买房合同中的几种定金情形

定金是一种很独特的法律规定，也是一柄双刃剑。根据法律规定，收受定金者不，要倍；给付定金者不履行合同，无权索回定金。由此可见，对合同双方而言，定金是一种担保，是一种保障。但是，据陈进伍律师执业多年，办理多件案件来看，开发商、中介、房屋出售方较能熟练掌握“定金规则”，双刃剑由此变成了单刃剑，买房者成了弱势群体，往往倒在这柄利剑之下，付出数万甚至数十万的定金代价！说来也巧，今年年初至今，陈律师办理了多件，居然都与定金有关。在此，将这些案件归类汇总，根据现行法律规定，结合法院的判决结果，形成经验教训，供诸多朋友们参考，因为你怎么躲避，都将会成为刚性需求下的产物--“买房者”，这些经验教训总会对你有所裨益：案例一： 2012年某月某天，甲与某开发商签订《书》，约定：甲认购开发商开发的某楼盘某栋某号房，价款多少，预交定金二万元，双方应于某月某日签订正式的《》，如届时甲未签订此合同，则定金不退。甲按期签订了合同，签完合同后，发现该楼盘有经视直播前来采访，有很多业主抗议。原来该楼盘存在诸多问题。于是甲不放心，欲退房。甲与开发商交涉，开发商工作人员拿出合同，将其撕毁，且不退还定金。甲无耐之下，只得寻求律师帮助。上述案情有一个关键点：甲、开发商应于某日签订正式合同，如甲未按期签订，则定金不退。根据这个表述，这个定金应属于“立约定金”，也叫“签约定金”。也就是，这个定金是用来保证签订合同的，如果不签订合同，就要适用定金罚则了。那么，根据本案情，该当如何处置呢？陈律师接受委托后，仔细研究了《认购》及甲留存的一整套《商品》及贷款合同等资料，且详细询问了当事人。发现《商品房》及附属资料上只有甲的签名和手印，但并没有开发商的盖章，于是，诉讼思路形成：甲按《认购协议书》约定如期签订了《商品房买卖合同》，但开发商并未按协议约定签订该合同，因此，开发商构成违约，应承担违约责任，即：双倍。此案诉至法院，未经开庭，开发商即主动要求调解，无条件退还所收定金，当事人损失完全得到了弥补。案例二： 2011年某月某日，乙与中介及丙签订，约定将乙方所有的房屋出售给丙方，丙方支付定金三万，任何一方违约，即应承担违约责任。嗣后，乙方将房屋另卖，丙方多次协商，乙方既不履约，也不退还定金。无奈之下，丙方委托律师起诉至法院。本案例中的定金属于“违约定金”，即合同已经成立，在履行合同过程中如有违约，即应承担违约责任。如果约定有定金的，可选择定金处罚，也可按实际损失计算违约责任。本案中，如按实际损失计算，丙方无法计算损失，于是按定金罚则，要求乙方双倍返还定金。因乙方违约属实，且经律师庭前多方取证，将乙方违约事实钉死，所以法官采信了律师的意见，判决乙方自判决生效之日起十五日内向丙方给付六万元人民币。案例三：情势变更下的定金 2011年某月日，丁与胡某签订《》，交付定金五万元。其后，丁积极筹款准备履行合同。然而，天有不测之风云，人有旦夕之祸福，丁不幸死于车祸。其遗有一女年仅三岁，父母年过六旬，均在农村务农；车祸前丁刚办理离婚手续，丁之前夫名下已有一套房产，且其是外地户口。在此情形之下，丁之遗属与胡某协商，要求其退还定金，其房另卖。胡分文不退。无奈之下，本律师接受了委托。上述定金应属于“违约定金”。但是丁不构成违约，丁之所以没有履行合同，不是因其主观上不履行的故意，而是发生了意外事件，这种意外事件是双方在签订合同时无法预料的，但它又不属于不可抗力。我个人认为，这种情形应属于“情势变更”，即：后，发生了非不可抗力、无法预料、不可避免的情形，这种情形发生后，对合同继续履行造成了影响，使合同无法继续履行，或者继续履行将对一方明显不公平。本案就属于这种情形。首先，丁之不履行合同，不是主观上的违约。其次，丁虽有继承人在，但继承人均无力继续履行合同。因此，该合同应解除。既然丁没错，那么胡某就应该向丁返还定金；既然胡某也没错，那么胡某就不应双倍返还定金。最后，本案得到调解结案，丁某之遗属作出了适当让步，胡某也没有原来那么坚决的态度分文不付。 (责任编辑：admin)