拆除违章建筑引起的民事纠纷处理问题

因拆违而引起的民事纠纷主要发生在以下领域:一是违法建设租赁合同效力的认定，二是违法建设租金的给付，三是承租人装修费用及合同未到期造成损失的处理，四是违法建设被侵权后的索赔。民事纠纷表面上看是群众之间的纠纷，属私权的范畴，但若处理不当，也会激化矛盾，导致社会不稳定，最终破坏拆违的成果。所以，应该谨慎处之。1.关于违法建设租赁合同的效力问题。首先，虽然《合同法》没有明确规定租赁合同中的出租人应该是所有权人，但《城市房地产管理法》第52条却明文规定了租赁合同中出租人应该是出租物的所有权人，而且《城市房屋租赁管理办法》及一些地方性法规也规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。纠纷。只有依法登记的房屋权利才受法律保护。所以，可以说，我国的立法例是不承认违法建设租赁合同的效力的。其次，从占有方面来看，其只是一种事实状态，是一种无权使用，与所有权之使用权能是不相同的，所以说占有并不是一种权利，也不可能衍生出使用与收益的权能。综上所述，违法建设的租赁合同因为违反法律的强制规定应该是无效的。2.关于违法建设租赁中的租金问题。虽然租赁合同应该无效，但实际上承租人已租用了房屋或者场地，本着实事求是的原则，仍应给予一定的补偿。而且因为租赁合同的无效不像买卖合同，学会纠纷。可以返还，租赁是一种事实行为，租赁合同是一种继续性合同，当宣告无效时也没有溯及力，利益无法返还。在计算补偿费标准时可以按照房管部门评定的租金标准计算，不应以双方约定的租金计算。民事纠纷。并且该使用费应归属于占有人，而不宜由政府作为非法所得予以没收。3.关于承租人装修费用的损失处理问题。在租赁合同尚未到期以前，违法建设被拆除后，必然就涉及承租人装修费用损失由谁承担的问题。当承租方在不知情情况下租用了违法建设，装修已告知出租人且出租人已同意的，此时，装修的损失应由出租者承担主要责任;当承租方明知是违法建设而去承租，且装修没有告知出租人或出租人不同意的，此时，应由承租方承担主要责任。4.关于违法建设被侵权后的索赔问题。违法建设是不受法律保护的。但是，违法建设不受法律保护，并不等于允许任何公民、法人可以故意毁损、拆除违法建设。根据法律规定，对违法建设只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理。除此之外，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违法建设的做法显然是于法无据。如果公民、法人以违法建设不合法为由，故意毁损、拆除违法建设，实质上是权利的滥用，其行为违反了我国相关法律规定，应当承担一定的赔偿责任。从另外一个方面说，非法财产并不能因为其非法而可被他人任意剥夺，如果法律允许的话，则会造成私权的泛滥(比如抢夺他人占有的毒品、非法枪支也可以被允许了)。占有作为一种事实状态体现了财产秩序，占有的现状也构成了一种社会生活秩序。法律之所以要保护占有，并不一定为了寻求对真正权利的保护，而是为了维护财产秩序和生活秩序的稳定【4】。所以，为了实现这一目的，法律要对占有现状进行维护，制止采用各种暴力侵夺他人的占有，包括不法占有的行为，以贯彻占有制度所体现的"任何人不得以私力改变占有的现状"的原则。因此，擅自拆除、毁损或侵占他人占有的违法建设也是违法行为，构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失，行为人当然应该承担民事责任。而提起的诉讼即为占有之诉。需要注意的是，由于违法建设被毁损后受法律保护的程度与合法建设相比是有所区别的。因此，毁损违法建设的索赔，只能是对建筑材料被毁损所造成的损失，而不能要求赔偿整个建筑物的完全损失，更不能适用恢复原状的方法。

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