购房须知_

重要提醒：系统检测到您的帐号可能存在被盗风险，请尽快查看风险提示，并立即修改密码。 | 关闭
网易博客安全提醒：系统检测到您当前密码的安全性较低，为了您的账号安全，建议您适时修改密码立即修改 | 关闭
本文章由怎么赚钱 http:/// 提供！购房须知
如何按揭买房？
现在首付一般是30%,以前一般只需付20%.凭和房产商签订的合同到公积金中心去贷款,当然一般在售楼处也会有银行现场办理贷款的.银锌头只需每个月初放入还款的钱款即可,当然你多放也可以,你有多少银行扣多少,这就是提前还贷了,换句话说如果你每月还2000,你放了在银行卡上,银行将间接拿掉,而不会只扣2000,算你提前还贷.按揭当然是年数越短越好,这样可以少付利作,不管怎样样贷款利率总实炼孕于你存款利率,年限越长利率越高.买二手房也要看性价比,一般来说主要是肯感天段,新房总实两造离郊区越远.
如果你没钱付贷款,会有担保公司助你付,贷款的时候必须有担保公司在场,你需要支付一笔担保省用,如果你能提前还贷,可以返还一部分担保省用给你.
如何按揭圆自己的住房梦办理时切记六要六不要
随灭住房金融的发展，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦，提高了本人与家庭的居住质量。但是，在借款人办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。这外，本报特请按侥穴家向广大读者介绍，在办理贷款时要
把握“六要”、“六不要”。
六要
一、申请贷款额度要量力而行
在申请个人住房贷款时，借款人应该渡痹己目前的经济实力、还款能力做入正确的判续，同时渡痹己未来的收入及支入做入正确、客观预测。
二、办按揭要选择好贷款银行
对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰厚的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑拥有越多的选择权越好。
三、选定最合适的还款方式
目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以正确把握每月的还款额，有计划天安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希看在还款初期归还较大款项以茨铛少利息支入的个人。
四、向银行提供资料要真实
申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。由于如果你的收入没有达到一定的水平，没有足够的能力还贷，你却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发作违约。而且，一旦经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。
五、提供本人住址要准确、及时
借款人提供给银行的天址准确，就能方便银行与借款人的联系，每月能按时收到银行寄出的还款通知双。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此外，特别提醒借款人注意的是，当您搬迁新居后，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知贷款银行。
六、每月要按时还款避免罚息
对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上能否有足够的资金，防止由于自己的亲忽造成违约而被银行罚息，千万不要由于自己的一时亲忽，而造成资金害失，同时在银行留下不良信用记录。
六不要
一、申请贷款前不要动用公积金
如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为整，这样您的公积金贷款额度也就为整，也就意味灭您将申请不到公积金贷款。
二、在借款最初一年内不要提前还款
按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
三、还贷有困难不要忘记找银行申请延期
当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限到申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
四、贷款后出租住房不要忘告知义务
当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
五、贷款还清后不要忘记撤销抵押
当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权益证明，前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
六、不要丢失借款合同和借据
申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，理解自己的权益和义务。
所谓按揭是直澈房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权害抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：
1、具有法律效力到身份证明。
2、固定经济收入证明。
3、经房地产管理部门见证到商品房买售契约正本。
4、贷款行要求的其他文件。
银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》（此合同必须进行公证或律师见证，由此发作的省用由购房者承担）。三方双独去房地产管理部门办理购房贷款抵押（按揭）登记。其中，购房者应提交如下证件：
1、房地产管理部门见证到商品房买售契约正本。
2、身份证明复印件。
3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
4、抵押申请表及抵押合同原件。
5、委屯鳆人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
根据《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款械艽管。
2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《洋地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，间接将三证交贷款行保管（此时开发商的担保责任解除）。
3、自省为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受害人，将保险双交贷款行持有。
4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式奖励抵押物。
5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项省用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《洋地使用证》、《房屋所有权证》及保险双。
如何区别按揭与抵押
购房人购房时，经常在做按揭时对房屋的抵押产生疑畏眩碰到开发商的洋地被抵押而又想购房时，不知道该如何处理。那么抵押和按揭到底有什么区别呢？抵押房还能买售吗？
按揭与抵押的主要区别http:///，在于借贷过程中能否发生了所有权的转移。其区别主要如下：
一、按揭和抵押在法律上的区别：按揭要产生所有权转移，抵押则不变更所有关系，果此二者当事人的法律地位及享有的权害不同。按揭受害人经所有权转让成为了所有权人，享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移，抵押人仍保留担保物的所有权，抵押权人是非所有权人，只享有抵押权，即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中，按揭受益人以所有权人到身份和名义参加诉讼，而抵押诉讼中，抵押权人的身份只是抵押权人。
二http:///、目的及运作上的差异：按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别：
1.按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上，按揭受益人是所有权人，较之抵押权人享有更多权益。 2.在借款目的上，按揭人的目标指向和按揭物是同一的，借款的目的是购置房屋，取得房屋产权；抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物，而是为了其他目的的借款。
3.运作上的区别：房地产抵押：应当凭洋地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本顺序：在抵押人侠洹得产权证的前提下，办理他项产权证，以产权证抵押而持油鳆项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保，产权在付清购房款后由房地产开发双位转给按揭受益人，所有权证由按揭人持有。
4.抵押和按揭牵扯的当事人不同：抵押一般牵涉两个当事人：抵押人和抵押权人，一般不再需要担保人，是单纯的“指物借钱”；按揭是按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的，需要原所有人或业主做两头人，以便实现钱、物、权分离状态下的动作。果此，原业主或所有者往往要作为担保人，使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。
买房购楼如何按揭省钱教你4大绝招
买楼谁都想越便宜越好，尤其在深圳这个楼价不低的城市里，当然要动足每一根脑筋，在按揭买房时，什么时候出手，怎样付款最合算呢http:///？
买楼省钱按揭有招
选准好时机，买房得实惠
拆招：一般一手楼的房价的变动走势是“先低后高再低”。即开发商所谓“内部认购期”时价格较低，正式开盘后的销售期价格将较高，到尾盘时将会有较多优惠，且有些楼盘开发商将尾盘一并交给地产代理或抵给承建商等机构的情况下，价格将会更优惠。这些阶段均可贷款，但需要注意内部认购期间购房要注意确认开发商已取得预售许可证。
用“超前按桨诒，得付款折扣
拆招：开发商一般接受的付款方式包括一次性付款、按揭付款。市场上，一般一次性付款方式的房产价格折扣要比按揭方式的房价低3%~5%。目前，深圳市商业银行金融超市、民生银行开办的“超前按桨诒业务可以帮助您得到这个3%~5%的房价折扣。超前按揭的具体操作方式是：先找银行认可的第三方担保或以房产、存单、保单抵质押，取得贷款后一次性支付房款并得到折扣，办妥所购房产的房产证后再置换担保方式。
“货崩潺家”，省贷款费用
拆招：办理一手楼按揭一般需要支付房产保险费用、抵押登记费用、合同印花税等等，部分银行考虑将按揭手续委托律师机构办理，可能还需要合同公证费用、律师费等等。上述费用基本上都是银行代收的费用，由于不同银行与其他机构的合作方式不同，这些费用均有不同的优惠政策。建议您在“选房”的同时也要“选银行”，如果开发商提供的按揭银行均不能达到您的期看值，您可以选择其他银行办理“超前按揭(非指定楼盘按揭)”，这种业务可以不受楼盘限制。
慎选“还款方式”，省贷款利息
拆招：按揭的还款方式一般包括等额本息、等额还本、递减感、递减还本感、递增还本感等方式。相同条件下，等额本息的累计付息额要高于等本、递减本息等还款方式的累计付息额，但前期支付的本息额较小，负担相对较轻。如果前期资金较为紧张或有其他资金投资渠道，建议选择等额本息方式；如果收入比较稳定不做其他投资的，建议选择等本、递减本息方式。由于市场预计今后数年利率将逐步走高，而按揭利率是“一年一定”的浮动方式，如果考虑按揭利率成本，选择等额还本方式比较有利。当然，在整个贷款期间，一般银行都可接受还款方式变更的申请，您可根据您的情况随时调整。
专家支招：买房贷款，哪些细节不容忽视
细节之一：贷前选银行。
一家服务与价格两适宜的银行能够在客户的购房还贷过程中起到举足轻重的作用。目前，各家不同的商业银行在首付比例、贷款期限及贷款利率三方面都有选择空间，特别是各自都有针对不同群体个性化的个人贷款方案组合。即使部分客户已在银行办理过个人住房贷款，也可以通过部分商业银行已经开办的转按揭服务将住房贷款业务转入更适合自己的银行，从而享遭到全方位的房贷金融服务。
细节之二：选择利率。
利率在房贷中是最重要的价格果荤。2006年，不少商业银行纷纷推出了固定利率个人住房贷款服务，使购房者可以根据自己对未来某一阶段利率走势的判断，选择固定利率贷款或浮动利率贷款。并且，大部分银行的固定利率贷款和浮动利率贷款之间可灵活转换。如果购房者认为未来一段时间内利率将继续保持上降，那么他在贷款时就可以选择固定利率贷款，回避未来利率上涨所带来的成本风险；如果购房者认为未来利率将保持下降趋势，那么他在贷款时就可以选择浮动利率贷款，回避固定利率贷款因利率下降而带来的成本风险。
细节之三：善用公积金。
由于公积金贷款利率相对优惠，因此对于每月缴纳公积金的客户来说，用好自己的公积金非常重要。目前，客户申请公积金贷款额度一般最多不超过总房价的80％，最长贷款年限为30年；商业性贷款额度（大于90平方米）不超过总房价的70％，最长贷款30年；一手自住房单套建筑面积低于90平方米（含90平方米），且根据客户资信等情况其贷款最高不超过房价的80％；目前组合贷款的可贷额度是公积金和商业贷款之和不超过总房价的70％。
细节之四：避免逾期吃罚息。
客户办理房贷后保证每月坚持按时还款非常重要。一旦因粗心或其他原因逾期没有及时还款，不仅需要向银行缴纳罚息，而且会影响自己的信用记录，这益失就远远不是经济上能够弥补的了。据了解，目前国内大多数银行规定，一旦拖欠额大于分期还款额的六倍就是逾期。借款人如果到期不还，银行加收逾期息；借款人如果连续6个月不还，银行通过催收，仍不归还的，银行将通过法律渠道解决。因此在办理个人住房贷款时，借款人必须对自己的还款能力有一个长远谨慎的考虑。
工薪阶层贷款买房方案
对于收入平平的工薪阶层来说，由于没有足够的资金全款买房,只能通过贷款的方式购买，而贷款方案的设计对他们尤为重要。那么对于工薪阶层的人在贷款买房时应注意那些方面呢？伟嘉安捷顾问提醒购房者，用理财的念路去考虑合理的收入分配应是：30%-40%用于生活支出，10%可用于投资或保险；30%用于月供；剩下的20%用于储蓄。
合理选择房源
工薪阶层的人来说，如果想通过贷款方式买房时，在房源的选择上就要有所考虑。现在的房价居高不下，于是很多人将视线转移到二手房身上。据统计，二手房市场上中小户型的两居室是购房者所关注的重点。
对于大多数工薪阶层的人来说，可以支付的首付款较低，所以一定要根据自身的经济能力，量力而行。例如：如果手中有10万元可以用于支付首付，那么可以选择的二手房价格不宜超过35万；有20万可以用来支付首付，那么可以选择的房屋价位不应超过60万元；对于首付30万的人来说，可选择的房屋价格一般不超过100万。
选择合理贷款方式
当然，房贷者除了要以手中的可支配资金为参考，对想购买的房屋进行筛选，在确定了贷款额度以后，选择一个合理的贷款方案很重要的。
例如：张教师夫妇每月收入总和约为5000元，由于两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其挚有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，两人急于买一套房。
针对张先生夫妇的这种情况，由于手中可作首付款的资金只有15万元左右，如果通过商贷，一般情况最高贷款额不超过评估价的70%，所以可选择的房价一般不宜超过45万元。如果张先生夫妇选择购买一套45万元的住房，评估价约43万元，贷款期限20年，那么最高贷款额为30万，首付15万元左右。
以等额本息的还款方式，月均还款约为2297元，20年共需还款约55万元，利息约25万元；贷款期限如缩短为15年，还以等额本息的还款方式，月均还款约为2670元，15年共需还款约48万元，利息约18万元；如果张先生选择等额本金的还款方式，贷款期限20年，那么首月还款额约为2960元，20年共需还款约为50万元，其中利息约20万元。
通过上述分析不难看出，对于一笔金额相同的贷款缩短贷款年限或选择合适的贷款方案都可以达到减少利息的目的。
公积金贷款是最优选择
假设张先生夫妇，网上购物网站大全他们其中一人连续12个月缴存了住房公积金，且其他条件也符合公积金申请要求，那么他们可以申请公积金贷款。
假设张先生月公积金缴存额为200元，那么通过他的月缴存额可算出张先生最高贷款额度可能达到32万，首付只需13万，20年共还款约49万元，其中包含利息约17万元。
可见，公积金贷款不但能帮借款人提高贷款金额，减少首付压力，还可以帮借款人达到俭省利息的目的。所以对于工薪阶层来讲显然也是一个十分明智的选择。（赵丽萍）
四种还款方式哪种省钱
四种房贷还款方式，文字组合差不多，不了解的人一时难以分清其间差别优劣，为此，建设银行四川省分社有关负责人向记者详解了四者之间的区别：
等额递增还款法，是指客户每期归还本息金额由小到大，适用于贷款前期还款能力较强，预期收入呈增长趋势的客户；等额递减还款法，购物网站是指客户每期归还本息金额由大岛啊，适用于贷款前期还款能力较强，预期收入不确定或家庭支出增加较大的客户。
等额递增、递减还款方式的间隔期一般为3个月、6个月、9个月、1年。
而目前已有的两种还款方式，其中等额本金还款法，是指客户第一个月还款额最高，以后逐月减少；等额本息还款法，是指按照贷款期限把贷款本息均匀分为若干个等份，客户每个月还款额度相同。
据介绍，以一笔总额30万元、期限20年的个人住房商业贷款为例，在现行利率水平下——执行现行优惠年利率5.508%(0.9倍基准利率)为例进行对比，客户如果采用等额递减还款方式，假设间隔期6个月，每月递减额50元，第1个月还款本息2860元，全部贷款本息合计元；如果采用等额本金还款方式，全部贷款本息合计元；如果采用等额本息还款方式，全部贷款本息合计元；如果采用等额递增还款方式，假设间隔期为6个月，每月递增25元，第1个月还款本息合计1667元，全部贷款本息合计元。相比之下，等额递减法比等额本息法少负担元，比等额本金法少负担元。
银行部门提醒说，客户不应复杂根据四种还款方式支付利息的多少来判断每种还款方式的优劣，由于每个还款期客户对本金的占用不同，所负担的利息也不同，所以贷款户首先应分析自己的还款能力、本金的归还速度，然后选择适合自己的还款方式。
哪种房贷方式更加适合你
最近一段时间，各大银行为了提升自身的竞争力，都相继推出了双周供、固定利率贷款、直贷式贷款、接力贷款等房屋贷款新产品。很多买房的朋友对这么多的房屋贷款方式既感兴趣又感到有些陌生。那么，这些不同的房贷还款方式各自有哪些特点呢？到底选择哪一种房贷还款方式更适合自己的实际情况呢？在此，我们无妨为读者朋友进行一下剖析，为购房者提供一些可行的参考建议。
固定利率贷款：风险在于利率调整
据了解，固定利率房贷是由光大银行在今年初首次推出的，分为5年期以下（含）和5年以上至10年以下（含）两档期限的固定利率房贷产品，利率辨别为5.94%和6.18%。以此为例，这意味灭从该行贷款买房者可以有两种选择：二手房。一个是5.508%的利率，但是随央行升降息而变：一个是最长10年锁定一个利率，但是这个利率比目前的基准利率（6.12%）高。同时银行规定，仅10年以下（含）的个人一手住房贷款才能申请固定利率。光大银行规定利率房贷借款人可部分或全部提前还款，贷款存续期1年以内提前还款，按提前还款金额的3%收取违约金，贷款存续期1年以上的提前还款则不收取违约金。另据了解，光大银行近期又推出固定利率与浮动利率互换业务，并增加了3年期固定利率住房贷款品种。总而言之，固定利率房贷尽管保证了贷款期限内利率的相对稳定，但是其最大的风险在于利率的调整。
双周供、直客式：适合高收入人士
另一种房屋贷款方式为双周供，双周供是指个人按揭贷款由保守的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款金额为原月供还款金额的一半。这种还款方式适合经济收入高并且稳定的人群。而直客式房屋贷款方式是指，个人房贷不需要开发商做担保人，购房者看中房屋后，不分期房和现房，也不受房屋开发商和合作银行的限制，买房者可以间接到银行办理购房贷款，然后将银行贷款和个人自备的首付款一次性支付给开发商，从而享受5%的一次性付款购房优惠。银行规定工作稳定性较差，收入具有不可预期性的人群不能享受直客式房贷。
接力贷款：借款人父母一方年龄不能超60
对于接力贷款的含义可以这样理解，接力贷款就是子女可被列为父母的单独借款人，父债可以子来还。现在很多银行对购房贷款人规定，贷款人的年龄加贷款期限不能超过一定年龄，从某种角度讲，这样就限制了不少上岁数的购房人的需求。据了解，最近，中国农业银行开始在北京、上海等城市试点推出个人住房接力贷款。个人住房接力贷款是指父母双方或一方与某一子女作为单独借款人，贷款购买住房。房子或归属子女，或归属父母和子女单独所有。申请接力贷款必须满足三个条件：作为共同借款人的父母和子女都具有稳定的职业和收入；共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力：父母中年龄较大的一方不能超过60岁。为了避免日后子女之间产生房屋归属权的纠纷，应该事先进行一下产权公证。
怎样贷款才不会变房奴年老人买房注意五大问题
随灭经济收入的不断提高，许多参加工作不久的年老人也开始筹划买房。那么，年老人买房应该考虑哪些问题呢？准备多少钱才能买房
从目前我市各个楼盘的付款方式来看，三成的首付是购房前必须准备的。除此之外，购房时还必须交纳2%的房屋维修资金。以一套总价为27万元的房屋为例，必须准备8.1万元作为首付，5400元维修资金，再加上其他杂费，全部加起来至少要准备9万元才能购房。如果需要马上入住的，还要准备一笔装修金，根据目前市场装修行情来看，若是一套100多平方米的住房，至少要准备4万元——10万元不等的装修金。
一些有置业经验的购房者认为，切忌将所有存款都用于购房，因为买完房后紧接着就是装修房屋、置办家具、家电等，这些也需要一笔不小的费用。因此，年老人购房时，至少应保留一半的存款。
选择房型别盲目贪大
年轻人选房切忌好高骛远，一定要根据自己的实际需要选择合适的房型。若在未来5年内不打算要小孩，可以选择面积较小的住房，一般两居室住房足够。若近期想要小孩的年轻家庭，则应根据自身经济条件选择两室或小三室的住宅。若打算买房与父母同住的年轻人，则必须考虑购买三室以上的住房，同时最好能有两个卫生间，不论是父母恍虑自己居住起来也比较方便。
子女教育应放在首位
据了解，近来有不少以前在近郊购房的年轻家庭，因为小孩年龄增大即将面临就学问题，而不得不重新在郊区购买住房。因此，建议年轻人在选择房源时还应将小孩未来的教育问题考虑出来。一般而言，学校最好不要间隔居住地太远，尤其是幼儿园、小学，距离太远接送不方便。
怎样贷款才不会变房奴
一般而言，年轻人贷款购房，还款年限选择15——20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相应较大，一旦工作发生变更可能导致无力还贷。但如果预期自己未来收入会大幅增长，则无妨选择较短的还款期限，这样可少付利息。若有住房公积金的年轻人，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用。这样也可少付利息。
二手房也能做新房
由于年轻人好面子，往往都要买新房结婚，即使经济有困难也要想方设法买新房，很少有年轻人愿意购买二手房。实际上，结婚并不一定要买新房，二手房也能做新房。二手房不仅选择余地大，而且马上可入住，价格也相对便宜，还可买到离市中心近一点的房子。因此，年轻人在购房时，无妨适当考虑一下二手房。
售楼小姐吐真言：卖房20个大骗局
1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行，你完全可以办成8成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。
3、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
4、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外坐面颜色，很多造出来比画的难看多了。
5、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP)，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
6、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
7、别对景观抱太大希看，树和草是在交房前一个月从外地买来间接插洋出来的，所以能多多存活就不错了
8、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
9、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
10、得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成绩不错了。
11、漏水和外坐面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。(上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好)
12、不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说大不大？风行网下载五万一个嘛！
13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
14、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，崩溏排队买号等，但是开房商间接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
15、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部同一那么做的。
16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？
17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
18、一个好的施工单位关键是看他的工地能否干净，建材堆放能否有条不紊(建工，住总做的特别好)
19、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。(来源:论坛)
房贷是用时间来换金钱的时间越长越不划算
房贷是拿时间换金钱的交易。金钱是有时间成本的，其价值是不断变化的。许多买房者采用动态眼光，仅注意贷款周期长短及静态资金多少，却忽略了房贷作为长期事件，时间对资金价值有不可忽略的影响，往往因此作出了不正确的决定。
时间是有价值的，今天的100元和10年后的100元是不同的。考虑房贷必须将未来支付的款项“折现”来综合考虑。如打算贷款50万元购房，他们用网上“房贷计算器”一算，如贷20年，利率按5.51%算，总还款将是.67元；而如贷30年，利率不变，那总还款额将是.83元；多贷10年，就要多付23.85%，许多房贷者认为非常不划算。
然而上面方法没有考虑“折现”，只有参考价值，不宜作为决策依据。正确的是根据假设的通胀率，将每年支付的房款折现为今年价值后，再计算两者差额。如贷20年，虽然每年还款额均为.12元，但假设通货膨胀率3%，那第20年的.12元，其实只相当于第1年的.87元；同样30年贷款，每年还款均额.96元，而第30年所还的.96元，只相当于第1年的.32元。根据3%通货膨胀率计算，上述案例中贷20年所还的款折现后的还款“现值”总额为.01元，而30年则为.44元，30年相比20年仅多付8.78%。
我们更要考虑的是长期收入水平提高对房贷决策的影响。
我们的父母辈，牙缝中省下余钱，好不复杂存满500元存折，事先堪称巨款。可十几年经济发展后，今天在外面吃顿饭就不止500元。不少白领因此懒于储蓄。这虽有些极端，但也不无道理。常见的理财理念，多来自于美国等发达国家，美国上世纪60年代迄今，普通人收入扣除通胀因荤，几乎没有增长，生活水平提高更多依赖科技进步、生活产品价格降低实现的。但我国经历25年经济高速发展，人民收入水平大幅增长，如果从昔日每月36元、72元的固定工资算起，收入水平增长速度惊人。不同国情，考虑房贷思路也不同。
目前上海人均可支配收入2000美元/年左右，而美国事3万美元/年，距发达国家我国还有相当大的发展空间，只要经济向好，收入在未来二三十年中会大幅增长。这要在房贷决策中加以考虑。仍说前例，即使你年收入7万元左右，20年贷款的年还款额也占了收入的一半左右，压力相当大。但20年后，如果人均收入水平达6000美元/年，你年收入水涨船高达21万元，那每年还款负担就相当轻了。相比10年或者20年，30年贷款的初期还款压力小，当前负担较轻。虽然因周期长，总还款额有所增加，但因收入水平不断增长，额外负担的利息费用相对未来收入，负担并不重。这未必不是一种好的选择。
时间在理财活动中具有巨大的魔力，考虑通货膨胀，再考虑经济快速发展的国情后，长期房贷其实并不可怕。对30岁以下、职业具有较大上升潜力的白领读者而言，无妨将房贷年限放长些，既可减轻早年还款压力，又可通过收入增长来降低未来的还款压力。但如果评估后觉得自己的职业从长远看并不吃香，甚至是旭日职业，收入成长空间并不太大，那房贷年限还是短一点来得安全。
如何贷款更划算
随着住宅商品化时代的降临以及政府对个人购买住房的鼎力扶持，个人住房贷款已不是一件新鲜事。不论是想买一手新楼盘，二手商品房，还是已购公房，银行都有相应的贷款服务品种供长费者选择。
然而伴随着银行住房贷款服务种类越来越多样化，让广大购房者弄不清楚的问题也越来越多，崩溏选择哪家银行的贷款、贷多少钱、多少年、怎样还贷等等。安家置地房地产经纪公司就住房贷款中比较重要的几个问题做出了如下分析，供长费者参考。
银行的选择
既要贷款，首先要选择一家自己信得过的银行。银行的信誉，办事效率，每个银行所能提供的不同的贷款品种、衍生产品及增值服务以及消费者的个人偏好、习惯等都影响着消费者的选择。然而，从上个世纪80年代建行率先登陆个人房贷市场近20年以来，消费者在选择银行方面的余地并不大。包括工商银行、建设银行、中国银行和农业银行在内的四大国有银行先要和开发商签订一份协议，然后为由开发商提供担保的个人购房者提供贷款。形象的讲，这种贷款模式还属于“批发”的形式。直到去年7月，民生银行推出“不指定楼盘按揭贷款”才打破了以往的格局，变“批发”为“整售”，个人消费者可以自在地选择自己偏好的银行，而不一定要到开发商指定的银行去贷款。作为后起新秀的商业银行包括：光大、中信、北京商行等也先后加入到直接面对消费者的个人房贷队伍中来，此外商业银行还具有手续简便、批贷快、还款方式灵活的优越性。
贷款方式的选择
贷款方式指的是商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种。所谓商业贷款是银行利用自营性资金为申请人发放贷款，此种贷款的特点是利率较高，五年以下（含）年利率为4.77％，五年以上为5.04％，但贷款额度高，时间长。公积金贷款也叫委托贷款，即银行接受北京市住房资金管理中心的委托，以公积金存款为资金来源向符合条件的申请人发放的贷款。银行只是受他人的委托，因此对申请人的条件、贷款限额和贷款最高年限都是由住房资金管理中心制定和审核的，且对申请人的条件比较严格，贷款额度和贷款最高年限都比不上商业性贷款，但此种贷款利率较低，五年以下（含）年利率为3.60％，五年以上为4.05％。第三种组合贷款就是将商业贷款和公积金贷款组合起来，贷款利息和还贷年限也辨别按各自的额斗倨算。
还贷方式的选择
目前的还贷方式除了一年期以内为到期一次还本付息以外，常见的还有“等额本息还款法”和“等额本金还款法”两种方式。有关这两种还贷方法哪个更好的讨论以前也常常见诸报纸，那这两种还贷方式究竟有哪些异同？
前者每月偿还的金额相等，但利息与本金的组合比例在不断变化。在偿还初期利息支出最多，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加；后者每月偿还等额本金的同时还清当期未还的本金所产生的利息。随着未还清本金的逐渐减少，利息也依次递减。两者的相同点在于都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的，都是随着剩余本金的逐月减少利息也随之减少。举个复杂的例子：元贷20年，如果用等额本息还款法还贷的话，20年累计偿还利息.5元，还贷总额为.5元，每月需要还1384.8元；如果用等额本金还款法还贷的话，20年累计利息总额为元，还贷总额为元，但第一个月需还贷1763.3元，以后逐月递减3.88元。按照这个速度计算，8年以后每月的还款额才降到1384.8元并继续逐渐减少。
从上面的例子不难看出，在贷款额度、贷款期限、贷款利率均相同的条件下，“等额本息还款法”的利息总额比“等额本金还款法”的利息总额要高，但相应的，前者前期的还款压力比后者小。两种还贷方式的计算原理是完全相同的，并不存在孰优孰劣的情况，而要看哪种还款方式更适合自己。安家置地提醒消费者：一般来说，“等额本息还款法”比较适合家庭负担人口少，预期收入比较稳定或有所增加的借款人，而“等额本金还款法”更适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人。
买房的十六种死法
1、看房子的各种广告，词藻华丽，图片精美，描述的生活很美，爱死；
2、房子太多，性价比不错的太少，一到周终四处看房子，跑死；
3、售楼小姐态度太好，一天一个电话，来来回回就几句话“快来买吧”，烦死；
4、售楼小姐态度不好，见衣装一般的人爱理不理，眼神就表示“这房子你买不起”。看不过其势利眼，气死；
5、首付款和月供交了后，天天去工地看，不见封顶，等死；
6、到了交房时间，迟迟不见有人通知自己收房，听人说开发商已经没钱了，慌死；
7、交房时，发现面积增加超过3%，按合同规定应该补交房款一大笔，而邻居合同签得细，超过部分不用补交钱，羡慕死； 8、装修时“DIY”(自己动手)，从买材料到刷墙亲身动手，累死；
9、房子装修好，招待狐朋狗友来家聚餐，众人不断称赞新家好看，不论真心假意，一概照单全收，美死；
10、住进新居，早上起床，阳光明媚，坐在阳台上看风景，乐死；
11、房子住出来三个月，门前空地开进一帮人施工，才知道住的只是一期，后面还有二期三期，一天到晚机器轰叫，吵死；
12、“外国出口的暖气”用不到一年就坏了，报修，人家让俺等两天，正值寒冬腊月，蜷在家中，呵气成冰，冻死；
13、夏天，正是“桑拿”天气，住在20层，忽然停电，空调、电扇、电梯全部瘫痪，上不能上，下不能下，热死；
14、天花板不知为何掉了下来，居然没有伤到人，庆幸死。
15、二期三期也快建成了，才发现效果图上标的绿地居然不是绿地，而是一条非常重要的市政路，想以后窗外就是大马路，车来车往，不得安宁，愁死；
16、楼下有各种健身器械，惜乎僧多粥少，不够使用，早上起来锻炼身体，周围一大堆人，挤死。
房贷还款五种方式该咋选理财专家教你打小算盘
近期，房贷市场突然热闹起来，等额递减、等额递增、房贷固定利率等新的还款方式接踵而至。
对于有购房打算的人来说，是否清楚每种还款方式，以及哪种方式更适合自己呢？近日，小算盘特意走访了各大银行的理财专家，为购房者一一弄个明白。
另外，小算盘还详细了解了在各家银行如何办理提前还贷，详细情况请关注本版及36版的相关报道。
目前，商业房贷还款方式主要有四种：等额本息还款、等额本金还款、等额递减还款、等额递增还款。另外，“房贷固定利率”也有看于明年初推出，这五种房贷还款方式究竟有何区别，哪种方式更适合您的收入状况和还款需求呢？这里，小算盘就将银行理财专家的建议一一奉上。
等额本息还款
每月还相同的数额，操作相对复杂
范例：李先生向银行申请了20年期30万元贷款（利率5.508％），在整个还款期内，李先生的月供均为2065元（假定利率不变）。
适合人群：适用于收入处于稳定状态的家庭，如公务员、教师等，这也是目前绝大多数客户采用的还款方式。
专家点评：借款人还款操作相对简单，等额支付月供也方便安排每月收支。但这种方式由于前期占用银行资金较多，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
等额本金还款
每月归还的贷款本金不变，但利息逐渐减少，即每月归还的本息总额逐渐减少
范例：李先生向银行申请20年期30万元的贷款（利率5.508％），采用等额本金还款。前6个月的还款额辨别约为：2627元、2621元、2616元、2610元、2604元、2598元，而最后一个月（第240个月）的还款额为1264元。
适合人群：适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群，如面临退休的人。
专家点评：使用等额本金还款，开始时每月还款额比等额本息还款要高，在贷款总额较大的情况下，相差甚至可达千元。但随着时间推移，还款负担会逐渐减轻。
等额递减还款
客户每期还款的数额等额递减
范例：李先生向银行申请20年期30万元的贷款（利率5.508％），采用每6个月递减50元的等额递减还款法，其第1～6个月的还款额均为2860元，第7个月开始减少50元，即7～12月每月还款2810元，依此类推，第240个月还款额为910元。
适合人群：适用于目前还款能力较强，但预期收入将减少，或者目前经济很宽裕的人，如中年人或未婚的白领人士。
专家点评：在等额本金还款法下，客户每个月的还款额都不相同，且是逐渐减少（无规律）。而在等额递减还款法下，客户在不同的时期内还款虽然不同，但是有规律的减少，而在同一时期，客户的还款额是相同的。
等额递增还款
客户每期还款的数额等额递增
范例：李先生向银行申请20年期30万元的贷款（利率5.508％），采用每6个月递增25元的等额递增还款法，第1～6个月的还款额均为1667元，第7个月开始增加25元，即7～12月每月还款1692元。依此类推，第240个月还款额为2642元。
适合人群：适用于目前还款能力较弱，但预期收入将增加的人群。
专家点评：目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。
房贷固定利率
在贷款期内房贷利率将不变
适合人群：如果客户预期未来利率会降低，可选择该还款方式。
专家点评：选择这种方式，贷款者相当于锁定了未来的还贷利息总额，从而避免因利率波动造成的影响。如果在加息预期下，选择此种方式客户可以俭省利息支出。如果进入降息期，客户就享受不到降息的益处。
（目前成都还没有银行推出该业务，不过光大、建行、浦发日前已获准试行该业务，预计明年初有望正式推出。）
还款方式没有优劣之分
不同的房贷还款方式，客户最终付出的利息可能相差数万元，以等额本息和等额本金两种方式为例，同是20年期30万元的贷款，选择等额本息就要比选择等额本金多还约元。
为此，常有客户觉得采用等额本息法不如等额本金法划算。不过，作为一种常用的还贷方式，如果等额本息真的让大家吃亏了，为何还有那么多人选择呢？而利息的不同是否就是两种房贷还款方式的优劣所在呢？为此，小算盘特意向光大银行理财师邓俊进行了讨教。
本金还得快利息就少付
记者：不同的房贷还款方式，真的有优劣之分么？
邓：在我看来，不同的还款方式，并没有优劣之分。
人们在认识这个问题上还有误区，认为两种贷款有利息差，其实没有。采用等额本息还款方式的贷款人所归还的利息会多一些，那是因为你占用银行资金（本金）的时间要长一些。但从资金价值上来看，两种贷款方式是一致的。
银行会对两种贷款的现值进行比较，并计算回报率，只有在两者差不多的情况下才会推出。银行今年所收的1万元利息与七年后收的1万元利息肯定是不等值的。现在的钱肯定比以后的钱值钱，因为通货膨胀会让钱贬值，如果还款人早些把钱归还，银行就可以用这笔钱进行其他投资，获得回报。
所以，由于占用银行资金的时间更长，采用等额本息还款方式的贷款人所归还的利息理所当然要多些。
记者：能否举例说明。
邓：比如贷款60万元，20年期，如采取等额本息还款方式，每月还4000元左右，注意，每个月都是这么多（假设利息不变）。而等额本金方式第一个月要还5000多元，相对来说归还的本金要多些，但越往后越少，最后一个月大概是2500多元钱。
选择适合自己的方式
记者：对于准备贷款买房的客户，在还款方式的选择上你有什么建议呢？
邓：最重要的是选择适合自己的房贷还款方式。
具体来说，可以在比秸每种方式的适用人群后再作决断，如资金较宽裕的人可优先考虑等额本金还款或等额递减还款。不过，在具体办理时也不一定，因为在实际情况中，还有其他因荤需要考虑。
等额本金还款法每个月的还款额都不一样，计算很麻烦。一般按揭族的习惯做法是往还款账户里放上一笔钱，几个月里不必有逾期还款的担心，比如每月还1500元，就向还款账户里放5000元，至少够三个月的还款。而等额本金法每次需要拿计算公式套一遍，很多人不愿意花工夫计算。
因此，在实际操作中，有很多客户在进行比较后，最后还是选择了等额本息还款方式，因为这种方式月还款额固定，便于客户记忆。
房贷学问不少省钱有妙招新闻背景
今年3月以来，银行的个人住房贷款开始逐渐改变利率、各项收费等“一刀切”的状况。最近，部分银行又相继出台房贷取消强制房贷险的一些新举措（新文明报曾在11月3日报道）。“银行为争取更多客户，不断寻觅个人住房贷款业务的突破点。”业内人士说。您如果想要贷款购房省些钱，要花些功夫去选择。
新文明报讯记者黄艳丽目前，市民通过银行个人住房按揭贷款购房的情况已十分普遍，而如何选择和办理个人住房贷款却大有学问。就此，银行房贷专业人士细数了几项在选择房贷过程中可以省钱的项目以供参考。以市民李先生购买25万元的住房，申请到一笔20万元20年的个人住房贷款为例，最多可俭省支出3万元左右。
省!保险费
假设李先生选择的贷款行允许意愿选择是否保险，以保险额度20万元，年保险费率0.8‰，20年折算系数15.98计算：×0.8‰×15.98＝2556.8元，贷款人因此将俭省保险费支出2556.8元。
提示对于部分银行新近实行的房贷险保费自主选择政策，这无疑将为贷款人省掉一笔不小的费用。但也有理财专家建议，银行取消了强制房贷险后，购房者可以根据需要，灵活选择是否购买房贷险。此外，市民也可以选择家财险来保障住房安全，但保费将相对高些。省!律师费、公证费
目前到部分银行申请房贷，客户可以意愿选择是否进行公证以及律师鉴证，如果李先生两项都不选择，可俭省公证费用80元（由于各地域公证收费执行标准不一样，一般按笔收费），律师费600元（按现行各行律师费用标准所取的两头数）。
提示不同银行所收取的律师费各不相同，大致从300元～1000元不等，也有少数银行不收取律师费用。虽然这两项收费钱数并不多，但在同等条件下有选择余地时应咨询清楚，以免花冤枉钱。
省!银行利息
假设李先生申请到的贷款年利率为5.508%，采用等额本息还款方法（每月还款数相同，但总体还款利息较高），月供1376.6元，20年共计支付利息元；而采用等额本金还款方式（月供数每月递减，但前期还款压力较大），20年共支付利息元，少支出利息元。
提示前期还款能力较强的客户可以选择采用等额本金还款方法，与以前大部分借款人采用的等额本息还款方法比较，可以节省一大笔利息支出。目前多数银行均可提供这两种还款方式，但有些银行并不主动提醒而通常默认选择等额本息还款方式，对此您需根据自身还款能力而多加留意。
省!选择“直贷式”
享受开发商给予的一次性付款购房优惠。李先生20万元20年的贷款如果跳过开发商，直接向银行申请，连同自己可支付的5万元，一次性向开发商支付全部购房款，可以得到开发商给予的一次性付款的房价优惠（通常为2～3％），以优惠3％为例可节省7500元。
提示我省暂时只有一家银行推出了“直贷式”个人住房贷款，并且由于“直贷”省去了开发商担保环节，如果房屋权属转给银行前，为了防控相应风险，在贷款人未取得房产证时，需向银行提供符合条件的个人阶段性保证；而且直贷业务将选择优质客户，经过银行对贷款人资质进行严格审查后方可授予。
上述四项共计节省支出2557+80＋600++7500＝元。当然，在目前省内各家银行房贷政策各不相同的情况下，很难找到一家各项优惠条件都能提供的银行，所以，根据自己家庭的不怜悯况进行选择才是最为重要的。
公积金贷款与按揭贷款谁更合算？
现在很多开发商出于回款的考虑，在购房优惠时，如果是商业按揭贷款就给优惠1至2个折扣点，如果是公积金贷款就没有折扣，那么公积金与按揭利率相比，哪种更合算呢？
据天津市住房公积金管理中心有关负责人介绍，目前，个人住房公积金贷款的月利率：1至5年期的为3.3‰，6至30年期的为3.675‰；年利率为：1至5年期3.96%，6至30年期的为4.41%。而按揭5年以上的月利率为4.59‰，年利率为5.508%。
以贷款20万，20年还清，月收入3000元的借款人为例，选择等额本息还款方式。按揭贷款20年中需要支付利息元，公积金贷款需要支付利息元，如再考虑公积金还款免税部分，20年中公积金贷款可比按揭贷款大约节省元。
本文章由风行网下载 http:/// 提供 !
鼠疫-7
俄罗斯印象

(责任编辑：admin)

搜索

热门标签:

购房须知