高分请教一个较为复杂的房产纠纷

首先感谢各位朋友给予帮助。分值将送给回答最全面最详尽的朋友。几年前父母离异后家母病故，在我的出生地留下一套单位分的房面积70多平方，该房有两证。但不允许交易。（不太明白其中原由）而我当年尚幼，在省会城市念书，当时心理压力及阴影都很大。不愿再回去居住。便将此房私下交易给一亲戚。房产证是我的名字交由亲戚保管（无法过户）。打了个收条。收到房款6万元。近日得到消息，到目前该房价因地段好已涨到2000多一平米。而且原楼房已经拆除，在原址正在重修新楼。前几天去看地基已起得差不多了。（应该有个赔偿协商之类的过程在先吧？而真实房主的我本人却一直不知情。）新楼修好后应该会领新房产证。而且可以办理过户交易。我想请教的是，既然我之前从未办理过过户。那现在我肯定仍然是房主吧？那在旧楼撤除之前我为什么不知情？我现在能否主张将房屋收回，当时收的房款6万，加算上银行利息。一齐还给我亲戚。并保留向他们收这几年房租的权利？也就是这几年算免费给他们住了，钱我算借他们的。第二个问题，如果跟我亲戚协商不成。我可以采取什么手段来收回房子？比如房产证能不能办理挂失而补办？如果收此引来官司，我这种情况胜算大不大？请给予一个比较详细的处理流程。万分感激！
针对你的问题分别答复如下： 1、在旧楼撤除之前我为什么不知情？：很可能当时你不在当地，没有看到拆迁公告，没有去办理相关的手续。而你的亲戚可能拿着房产证和你写的收条，以房屋实际使用人的名义，与有关单位签订了拆迁、回迁协议，办理了相关手续。所以你不知情也属正常。 2、现在能否主张将房屋收回，当时收的房款6万，加算上银行利息。一齐还给我亲戚。并保留向他们收这几年房租的权利？也就是这几年算免费给他们住了，钱我算借他们的。：你已经给他们打过收条，上面写着收到房款6万元，足以认定你和他们已经达成了买卖合同关系，且对方已经向你支付了房款6万元。你如果要试图将6万元解释成借贷或与诉争房屋无关的其他经济往来，那么你需要承担相应举证责任。这个在我看来可能比较困难。首先，收条的存在表明你们之间确实存在房屋买卖合同关系；其次，他们一直在使用诉争房屋，而你对此显然也是知晓的，这些都佐证上述关系的存在。那么，你要向他们主张租金，就显然没有事实依据和法律依据，因为你们之间不存在租赁关系。而案件情况表明，你们之间也不存在借贷关系，因为现有证据表明6万元是购房款，而不是借款，所以你主张“钱我算借他们的”恐怕也难以得到法律的支持。 3、如果跟我亲戚协商不成。我可以采取什么手段来收回房子？比如房产证能不能办理挂失而补办？如果收此引来官司，我这种情况胜算大不大？：挂失补办房产证当然是可以，但是没有什么实际意义。因为你现在的目的是要收回房子的使用权，由自己来实际支配房子，而挂失补办房产证并不能让你达到这一目的，至多能让你持有房产证而已。再说了，如果将来诉讼过程中，对方不认可你是房屋所有权人的事实的话，你还可以申请法院，或者自己去有关部门调取材料作为证据，完全没有必要走挂失补办的手续。我个人认为，你能否拿回房子，最关键的就在于你们之间的房屋买卖合同是否有效，以及是否能得到履行。如果这套房子是单位分的房，那么是具有一定的福利性质的，如果上市交易，单位往往是有回购权的。一般来说，必须单位同意你上市交易，且放弃回购权时，你才能把房子卖给别人。在单位作出是否同意的意思表示之前，你和买方的合同效力处于待定状态。如果单位根本就不同意你卖，那么你和他们之间的买卖合同将归于无效，自然无法得到履行。那么，双方需恢复原状，即对方有义务将房退还给你，你也有义务将6万元房款连同银行同期贷款利息退还对方，同时双方按照过错大小，承担相应的缔约过失责任。在这种情况下，你可以要求对方支付一定的房屋使用费（不是租金）。建议：本着诚信的原则，尽量与对方协商解决问题，毕竟还有一份亲戚关系存在，如果打起官司来就非常伤和气了，而且拖的时间也会很长。双方可商量一个彼此都能接受的解决办法，千万不要抱着非要斗得你死我活的心态，更不要试图从中昧着良心渔利，这样不好。双方各退一步，都别让对方吃太大亏，心理上有个平衡，是最好的。退一步讲，真打起官司来，有几点对你是很有利的，一定要抓住：1、房屋性质是单位分的房，不同于普通商品房。故存在一个合同有效性问题。2、房屋始终没有过户到对方名下。这也说明了你们之间的合同无论有效与否，实际上也履行不能，且你还是房屋的所有权人。3、对方明知上述情况，但一直没有提出来解决，因此存在一定过错，也应当承担一定的责任。针对你的二次补充：《物权法》已经实施，当然可以适用。本案是一个典型的不动产物权归属争议案。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。条文很清楚，这就不用我多说了吧。
咳~做人只任钱了,咳~~不惭愧吗?还在百度问.200分算了屁.
其实这个问题很简单！就看当初你们有没有签合同了！而且有没有人能证明当初是是将房子买给你亲戚的！如果有证据能证明你是将房子卖给对方了！虽然房子不能过户但从法律上讲你已经失去你对房子的所有权了！如果没有证据能证明你是将房子卖给对方那你可以通过法律手段来要回你对房子的所有权这个问题的关键就在你是不是当初明确表示而且有证据是将房子卖给对方的！不过你要收回房子有点过分了！现在社会就缺诚信你这样做未免太不光彩了点啊！
qie
fei ji
垃圾
我觉得你的房子收回的问题是有麻烦的，既然哪个原来的房子不允许交易，你却在私下吧哪房子交易给你的亲戚，首先你就违约在先，但是你和你的亲戚是可以商量，你们俩家只有协商解决这事，不然你要是告到法院，你的房子怕被你母亲的公司收回，既然人家不让你卖那房子，肯定你们之间有个什么协议或是合同，首先你违约了。危险啊。最好是协商解决。
第一: 本来不能交易的房子,你拿去做交易了.公司知道了可能会以此为由而收走你的房子. 第二: 你收了你亲戚的钱,六万块不是个小数目,足以证明你们确实买卖关系已成立. 第三: 你认为你将本钱加利息还给你亲戚就等于免费给他们住了,这种说法是说不过去的.现在的人民币不如以前值钱哦.你有想法人家也同样知道考虑市场的.我想你们是协商不好了,还是劝你想开一点吧.当给自己有个教训,以后做事要将眼光放远一点. 这种官司很棘手,你还是自己去律师事务所咨询下吧! 给个个人建议:如果是我我是不会因为一套房子而跟亲戚不和的.你是个有文化人更应该知道钱是身外物,人生在世一次不容易,不要去计较太多. 你应该这么想那套房子本来就不是你自己亲手得来的,就算拼来了又有什么意义啊?有心思多往自己的前途上去想.祝你好运!
哦，你说得比较简单，通过你的介绍，可能存在如下过程，你母亲病故后则有关房产应该在其名下，则你是继承人，是不是按规定办理了继承过户手续，房产是不是在你名下，则你应该确认此问题，另外，如当时你未成年，则你父亲是监护人，其是不是处分了此房产，则应该考虑查清，如果以上事实成立，则很可能是你的监护人代理你处分的你的房产，至于房产为什么不能出售，这也应该查清，是因为单位不允许还是经济适用房。而你的房产如果已经出售则不能反悔。如房产出售行为是合法有效的，则房产的拆迁补偿应该归实际所有人。
做事情想清楚，是钱重要还是信义重要，鱼还熊掌声是不可兼得的，想清楚，做了得到的也失去的哪一个更重要，也许房子没拿到，就算拿到了，你的亲人，朋友如何看你，你自己如何看自己，钱可以赚来花，信义失去想再找回来就难了！！！
你卖给亲戚的交易已经生效,无法反悔了. 原楼已拆,你已没有回旋余地了. 打官司,胜算太低了,还损害亲情.
你与你亲戚的买卖协议是有效的，从法律原则所规定的诚实信用出发，你的诉讼目的不一定能够实现。其实啊，有的时候信用远要比一个胜诉判决重要的多，你说呢？
同意郭永生的观点。一个有良知的律师虽然可以帮助当事人钻一些法律的空子，但是也决不鼓励当事人做一些背信弃义的事情。希望楼主三思而后行！！！
照你所说，那房子应该是只有使用权而无产权的房改福利房了。这种房子，产权归原单位不允许外卖。在这种情况下你的亲戚给你私下买房，显然也是和你一样不计后果的自私人，现你要和他翻脸，他会是一个比你更讲情的人吗？而他买的房被折，说不定还在和单位扯呢！……如你站出来和他扯，就正好合了中国古话说的“鹬蚌相争，单位得利”了。不止你、他双方没好处，假如你亲戚反过来照开初的六万元与今天房价的比率跟你算倒账，恐怕不是六万元而是天文数字了吧？如再加上该房与单位扯皮的损失，你失信在先，恐怕你要承担全部损失的。又丢亲情、又丢诚信、还丢钱财，这样的账，你的小九九是否打错了。希望你重新算一算才好啊！我本人的身份告诉你：我是搞房地产评估的！这下你该明白了。
哈哈，可怜的孩子，你这房子没了，不能交易私下交易要被单位没收的。
物权法已经正式实施了.你的问题,根本不是问题了.只要你想打官司,你一定赢的.因为,物权法保护私人财产的前提是要进行登记的,而你没过户,就是说你俩没进行过登记手续,所以你仍旧是主人.
楼主所说的问题,可以到律师事物所和法律服务所进行咨询,相信只要是懂法律的无论是律师还是法律工作者都能够帮助你解决。但问题是名声呢？你自己也说了当时是你不愿回去，而把房子卖给亲戚的，并非是亲戚主动找你，威逼利诱下让你将房子卖给他，所谓大丈夫一诺千金，既然已经许诺又怎么能在利益的驱使下反悔呢？楼上多数人还是希望楼主能够本着诚实信用的原则来处理这件事，可见并非人人都惟利是图。所以楼主要考虑的应该不仅仅是如何赢得这场官司吧。也许你亲戚很有钱不在乎这房子，但看楼主的意思，相信你亲戚生活也不富裕吧，这可能是他们唯一的房源，那么你想尽一切办法把房子要了回去，你亲戚怎么办？这事如果闹开，你的同事、朋友、其他亲戚怎么看你？谁都有走短的时候，假如有一天你出现了困难，是不是还会有人来帮助你呢？诚信这东西说他值钱能花，我都不相信，可关键时刻真能救命！所以楼主如果现在的生活无忧又或者不是等钱救命，还是放人一马的好，毕竟官司能不能赢事小，坏了名声事大啊！将心比心，一套房子十几万到几十万，凭空得来必定欢喜雀跃；可凭空被拿走呢？站在他人的立场思考一下，也许楼主自己就能得到答案了。
正常渠道买卖当时是2-3万,而你亲戚给了你6万! 6万啊!足足双倍. 如果是你亲戚硬是要退房给你, 你倒是可以还钱给他,而不收回房子(因为他当时以高价买了你不想要的房,属于救济你). 你是人啊! 看了你的问题之后, 才知道你不是人. 给200分? 我呸!! 你来我给你200美元吧!
你与你亲戚的买卖协议是有效的
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