| 近期，在自住购房者中准备买婚房的占了不少，据某新开楼盘统计，这部分人群占到了其销售量的半数左右，其中很多都是即将要结婚的年轻人。一家专业房地产调查机构有关人士表示，2006年被称为房地产自住年，而自住客户群中最具有刚性需求特质的就是年轻人结婚购买婚房。“如果经济条件允许，建议青年人应该购买100平方米左右的两房或三房比较合适。”该人士说，针对当前房产销售情况来说，打“婚房”概念无疑是打破观望的有效手段之一。 从销售人员反映的情况来看，由于目前这类人群大多事业刚刚起步，所以最流行的做法就是“父母出首付，小两口还贷款”。不过，等到真正看中了房子，要签订购房合同了，“产权证上到底写哪几个人的名字”往往就成为了争论的焦点。为此，我们特别搜集了一些观点以供参考。 “房产证上没我的名字，怎么办？” 陈女士口述：现在的房子，是我和老公结婚前买的。首期10多万，是公公婆婆付的；每月房贷是我老公还的。房产证上写的是我老公和公公的名字，公积金方面也是我老公的。之前没有我的名字，我也没多大想法，虽然那时候已经在谈朋友，但是还没结婚，自然不会把我的名字加上。至今已经结婚近3年，一直是我和老公共同还贷。最近考虑把商业贷款的11万元还掉，这样可以省下每月不菲的利息，但我必须拿出大约5万元才够。所以，又想起房产证上名字的问题了，虽然并不是要图什么，但是如此辛苦的还贷，房产证上却没有我的名字，始终心里有点不是滋味。 “为了名字，两家发生了不愉快。” 王先生口述：左挑右选了两个多月，我总算定了一套相城区的房子做结婚用的新房，没想到接下来碰到的问题比选房复杂多了，也让我苦恼多了。眼看着跟女朋友的婚事已经提上了日程，但为了合同上的署名，两家的父母、我和女朋友之间都发生了不愉快。买房的首期房款是我出的，按原先的计划以后每个月还贷将由我们婚后共同承担。她的父母认为房产是两个人的共有财产，必须署两个人的名，而我的父母则认为这样做不合理，因为首期是我付的，如果日后分家，钱就得平分，因为房产证上有两个名字。由于我们还没领，房产证上究竟写谁的名字，写几个人的名字，还真成了考验我们的一道难题。 写“准夫妻”二人的名字 这是大多数恋人特别是女孩子的观点，他们认为，既然房子买了是结婚用的，未来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。 律师说法：如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。但如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款。 写父母的名字 这是很多男方家长的观点。他们认为，虽然房子买了是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房还要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，因此写父母的名字也比较保险。 律师说法：如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。 写男方及其父母的名字 这种做法也较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。 律师说法：若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权分额属于婚前个人财产，根据新的《》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。但如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。 写双方父母和“准夫妻”的名字 很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。 律师说法：若采用这种方案，房屋将认定是准夫妻和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。 只写男方或女方的名字 在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。 律师说法：这种情况需要从两个角度进行分析：其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人；其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。 买婚房，75%的人存在误区 一项关于“准夫妻购房”的问卷调查显示：75%的人表示会与恋人婚前共同出资购房，且房产证产权人会写两人的名字；但同时也有75%的人存在误区，他们认为共同出资购房，即使产权人只写一人名字，若遇到变故，另一方也同样可分到房产。此外，有66.3%的人表示不会选择做婚前；另外33.7%的人虽然表示会做公证，但年龄在30-35岁的男性却占了多数。 从这项问卷调查不难看出，多数恋人在买房时，由于只考虑到即将结婚，而不重视房产证上的产权人是写一人还是二人的问题，但这往往给自己今后的维权埋下隐患。比如，恋人购房尚不属法定夫妻，一旦感情出现问题，所买的房子该怎么办？ 【婚前单方出资买房】 特别注意：婚前单方出资买房，如果在房产证上写自己的名字，那么按照法律的规定，则属于自己的财产，但是许多恋人为了表示自己对爱情的忠贞，就出现了3种典型情况：即一方出资，房产证写另一方名字；一方购房，主动转让给另一方；一方父母赞助，房产证写俩人的名字。 这里涉及的一个法律问题就是：无论谁出资，房产的归属均以登记为准。 条文链接：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。 情况1一方出资房产登记给另一方 调查：多为婚前“送”房此种情况多为一方要求另一方在婚前以己方名义买房，双方之间约定，若闹分手，房归还给出资一方。 难点：口头约定难取证若房产证上写的是非出资方名字，如果出资方想要回房屋，只有通过收集买房过程中的证据，以证明当初二人对房屋的归属问题曾有过约定。若是书面约定，维权比较容易，但若是口头约定，则取证难。 提示：诉讼要房不容易依据民法通则规定，口头合同需要双方都认可。但在实践中，往往有一方不再承认当初的口头约定。出资方若通过诉讼程序要回房子则十分艰难。 情况2一方购房房产转让给另一方 调查：多为一方表真心此情况多为一方在婚前表真心，主动将自己的房转让给对方，有的签赠与协议，并对房屋过户。 难点：房过户难撤赠与此种情况若遇分手，房屋归属的关键是看签订的赠与协议是否经过公证及房屋是否办理了过户登记。根据规定，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或经过公证的赠与合同外，赠与人在财产权利转移前都可撤销赠与。即如果房屋未办过户登记，说明房屋产权尚未发生转移，则购房一方主张撤销赠与协议是符合法律规定的。 提示：签附义务赠与合同此类案件中，购房一方可选择签附义务赠与合同，比如附加赠与条件：在双方不分手的情况下，赠与合同才成立。合同法规定，赠与附义务的，受赠人应按照约定履行义务。 情况3一方父母赞助房产归“小两口” 调查：父母赞助遇“考验”此情况多为恋人双方收入不高，难支付购房首付款，由一方父母赞助出资，产权往往登记在两人名下。 难点：赞助前分清“性质”父母出资一方，可采取两种办法规避风险，一种是如果父母赞助属借款，要让恋人双方共签一张借条，并在借条上约定各自借款份额做证据。另一种是如果父母赞助，仅属赠与亲生孩子一方的行为，应签署赠与合同，并办公证手续。 提示：避纠纷可三步走无论上述哪种情况，对于赞助父母支付的首付款，都应尽量通过银行转账的方式付款，并留证据，避免现金交付致使空口无凭。其次，可考虑在办产权证时，恋人约定对房产按份共有，约定份额，或是在购房合同及房产证上加上出资父或母的名字；再次，恋人可协商采取婚前财产公证的方式来避免纠纷。 【婚前共同出资买房】 特别注意：婚前买房，出资的一方有权要求在房产证上载明自己是权利人。因为按照我国现行法律规定，婚前财产各自所有，而房屋权属是以房屋登记部门登记材料作为行使所有权、处分权等权利的依据。所以如果是双方共同出资买房，为了避免上述风险，最好是在房产证上双方共同署名，并在产权份额比例公证中约定谁拿产权证，谁拿共有权证。另外，做婚前财产公证也很有必要。条文链接：房屋共有权证书与房屋所有权证书有同等法律效力。 重点提示：商品房的合同上可以写两个人的名字，但是必须要到公证处做产权份额比例公证，约定份额。而且双方必须在产权份额比例公证中，约定谁拿产权证，谁拿共有权证，这样开发商才能办理。房产证上一个名字，同时标明有共有权人；共有权证上一个名字，标明共有权比例。 法律快车网 WWW.FQ101.COM (责任编辑：admin) |
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