北京离婚律师解读：物权法的实施对一方擅自处分房产的法律效力问

案例介绍：

王某（男）与贾某（女）系夫妻，二人曾共同出资购买了一套三居室的商品房，在办理房产证时王某在贾某的强烈要求下将产权人登记为贾某。2003年双方因感情不和闹离婚，贾某向法院起诉离婚，被法院判决驳回诉讼请求。半年后，贾某开始申请出国留学，并秘密与第三人陈某接洽，准备卖掉其与王某在期间共同出资购买的商品房。贾某向陈某谎称自己尚未结婚，现因出国留学急需要钱所以要卖房。陈某在看了贾某的身份证、房产证和美国某大学接受其留学申请的函后对贾某所言深信不疑。于是二人以76万元的价格成交并开始办理房屋买卖及过户的各种手续。与此同时，贾某再次向法院起诉与王某离婚。在法院审理过程中，王某才知道双方共有的房屋已经被贾某卖给陈某，并且已经办理了过户手续。于是，王某在诉讼中提起了反诉，要求确认贾某与陈某签订的房屋买卖合同无效，并请求追加陈某为第三人，要求陈某返还所购买的房屋。

审理结果：

法院经审查后初步认为，贾某与陈某之间的买卖合同因没有得到共有权人王某的追认因而无效。陈某取得房屋的所有权有另外的依据，王某要求追加陈某为第三人且要求陈某返还房屋的请求没有依据。于是承办法官向王某行使释明权。之后，王某将反诉请求变更为请求确认贾某和陈某所签订的房屋买卖合同无效，贾某赔偿自己的损失，并请求在分割时给贾某少分。法院最终判决：准许贾某与王某离婚；贾某将卖房款76万元中的43万元支付给王某；共同存款20万元中10万元归贾某所有，10万元归王某所有。

本案中，法院的审理过程及判决结果都非常值得称道。在审理过程中，法官能够及时发现当事人诉讼请求的不足而及时行使释明权使其变更诉讼请求。在判决时，法官根据贾某在离婚时擅自变卖共同财产的行为所以分割共同房屋的价款时少分给贾某，而对于其他共同存20万元，则按照公平原则平均分割。而法官之所以提示王某将反诉请求变更为损害赔偿而不是返还房屋，是因为善意第三人陈某已经根据我国《物权法》第106条规定的善意取得制度取得了涉案房屋的所有权，是合法的所有人，因此不能再予返还。