土地增值税也是一把调控利器

文/马跃成
在国家委托发改委牵头楼市调控之后，北京最近也组织了十部门的联合执法行动。楼市调控开始了新政与执法并举的阶段。
调控楼市最有效的政策无非土地、信贷和税收三大项。在人们冀望以房产保有税来调整人们的购房需求的时候，其实还有针对开发商的一个重要税种没有纳入人们关注的视线，这就是土地增值税。
从1994年开始，国家税务总局规定按照四级超率累进税率征收土地增值税，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%到100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除金额100%到200%的部分，税率为50%；超过200%的部分税率为60%。
在实际执行过程中，由于开发企业成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征这种权宜之计。大部分地区按照预售商品房收入的1%至2%的比例征收。
从这个数字来看，与房价暴利和土地增值的情况来看，土地增值税远远没有征足。有专业人士估计2005年至2009年我国土地增值税共流失2.52万亿元。
以上海为例，上海去年商品住宅销售额达到4330亿元。如果其中仅一半的销售额需要清算土地增值税，并且按最低的30%税率清算，中国商标法实施条例。征税额度将达到129.9亿元，已占到上海今年前5月土地出让收入的1/5。
4月1日至28日上海成交均价前十名楼盘中，包括佘山高尔夫别墅、四季雅苑、翠湖天地嘉苑在内的6个楼盘成交均价超过10万元/平方米，其中汤臣一品4月成交均价已达17万元/平方米。这些项目取得土地时间比较久，售价上涨幅度高，增值额大，清算时征税比率也高。
北京10部门发布的《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》表示，加强土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。小产权房。有专家估计北京数百家房地产开发企业中，完成了土地增值税清算的企业可能不到1%。
国家税务总局财产行为税司司长陈杰日前表示，土地增值税管理要按规范化管理的要求操作，先预征后清算，积极倡导社会中介机构依法进行清算，选择部分清算对象开展重点稽查，确保清算的准确性。国家税务局在2007年也组织过类似的清查行动，但是在后来的救市政策出台后，也不了了之。这次应该继续下去，进行到底，再也不能半途而废了。