这些将是未来考试最重要的考点。

（一）将物权理论上升为法律规定

我国以前没有物权法，但是民法物权理论的研究并不滞后，此次物权立法的一个重要方面就是将一些成熟的物权理论直接上升为法律规定。

1、将物权基本原理的一些理论上升为物权总则法律制度。

（1）将物权的基本原则通过立法予以明确。根据物权理论，物权的基本原则有三个，物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。这次物权法在第5条规定了物权法定原则，在第6 条、第 9条和第23条规定了物权公示公信原则，将相关理论直接上升为法律规定。同时，物权法在第2条规定了一物一权原则。因为一物一权原则是指一物上不能存在两个所有权，对于物权具有什么效力。不能存在两个以上的内容相冲突的他物权，所以这一原则实质上就是物权的排他效力，第2条在这方面作出了规定。

（2）明确规定了物权的效力问题。按照物权理论，物权的效力包括排他效力、优先效力和追及效力。这次，物权法立法也将这些理论上升为法律实践。物权法第2条规定了排他效力，第34条规定了追及效力。对优先效力的规定主要规定在物权法第40条所有权人的保护，第120条用益物权人权利的行使，第163条地役权与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的关系，第199条抵押权的清偿顺序，第239条留置权人优先受偿等所有权、用益物权和担保物权的具体规定中。

（3）将物权区分原则予以明确规定。依据物权理论，所谓物权区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的生效依据不同的标准进行判断。物权区分原则具体表现为：①原因行为遵守债权法律行为的生效条件，一般从行为成立时就生效，物权是否发生变动，不是该行为的生效要件。②物权变动的结果遵守处分行为的生效条件，只有处分行为完成时才生效。物权法第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即是这一原则的具体体现。

（4）明确规定动产交付中拟制交付的三种形式。动产交付分为现实交付和拟制交付两种，依据物权理论，拟制交付又分为简易交付、占有改定和指示交付。这次物权法让这三种拟制交付形式从幕后走向了前台，在第25、26、27条分别对它们作出了明确规定，极大丰富了动产交付的具体形式。

2．将所有权方面的理论上升为所有权法律制度。主要表现在两个方面：一是，物权法第115条将主物与从物间的关系予以明确，规定“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”；二是，物权法第116条将天然孳息和法定孳息的归属进行了明确，规定“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”

3、将占有方面的理论上升为占有法律制度。虽然占有在物权理论中占据重要地位，但以往法律对它的规定却没有。这次物权法立法对占有予以重视，专设一编予以规定。在第五编，物权法第242-244条规定了善意占有人原物及孳息返还义务与必要费用偿还请求权，恶意占有人的原物及孳息返还义务和损害赔偿义务，第245 条明确规定了对占有予以专门保护的制度。

（二）对原有法律规定予以完善

改革开放以来，我国立法确立了不少有关物权的法律制度，如 1986年颁布的《民法通则》中规定的财产所有权制度，谈的就是物权问题；此外，《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等，也都包含关于物权的规定。但是，由于种种原因，这些规定一般都比较粗浅，难以适应社会发展后物权实践的真正需求。这次物权法立法，在很多方面对上述的法律规定进行了系统整合，予以进一步完善。

1、对物权总则制度进行完善。物权消灭。

（1）加强对物权的保护。

在没有物权法的时候，有关物权保护的规定散见于《民法通则》、《担保法》等法律中，对物权保护的规定缺乏系统性，比较简单和原则，缺乏可操作性。这次立法，《物权法》第三章用了7个法条，在《民法通则》等法律规定的基础上，对确认权利、返还原物、排除妨害、消除危险、修理、重作、更换、恢复原状、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。同时，为促进物权纠纷解决，促进社会和谐，物权法还从程序上对解决物权纠纷规定了四种明确的解决方式——和解、调解、仲裁、诉讼。

（2）将物权的变动方法——登记与交付予以系统规定。在我国，不动产登记和动产交付作为物权的公示方法，理论上研究得很深入，但法律规定却不明确，只是在《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规中有一些模糊的表述。这次，《物权法》第二章根据法律实践，对物权变动的方法作了系统完善。首先，完善了不动产登记制度。《物权法》在第9条明确规定了不动产物权变动的登记要件原则，只有登记才能生效，在第10条明确规定了不动产登记地的确立原则——属地主义原则（不动产所在地）；其次，完善了动产交付制度。物权法第23、24条规定了动产物权变动的方式采用交付主义原则，只有少数动产如船舶、飞行器和机动车等物权变动方式采用登记对抗主义，从而以法律形式确立了动产登记的对抗主义原则，有效克服了实践中对动产登记效力进行不同认定的混乱。

2、《物权法》对所有权制度进行完善。

（1）对征收和征用做出了明确规定。征收和征用是两个不同的法律制度，以前只在《宪法》和相关经济法中出现过原则性规定。这次立法，物权法将它们予以明确区分，分别予以规定。《物权法》在第42条规定征收只限于不动产，并对征收集体所有土地的足额补偿费用问题，征收单位、个人的房屋及其他不动产依法应当给予拆迁补偿问题分别作出了明确规定。在第44条规定了征用，并对相关的补偿问题同样作出了明确规定，以利于实践中操作。

（2）明确规定了国家所有的财产范围。《民法通则》、《土地管理法》等法律规定了国家所有财产的问题，但并未明确列举出哪些财产由国家所有。这次立法，《物权法》第45-52条明确规定了属于国家所有的财产范围，其中①矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源和国防资产无条件属于国家所有；②法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，法律规定属于国家所有的野生动植物资源，法律规定属于国家所有的文物，法律规定为国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，属于国家所有；③森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

（4）完善了相邻关系的法律规定。以前，《民法通则》仅在第 83条就相邻关系做出过简单规定，《民通意见》前进了一步，规定了相邻土地通行使用关系、相邻用水排水关系、相邻防险关系。这次立法，《物权法》对相邻关系予以更加全面细致的规定。在第84-90条分别规定了相邻用水排水关系、相邻土地通行使用关系、土地及建筑物建造修缮铺设相邻关系、相邻环保关系、相邻防险关系等，极大扩展了相邻关系的适用范围。

（5）对共有制度予以完善。以前，《民法通则》和《民通意见》关于共有的规定也比较简单，很多重要内容一直处于缺位状态。这次立法，虽然《物权法》第93-95条、第 101条与民法通则及其意见的相关规定基本一致，但其他的规定则是对共有的进一步完善。如，《物权法》第96-98条规定了对共有财产的管理、处分及修缮规则，第 99-100规定了共有财产的分割规则，第 102条规定了共有人的对外连带清偿责任，第 104条规定了不能确定出资额下的等额享有规则等，对共有人的权利和义务作出了更加明确的规定，极大方便了司法实践。

（6）详细规定拾得遗失物问题。对于拾得遗失物这一动产所有权的取得方式，《民法通则》规定拾得人应当将其归还失主，但具体方式并没有说明。这次立法，《物权法》在第107-113 条对该制度作出了比较大的完善。典型的如，第107条的所有权人追回遗失物的相关权利和义务，第108条的善意取得人的对抗原有权利的权利，第111条的拾得人重大过失以上的赔偿义务，第112条的拾得人的必要费用请求权及权利人的悬赏履行义务，第 113条的六个月公告期限等。与此同时，物权法在第 114条规定拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的参照适用同种规定，从而进一步完善了正常交易流转外的所有权取得制度。

2、《物权法》对用益物权制度进行完善。

从总体看，《物权法》第三编用益物权编有关土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的规定是对《农村土地承包法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律规定的基本整合。同时，基于社会现实需要，《物权法》对上述法律的规定也做出了进一步完善。其一，完善了土地承包期届满后的承包权处理问题。《物权法》为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，在第126条增加了土地承包期届满可以继续承包的规定；其二，完善了建设用地使用权的设立问题。物权法第139条规定，建设用地使用权自登记时设立；第三，完善了住宅建设用地使用权期间届满后的处理问题。物权法在第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，从而以法律的形式保障了广大人民群众居有定所。

3、《物权法》对担保物权进行完善。

相比其他的物权而言，以前，担保物权的规定比较系统和完备一些，因为有《担保法》和《担保法解释》作保障。从总体上看，《物权法》担保物权部分的内容有很多与《担保法》及《担保法解释》都是相同的，都是担保法及其解释相关规定的再现，如担保物权的一般规定、不得抵押的财产、抵押权与租赁权的关系、出质人与质权人的权利与义务、留置权实现期限等。不过，《物权法》在整合《担保法》及《担保法解释》的基础上，也对担保物权制度做出了进一步的完善。

首先，扩大了可抵押财产的范围。《物权法》第 180条将原材料、半成品、产品以及正在建造的建筑物、船舶、飞行器等动产列入了可抵押财产的范围；其次，增加了一些新的质权担保权利形式，如第223条的可转让基金分额及应收帐款等；第三，明确规定了其他债权人的撤销权。《物权法》第195 条在肯定《担保法》第53 条“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。”规定的基础上，对该条做出了进一步完善，明确规定了“协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”

（三）对原有法律规定予以变更

1、《物权法》在所有权方面对原有法律规定的变更。

《物权法》在所有权方面对原有法律规定所作的变更主要表现在共有的有关规定上。典型的表现是，《物权法》将《民通意见》的共同共有推定改为按份共有推定。《民通意见》第88条规定“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”而《物权法》第103条规定“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”根据法的适用原则，应以物权法的规定为准。

2、《物权法》在担保物权方面对原有法律规定的变更。

其实，《物权法》对原有法律规定的变更，最主要的表现就在担保物权方面。主要有：

（1）对于转让抵押物问题，《物权法》做出了与《担保法》和《担保法解释》不同的规定。根据《担保法》第49条和《担保法解释》第67条的规定，以抵押物是否登记来确定转让抵押物的效力，已登记的，未通知抵押权人的无效，未登记的则可以转让。但《物权法》第191条的规定采取了不同的做法，根据该条，除受让人代为清偿债务消灭抵押权的外，抵押人转让抵押物应当取得抵押权人的同意，否则应当无效，而不管该抵押物是否经过登记。

（2）对同一财产上存在数个抵押权时清偿顺序的规定有别于《担保法》。《担保法》第54条规定“抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物未登记的，按照合同生效先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。”对此，《物权法》第199条将抵押权未登记的清偿问题改为按照债权比例进行，并不考虑合同生效的先后顺序，这样更符合债权平等性原则。

（3）对于抵押权的行使期限，《物权法》的规定不同于《担保法解释》的规定。《担保法解释》第12条规定了担保物权在主债权的诉讼时效结束后两年内仍可行使，但《物权法》作出了与之不同的规定。物权法第202条明确规定，抵押权只能在主债权诉讼时效期间内行使。而对于质权与留置权的时效期间问题，物权法没有明确规定，只是在第220条和第237 条分别赋予出质人和债务人请求担保权人实现的权利。

（4）对于最高额抵押的主合同债权是否可以转让，《物权法》做出了与《担保法》不同的规定。按照《担保法》第61条的规定，最高额抵押的主合同债权不得转让，但为了促进交易，根据《物权法》第204条规定，最高额抵押的主合同债权是可以转让的。

（5）对于以非上市公司股权出质质押合同的生效条件问题，《物权法》的规定与《担保法解释》的规定不同。《担保法解释》第103条规定，以非上市公司的股份出质的，质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。但《物权法》第226条规定，以非上市公司的股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时发生效力。在这一点上，《物权法》的规定更符合物权的公示公信原则，有利于保护交易安全。

（四）创新性规定了一系列重要的物权法律制度

为了有效保护各类物权，妥善解决物权方面的法律纠纷，调动人们创造财富、爱护财富、积累财富的积极性，物权法在相关理论和实践基础上创新性规定了一系列重要的物权法律制度。

1、《物权法》在物权总则制度方面进行了创新。

（1）明确规定国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护。物权法第4条的这一创新性规定，一方面与宪法中我国的基本经济制度相吻合，打破了只重视保护国家财产忽视对集体和私人财产保护的立法现状，另一方面也将更有利于各物权主体特别是集体和私人创造财富的热情。

（2）对不动产登记制度进行了创新。首先，物权法第10条规定了不动产的统一登记制度，以杜绝实践中的抢登记乱登记问题；其次，物权法第19条和第20条规定了三种特殊的不动产登记形式分别是更正登记、异议登记和预告登记，以加强程序性控制，确保不动产登记不出错；第三，物权法第21条规定了当事人虚假登记和登记机关错误登记的赔偿责任，通过强化有关人员的法律责任，维护登记这一不动产物权变动唯一方式的正常运行，确保交易安全。

（3）明确规定了三种非法律行为导致的物权变动方法。在物权法律制度中，大家对法律行为导致的物权变动一般比较熟悉，但对非法律行为导致的物权变动到底如何处理，法律上一直是空白。这次立法，物权法对此作出了明确规定。其中，第28条规定了依据“公共权力”导致的物权变动问题，第29条规定了因继承和受遗赠导致的物权变动问题，第 30条规定了建造或拆除房屋等事实行为导致的物权变动问题，从而通过明确规定，使这些问题得到有效解决。

2、《物权法》在所有权制度方面进行了创新。

（1）明确规定国有资产管理人的责任，严防国有资产流失。在物权法立法过程中，是否因立法导致国有资产流失问题曾引起社会的广泛关注。为有效解决这一问题，《物权法》第57条明确了相关管理、监督机构及工作人员对造成国有资产流失的法律责任，从而加强对国有资产的保护。

（2）明确规定集体所有财产的范围和集体成员对集体财产被侵害的撤销权。

以前的法律，对国有财产和私人财产的范围规定较多，对集体所有财产到底有哪些，法律一直没有明确系统的规定。这次物权法在第58条对集体所有财产的范围作出了明确界定，包括法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂，集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施，集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施，、集体所有的其他不动产和动产等四大方面。同时，物权法还在第63条明确规定集体成员对集体财产被侵害享有撤销权，即“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

（3）创新性规定了建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是一项重要的物权，在解决协调居民的住房权利义务关系上具有重要意义，物权法对此予以重视。首先，第70、72、73、74、76条明确规定了业主对建筑物的专有权、共有权和成员权。其中，第 73、74条对建筑区划内的道路、绿地、车位、车库的归属等人民群众特别关心的问题做出了明确的规定，第76条还特别强调了成员权中普通决议和特别决议的通过要求，加强对成员权的保护。其次，第81 条明确规定业主有权更换物业；第三，第78 条和第83条明确规定了业主对业主大会或者业主委员会侵害其合法权益的决定享有撤销权，对侵害其合法权益的行为享有诉权。通过这些规定，为建筑物区分所有权纠纷的有效解决提供依据，并确保社区的稳定与和谐。

（4）明确规定了善意取得制度。善意取得是物权领域的一项重要制度，以前只存在于民法理论和社会实践中，缺少法律的明确规定进行规制。这次《物权法》立法弥补了这方面的不足，在第106条明确规定善意取得制度。不仅如此，根据该条，善意取得已突破了理论上只能存在于动产交易领域的限制，而扩张至不动产交易领域，从此以后不动产交易也可以适用善意取得制度了。

2、《物权法》在用益物权方面进行了创新。

（1）对用益物权的适用对象作出创新性规定。根据民法理论，用益物权的适用对象是不动产，只有不动产才存在用益物权问题，但《物权法》作出了创新性规定。《物权法》第117条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用和收益的权利。”，据此，用益物权同样适用于动产领域，而不再仅仅局限于不动产领域。

（2）明确规定用益物权因征收、征用而消灭或者影响行使的相应补偿权。物权法第121 条的这一创新性规定很好地与所有权征收和征用的规定（第42、44条）进行了协调，加大了对用益物权人的保护力度。

（3）明确规定建设用地使用权的对象范围。建设用地使用权的对象范围虽然对使用权人至关重要，但在物权法颁布以前，这个问题在法律上一直处于模糊状态。这次物权法明确解决了这一问题，物权法第136条规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”由此，建设用地使用权的对象范围及于地表、地上、地下。

（4）将地役权制度予以明确规定。地役权是一种古老的用益物权，在《物权法》出台之前，我国只在民法理论中有少量关于地役权的研究，法律并没有地役权的规定，只是规定了与之比较相似的相邻关系制度。由于地役权的设定范围并不以邻地为限，地役权与相邻关系存在着重大区别，因此相邻关系不能取代地役权，地役权有单独设立的必要。这次立法，物权法在第十四章对地役权作出了明确规定，弥补了法律的空白，提高了不动产的利用价值。如，《物权法》在第156条规定了地役权的约定取得制；在第159条规定了地役权的成立要件是地役权合同的生效，在第161条规定了地役权的存续期限，在第162、163条规定了地役权与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的关系，在第164-167条规定了地役权的从属性，在第168条规定了地役权的消灭原因等，都对地役权的正确行使作出了明确要求。

3、《物权法》在担保物权方面进行了创新。

（1）对债权人可以实现担保物权的情形做出了创新性规定。根据《物权法》第170条、第 179 条和 208条的规定，债权人可以实现担保物权的情形，除了《担保法》规定的“债务人不履行到期债务的”外，增加了“发生当事人约定的实现担保物权的”作为另一种情形，扩大了可以实现担保物权的情形，充分尊重当事人的意思自治，加大对债权人的保护力度。

（2）对债务承担下的担保责任作出规定。以前，《担保法》对债务承担下的担保责任承担没有规定，司法实践中对大量此类问题的处理也一直不很明确。物权法立法着眼实践的需求，在第175条明确规定“第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。”从而明确了该种情况下的担保责任承担，做到了有法可依。

（3）对抵押权人和质权人放弃抵押权或质权问题做出了明确规定。《物权法》在第194条新增了担保权人放弃抵押权问题，在第218条新增了担保权人放弃质权问题，规定“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位”、“质权人可以放弃质权”，并对放弃后的法律后果作出了不利于放弃人（担保权人）的规定，加强了对实践中此类现象的规制。

（4）对最高额质权作出规定。以前，《担保法》只规定了最高额抵押，对最高额质权问题没有涉及。对于实践中当事人是否可以约定最高额质权，约定后应当如何处理，一直缺乏法律的规定。这次物权法立法在第222条对该问题予以明确，规定“出质人与质权人可以协议设立最高额质权。最高额质权除适用本节（动产质权）有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。”

（5）对留置权的适用范围做出了创新性规定。根据《担保法》第84条和《合同法》第 264 条、315 条、380 条、422条的规定，以前，留置权只应当适用于法律明确规定了的合同之债类型中，对于法律没有明确规定可以适用留置权的合同，不得适用留置权。但《物权法》第230条、231 条、232条却没有沿用这一规定模式，而是创造性地规定，除企业之间留置的外，对于动产，只要与债权属于同一法律关系，而法律又没有规定不得留置或当事人又没有约定不得留置的，债权人均可以行使留置权。这样一来，留置权的适用范围就扩展到了所有债权领域，而不再仅仅局限于以前的合同之债类型中。

其实，《物权法》在担保物权方面的重要创新还表现在第 176条关于物保与人保并存下的担保权行使、第 217 条关于转质问题的处理、第239条关于担保物权竞合下的优先受偿规则等三个方面，但由于此前最高法院的《担保法解释》已对这些问题作出了规定，在此不再赘述。

需要注意的是，物权法的通过虽然导致民法通则中的物权制度和担保法中的担保物权不再有适用空间（除担保总则外，相关制度完全被物权法所涵盖或改变），但担保法中的保证和定金制度仍然有效。同时，《民通意见》和《担保法解释》中关于物权法所没有规定的一些具体物权制度对物权法的实施是重要的补充，仍然有效。所以，物权法通过后，民法中有关调节物权的制度实际上形成了以物权法为中心，以《民通意见》和《担保法解释》为补充的一个完整制度体系。