3、房地产开发项目的工程建设监理。

　　(1)、工程建设监理的概念。

　　工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。

　　(2)、工程监理的内容。

　　①、工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。

　　②、工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容有：第一，委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。第二，进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。第三，质量保证，对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。

　　③、工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，代理招标、评标、议标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。

　　4、房地产开发项目建设工程竣工验收。

　　竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投人使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。

　　(1)、房屋建设项目的一般竣工验收标准。

　　①、工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。

　　②、所有设备(如电梯、采暖通风装置)均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。

　　③、上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象;照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便;室内、外道路均已建成;卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。

　　④、整个工程质量经有关部门按施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表;提出财务决算分析;对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。

　　⑤、要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。

　　(2)、竣工验收的程序。

　　①、工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。

　　②、开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。

　　③、共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。对于总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。即由开发商向主管部门提出竣工验收报告，主管部门组织建委、计委、建行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等部门进行综合验收，签证验收报告。已验收过的单项工程，不再验收。

　　④、编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。

　　⑤编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真组织技术资料，整理和清绘竣工图纸，移交使用单位和城市建设档案馆。

　　五、房地产开发项目市场推广

　　(一)、房地产开发项目市场推广的含义

　　广义的房地产开发项目市场推广，也就是房地产开发项目的市场营销，它是指从事房地产开发与经营的个人或集体通过一系列营销活动，特别是某些创造性的营销活动，把房地产产品的使用价值和产权，通过市场交换传递给房地产的消费者，以期获得尽可能多的利润的一种活动。

　　(二)、房地产开发项目市场推广的内容

　　房地产开发项目市场推广，或者说房地产开发项目的市场营销是一项近年来发展起来的新型的专业工作，从时间跨度上，它涉及到房地产开发项目的前期准备和售后服务，从专业领域看，它涉及到市场研究与预测、项目评估、财务分析、建筑设计、园艺设计、广告设计等多个领域，是一项综合性的、操作性的、知识密集性的工作。房地产开发项目的市场营销一般包括：市场分析，营销活动和营销策略研究以及市场营销管理等内容。

　　1、房地产市场分析。

　　在市场经济的条件下，房地产项目的开发建设，必须建立在前期的市场研究和分析的基础上。市场分析是一个广义的概念，它在时间上，贯穿房地产项目整个开发过程。在空间上，要研究周边甚至更大的区域范围。在分析的内容上，不仅要从宏观上分析区域经济走势、经济政策、地区产业结构的变动、市政基础设施建设及规划的影响;还要从微观上分析各类物业的市场供求状况以及竞争物业的状况等。

　　2、营销活动和营销策略。

　　在经过围绕房地产开发项目进行的一系列市场调查分析之后，开发商在投资决策时起码要考虑以下几个方面的问题(4WlH)：第一，选择在哪里投资 (Where)?房地产开发商进行房地产项目开发，最先应是确定投资地区，选择空间区位，比如是北京还是上海?是中关村还是亚运村?也就是说，哪里的开发潜力最大和预期回报最高?第二，何时投资比较好(When)?比如，因为亚洲金融危机的影响，一块地理位置非常优越的地块，1997年投资可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在2000年投资可能开发出一处每平方米30000元的高级酒店。这时就存在一个何时开发最有利的问题。第三，投资何种物业(What)?是商业物业还是写字楼物业?是普通住宅还是高档别墅?如果是普通住宅的话，应有多少三居?多少两居?第四，为谁开发或卖给谁(Whom)?开发商要知道未来的客户是哪些人群?他们是富裕家庭还是中等收入家庭?是教师还是律师?是30岁到40岁之间还是60岁以上?第五，如何开发(How)?是合作开发?还是独立开发?还是开发到一定程度再转让?当开发商明确了以上这些问题之后，还要组织委托规划设计专家对项目进行规划设计，确定户型比、建筑风格、小区环境等等。在工程施工进行的同时，就要开始进行项目市场推广，如召开新闻发布会、广告宣传，同时配合开发进度进行预售，为此还要对销售人员进行培训和组织。

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