土地增值税对遏制房价作用不大
——专访房地产高级经济师、著名土地估价师章林晓先生

王子鹏

在紧锣密鼓的宏观调控中，国税总局自然不能缺席。不仅传说中的房产税让大家争吵不休、寝食难安，有关土地的税收政策也连续出台。尤其近期，有关土地增值税的文件在20天内密集出台：5月12日发布《关于房地产开发企业产品完工条件确认的通知》，5月19日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，6月3日公布《关于加强土地增值税征管工作的通知》，三个有关土地增值税的文件密集出台，分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强土地增值税的征缴。
山雨欲来，房地产行业再次绷紧了神经。
那么，土地增值税的预征、清算将给房地产市场带来哪些影响？土地增值税预征如何与房价上涨挂钩？这次的预征、清算工作会不会再次“无疾而终”……带着这些问题，地产中国网专访了房地产高级经济师、著名土地估价师章林晓先生。

对“遏制房价”作用不大

王子鹏：国税总局这次密集出台土地增值税的文件，引起了广泛瞩目。作为宏观调控政策的一部分，此次宏观调控主要以“遏制房价过快上涨”为目的，土地增值税乍听起来距离房价似乎比较远。那么，我们应该如何看待加强土地增值税预征、清算与“遏制房价过快上涨”这一调控目标之间的关系？
章林晓：通常所说的房地产市场，其实有两个层面的市场：一个是土地市场，另一个是房屋市场。影响房子价格的，是房子的供应和需求；影响土地价格的，是土地的供应和需求。如果宏观调控主要以“遏制房价过快上涨”为目的，那么，调控措施应该主要在影响房子的供应和需求上发力，这样才会更直接更有效。
国税总局有关土地增值税的三个文件，分别从产品完工条件、清算、预征三个环节加强对土地增值税的征缴，听说土地。这一方面有利于促使开发商加快开发节奏，进而增加房子供给，但另一方面也会打击开发商拿地的积极性，进而影响到房子的长远供应，因此，从房子的供给层面分析，国税总局的举措能否达到“遏制房价过快上涨”的目的，现在恐怕还很难说。
我国房价高企的根源在于，在现行国际货币体系安排下，我国地方政府主导区域经济的恶性竞争造成对资源、环境和人民健康的过分让度，即形成“血汗贸易顺差”，由此引来“噬血”的海外游资加剧了我国国际收支的失衡，并通过巨额外汇占款渠道对人民币的供应量形成强烈冲击，我国房地产市场最终成了货币泡沫的宣泄口。
地价高一定会导致房价高，怎样才能维持婚姻。但房价高并非一定是地价高之故。土地。这些年来，我国房价高涨的根本原因是由无处可去的货币泡沫拉动的。国税总局加强土地增值税的征缴，肯定能从房地产泡沫盛宴中分得一杯巨羹，这显然有助于缓解我国目前财政收入资金的紧张状况。但是，对于房地产市场而言，国税总局的举措可以说没有触及房价之所以过快上涨的根本，因此，从房子的需求层面来说，国税总局的三个文件，对“遏制房价过快上涨”起不到多少作用。

预征率与房价上涨难以挂钩

王子鹏：但是，我们看到，国税总局在6月3日的通知中明确要求：“通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。”这种机制难道不是为了“遏制房价过快上涨”吗？如果真的建立这种机制，你看土地。它应该包括哪些方面？国税总局在2006年就要求土地增值税从严清算，按照四级累进税制征收，但是后来不了了之，此次所谓“挂钩机制”能有哪些新意？能否再次遭遇“执行难”？
章林晓：我不知道国税总局试图通过什么样的数学模型，或者什么样的科学、精细的测算方法，来研究制订出预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
土地增值税的预征率是基于实际税负水平预先考虑的。而土地增值税的征收对象是土地增值收益。这里特别值得注意的是，这个土地增值收益同房价上涨并非完全是正相关的。特别对于在土地招拍挂市场非理性拿地的开发商来说，更是如此。
前面已经说了，影响房子价格的，是房子的的供应和需求；影响土地价格的，是土地的的供应和需求。对于开发商来说，有时虽然房价涨得很快，但他获得的土地并不一定有增值收益，因为他取得的土地价格或许早就透支了这种房价上涨而带来的地价上涨；有时虽然房价没怎么涨，但由于他获得的土地成本较低，却依然有着很大一块增值收益。
土地的增值收益同房价的上涨，并不一定是正相关的。因此，预征率调整与房价上涨也是不应该挂钩的。
国税总局推出“预征率调整与房价上涨的挂钩机制”，试图以此遏制房价的过快上涨，出发点虽然很好，但由于其与房地产市场的内在运行规律不甚符合，再次遭遇“执行难”恐怕也是难免的。

阻力在于土地增值税自身的繁琐

王子鹏：您能不能详细解释一下，土地增值税为何执行难度比较大，阻力主要有哪些？
章林晓：我知道你喜欢武术，应该知道，武术上有一种说法，叫做“动作越简单往往越实用”。其实不光是武术，税收政策等等，其实也是一样的。有时候我们坐在办公室里想得很好的东西，实际却往往是中看不中用的。
大家知道，最先系统、明确提出税收原则的是亚当?斯密的“税收四原则”，即“公平，农村土地管理法。确实、便利、节省”原则。“确实”，指税收要有可估性，即纳税人能够准确预计自己何时需要缴纳多少税；“便利”，则指税收制度要简易可行，容易计量和收纳；“节省”，是指税收管理的效率要高，即只用所收到的税中很小一部分支出用于管理税收。
土地增值税为何执行难度比较大？阻力最主要还是来自于其自身。土地增值税清算，涉及扣除项目众多：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目等等；这些项下还有许多多多的子项。而且房地产开发周期长，时间跨度大，涉及面广，审核难度非常大。
国税总局在6月3日的通知中说，“各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。”
这个土地增值税与“确实、便利、节省”原则，可说是相去甚远，这就难怪各级税务机关有畏难情绪了，其执行难度有多大，自然也就可想而知了。

警惕产业链中的食利者

王子鹏：我们如果不考虑征缴难度，假设土地增值税顺利按计划征缴，那么会不会增加开发商的资金压力？对未来房地产市场的发展会产生哪些影响？
章林晓：加强土地增值税的预征和清算，是否会增加开发商的资金压力，这个视开发商财务管理状况的不同而不同。
2006年国税总局要求土地增值税从严清算后，有不少管理规范的房地产企业已经开始预提土地增值税，因此，此次土地增值税的预征和清算，对于这类企业资金压力的影响就相对比较小。
但是，也有些企业并没有预提土地增值税，如果这些企业在房地产市场热火朝天时急躁冒进，到处跑马圈地，将资金链崩得很紧。那么，在当前楼市成交陷入低迷，一方面销售回款远远低于预期，另一方面又遭受土地增值税清算征收的打击，这些企业的资金链很可能会因此而崩断。
土地增值税的预征和清算如果一直坚持下去，从好的一面说，我们应该相信会更加有利于我国房地产市场的健康发展，但从不好的一面说，我们也得防范由于土地增值税的繁琐而导致的管制成本不堪重负，以及房地产业链食利者因此而增加。
国税总局在6月3日的通知中说，“有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。”
中介机构不会白干活吧？其收入来自何处？应该是羊毛出在羊身上。