不动产物权登记的效力_中国法律网5Law.cn

第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该两条明确规定了不动产物权发生法律效力的依据为不动产物权登记，且不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿时发生法律效力。不动产登记就是不动产物权的公示方式，法律赋予公示较强的效力。
我国不动产登记的效力有：
第一，登记具有公示的效力。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权属于绝对权、对世权，具有排他性和优先效力，如果物权的变动不采用一定的公示方式昭示于众，则不动产物权归属不明，必将有害交易安全。而登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，了解谁是真正的权利人，物权是否设有负担等内容，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准。
第二，登记具有公信的效力。物权的存在既然以登记为其表征，则第三人信赖该登记事实而进行相应的行为即对其产生公信力。登记记载的权利人在法律上则为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。当然，法律赋予登记以公信力，旨在保护善意第三人的利益，如果第三人明知该登记错误而为民行为则不产生法律效力。
第三，登记具有形成力。登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。即不动产物权因法律行为发生变更时，只有经依法登记，才能发生物权变动的效果，不经登记，法律不认可该物权变动。我国物权法第九条是对登记的形成力的明确规定。由此可见，只有经过登记才能使物权变动既对抗第三人，又在交易当事人之间发生变动效果，形成确定的物权。
第四，登记具有推定力。登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否认有时也会因主、客观因素的影响，导致两者不一致的情形出现。此时从不动产交易安全的角度和登记的公示公信效力来讲，都应推定登记簿上记载的权利是真正的权利，应确认其物权效力。
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