要公开成本接受监督
准业主们对于公开经适房建房成本呼声很高，认为政府部门，有责任将市场上双方的信息都告诉公众。专家们又是怎样看待的呢？
记者了解到，广州市的业内人士和有关专家就此问题曾做过激烈的讨论。广州大学经济与管理学院副教授、房地产研究所所长陈琳曾表示，建房成本该不该公开，首先要对所要公开的“成本”的概念有一个界定。如果是这个行业的社会平均成本，应该是清晰并且可以公开的。但对于个别企业而言，不断控制并降低企业自身运作的成本，从而获得合理超额利润，这是企业保持前进的动力。商品房之外的社会保障性质的廉租房、经济适用房以及目前广州新社区住房，这部分房子采取政府指导价，公开成本接受监督是有必要的，而且政府还应该加大管理的力度。
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对此，河南省社科院经济研究所所长谷健全认为，从解决民生问题的角度来看，公开经适房房价成本是很有必要的。“价格上涨主要是政府、开发商、购房者等多方利益主体博弈的结果。政府相关税收等管理成本高，开发商因低价等多种因素经营压力大，商品房销售量下降，希望经适房能提高利益。但经适房业主是弱势群体，缺少话语权，对房价上涨的影响力有限。”
据了解，福建、江苏等地曾试行公布房价成本。顾建全认为，从本质上说，服务型政府、责任型政府建设不到位，就实现不了信息公开。“一些行业的社会平均成本，并不是不可公开的秘密。这主要是看政府的态度和政府的价值取向。”
【经适房之他山之石】
哈市物价局曾被法院判公开经适房成本
2006年8月15日，被要求履行法定责任的哈尔滨市物价局在其官方网站——哈尔滨价格信息网上，公布了乐福小区经济适用住房的建设成本。经济适用房成本首次被法院判决强制公开，王树春老人打了近3年的官司终于有了一个结果。
哈市这一事件的最初情况，和郑州几个经适房小区的问题有许多相像之处。哈尔滨哈电地产置业股份有限公司发布拆迁公告，拆迁房的均价为1970元／平方米，建成后的经济适用房价格为2280元／平方米。王树春老人与哈尔滨哈电地产置业股份有限公司签订了合同，认购动迁原址新建乐福小区住宅一套。对比周围的商品房价格，王树春认为这套使用面积53平方米的经济适用房16.9249万元的价格过高。2003年11月，王树春以行政不作为为由，在哈尔滨市道里区人民法院起诉物价局，要求被告对乐福小区经济适用房的价格核准后予以公布。法院认为原告所在乐福小区的房价未向社会公布，是经济适用房开发商未向有关部门提出定价申请，物价部门无法启动制定价格程序，驳回了王树春的诉讼请求。王树春随后上诉至哈尔滨市中级人民法院，后发回道里区人民法院重审。二审法院认为，物价部门作为行政职能部门应对王树春反映的问题作出明确答复。
2004年6月14日，哈尔滨市物价局作出答复说，开发商哈电置业股份有限公司没有向物价局提出定价申请，所以不能定出价格和向社会公布。同时说明：“开发商向本机关提交的定价成本和计算资料，属开发商的商业机密，本机关即使制定价格，也不能将这些成本资料对社会公布。”
2005年8月8日，王树春再次向道里区人民法院提起行政诉讼，不久法院作出判决，判令物价局对王树春提出的哈电置业股份有限公司所售房屋是否违反价格规定，对经济适用房价格审批表、基准价计算表给予公布的诉讼请求作出明确答复。哈尔滨市物价局不服，提出上诉，哈尔滨市中级人民法院于作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
【经适房之相关链接】
经适房与商品房的区别
经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。
经济适用房和普通商品房最大的区别有：
1、土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权；
2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定；
3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定，也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准；
4、经济适用房的价格执行政府指导价，开发商不能随意定价、调价；
5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；
6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。
经适房基准价核算方式
郑州市房管局和郑州市物价局2005年联合下发了《郑州市经济适用住房价格管理实施细则(试行)》，重新规定经济适用房价格实行政府指导价，在基准价的基础上，规定房价上浮幅度最高为3%，下浮幅度不限，并且实行价格公示，接受社会监督。
《细则》规定，经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润构成，其中开发商的管理费用不得超过基本建设费用的2%，利润不得超过3%。
详细项目内容如下：
(一)开发成本
1。按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
2。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
3。列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
4。在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共基础设施建设费。
5。管理费按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的2%计算。
6。贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的合理银行贷款利息计算。
7。行政事业性收费按照国家有关规定计收。
(二)税金
依照国家规定的税目和税率计算。
(三)利润
按照不超过本条(一)项1至4目费用之和的3%计算。
下列费用不得计入经济适用住房价格：
(一)住宅小区内经营性设施的建设费用；
(二)开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
(三)各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
(四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
(五)按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。大河网记者银新玉
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