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离婚了，按揭房屋怎么分? 离婚了，按揭房屋怎么分？——谈履行期限跨越婚前婚后的按揭房屋及其增值部分的分割

黄培良（本案审判长）董国庆（本案承办法官）作者单位：浙江省高级人民法院
案号：（2005）浙民一终字第393号

裁判摘要：1、商品房合同预售登记并非就是房屋权属登记；2、对离婚案件中履行期限跨越婚前婚后的按揭房分婚前还款与婚后按揭还款两部分，前者归婚前个人财产，后者作为平均分割；对增值部分则先按婚前婚后的还贷比例扣除婚前相应比例的增值部分归婚前个人财产，余额作为夫妻共同财产平均分割。

一、案件基本事实
原告罗某与被告朱某于2003年5月22日登记结婚。朱某在婚前即2003年1月7日与杭州铭雅房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，以按揭付款方式购买铭雅苑房屋一套，房屋总价款为402192元，银行按揭利息15388.80元。朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元，婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元。房屋权属证书尚未办理。另有夫妻共同债务28.14万元。2005年5月24日，罗某诉至杭州市中级人民法院请求与朱某离婚。一审法院委托杭州永正房地产评估公司对涉案房屋的价值进行了评估，确认该房屋在估价期日2005年7月13日的市场价格为104.3万元。
二、一审法院判决一审法院经审理后认为，由于该房屋的权属登记至案结之时尚未办理，涉案房屋的《商品房买卖合同》系朱某婚前个人与房屋开发商签订，上述《商品房买卖合同》中的权利与义务应由朱某继续履行，朱某则对罗某以财产折价的方式进行补偿，对涉案房屋的分割：朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元为个人财产，婚后夫妻共同提前偿还按揭贷款余额308651元为夫妻共同财产；对房屋增值部份按照朱某婚前出资108929.80元和夫妻关系存续期间夫妻共同出资308651元之比例进行分割，对前者朱某婚前个人出资而形成的相应房屋增值部分163140.6元归其个人，对后者夫妻关系存续期间共同还贷而形成的房屋增值部分462247.4元，由两人平分；28.14万元夫妻共同债务各半偿还。遂判决：1、准予罗某与朱某离婚；2、朱某与杭州铭雅房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》由朱某继续履行，朱某于判决生效之日起一个月内支付罗某补偿款24万元。

在我国离婚案件中，根据按揭房款的支付来源结合取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理按揭购买，婚前取得房屋权属证书。夫妻以共同财产进行还贷的；（2）婚前一方办理按揭购买，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下。夫妻以共同财产进行还贷的；（3）婚前一方办理按揭购买，夫妻以共同财产进行还贷，期间尚未办理房屋权属证书的。本案涉及的就是第三种情形下的房屋及其增值的分割问题。目前对房屋的价值按婚前按揭还款与婚后按揭还款两部分，前者归个人，后者作为夫妻共同财产平均分割，意见比较一致。但对房屋增值部分的分割意见不一。第一种意见认为，根据2003年12月4日最高法院《关于适用<>若干问题的解释(二)》（以下简称《婚姻法解释》）第十一条之规定，一方以个人财产投资取得的收益，应认定为夫妻共同财产。故对婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分也应认定为夫妻共同财产，连同婚后还款部分引起的房屋增值部分均由双方平分。
第二种意见认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分归购房一方，就存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方进行适当补偿10。
我们认为，第一种意见以《婚姻法解释》为法律依据，理由比较充分，但“房屋增值”与《婚姻法解释》第十一条中“个人财产投资取得的收益”还是有区别的，房屋增值并非房屋的自然或者法定孳息，房屋因市场价值变化出售后本身已不存在，将其收益一律认定为夫妻共同财产，有违设定个人财产概念之初衷；第二种意见的可取之处在于该意见是在《婚姻法解释》的基础上，进一步将“个人财产投资取得的收益”细分为自然增值和经营性增值，即一方以个人财产购买了房产、股票、古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上认为个人之财产。但若是个人财产的自然增值是基于夫妻共同经营行为所产生，则为共同所有11。这与英美法系国家将增值部份分为主动增值和被动增值较为一致。由于“适当补偿”的标准，容易造成双方当事人的扯皮、缠诉，故审判实践中掌握按比例分割较为妥当可行。 (责任编辑：admin)