以上在前期进行的这些概念确定性的工作，大多数是属于一种策略和谋划，完全是根据市场的变化而变化和调整的。也就是说，开发商除了做看得见的营销工作以外，还要做无形的营销工作，即营销策略的研究和确定。具体包括：价格策略、产品策略、企业策略等。

　　3、营销管理。开发商在进行房地产开发项目的市场推广时，还要在营销管理方面做大量的工作，组织营销机构或部门，选择策划和中介公司，选择设计机构，选择市场调查公司，选择广告代理，选择企业形象设计公司进行企业形象设计，管理营销费用，监督营销计划的实施，并与开发企业的其他部门进行配合。

　　六、房地产开发的资金来源

　　(一)、企业自有资金

　　房地产开发企业拥有一定数额的自有资金，是进行房地产开发的前提条件。企业自有资金的多少，是房地产开发企业资质审查及级别划分的标准之一。例如我国规定一级房地产开发公司需有自有流动资金1000万元以上。由此可以看出，自有资金在某种程度上决定着房地产开发经营企业的规模大小。房地产开发企业自有资金一般包括现金和其他速动资产，及近期可收回的各种应收款。另外，企业通过内部资金的挖掘，合理安排利用，也可作为自有资金应付临时的资金需要。如利润留成，竣工房屋的保险金，房屋在建过程中应支付而暂未支付的工程进度款，应付而未付或近期支付的材料费、设备费和应交税金等。

　　通常情况下，房地产开发企业不可能在银行存有大量的货币资金来等待投资开发项目，但某些存于银行用于透支贷款、保函或信用证的补偿余额等冻结资金，若能争取早日解冻，也可作为货币资金使用。另外，速动资产的变现也是重要的资金来源之一。速动资产一般包括企业持有的各种银行票据、股票、债券等(可以转让、抵押或贴现而获得货币资金)，以及其他可以立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款，包括已定合同的应收售楼款及其他应收款。

　　房地产开发商根据市场供求状况，只要能判断开发项目的预期收益高于企业自有资金的机会收益(如银行存款利息等)或高于速动资产变现损失(包括机会损失)等，就可以根据自身的能力，适时投入白有资金，获取投资回报。

　　(二)、银行贷款

　　任何房地产开发企业要想求得发展，取得银行和其他金融机构的支持是不可少的。而且由于“杠杆效应”存在，任何开发商都不可能、也不愿意完全靠自有资金周转而不利用银行或其他金融机构的借贷资金进行房地产项目开发。因此，通过金融机构，进行银行信贷是房地产开发经营资金的主要来源之一。房地产开发企业按一定条件和手续，向金融机构申请信贷，这部分信贷资金就构成负债的一部分。

　　房地产开发企业向银行申请贷款，银行一般根据企业资信、业绩、实有资本、拟开发项目的成本和预期效益，以及贷款用途和使用方向进行审核，决定是否给予贷款。银行向房地产开发企业贷款的形式一般有以下10种：

　　1、房产抵押贷款。是指银行要求借款者以其合法的房产商品为抵押物作为保证的贷款。它必须订立《抵押供借贷款合同》才能生效。贷款利率按固定资产贷款利率。对职工个人贷款根据房价高低或购房人的承受能力，利率比前稍低。贷款期限一般较长。

　　2、土地使用权抵押贷款。是指贷款人以通过出让或转让方式合法取得的土地使用权作为抵押物向银行申请贷款。

　　3、商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款。是银行对商品房开发经营企业用于建筑材料、设备补偿贸易中发放的贷款。补偿贸易是一方向另一方提出购置机器，设备、技术等的资金，另一方则在生产后以产品或商定的其他产品来偿还资金的一种方式。

　　4、商品房开发经营企业流动资金贷款。向银行申请这部分贷款，要附有主管部门批准的项目建议书、可行性研究报告、初步设计和总概算及拥有30%以上的自有流动资金。贷款利率按国家规定的流动资金贷款利率计息。

　　5、城市开发流动资金贷款。是指银行为房地产开发企业发放的用于城市综合开发的一种建设流动资金。投放重点是城市住宅及其配套工程。

　　6、住宅投资拨款改贷款，简称“拨改贷”。是指国家预算安排的住宅建设投资由国家财政拨款改为银行贷款。

　　7、房地产贴息贷款。是指银行发放的贷款额度由国家下达、贷款利息由国家补贴的房地产贷款。在房地产建设资金尚未得到完全由银行贷款的时候，贴息贷款是必不可少的一种方式。这种贷款面向的对象主要是机关、事业单位。该项贷款主要用于城市文化设施和公用福利性设施的开发建设。

　　8、自建公助贷款。是指银行为扶助城镇居民和职工自建住房所发放的贷款。自建房屋产权归个人所有。

　　9、私人购房贷款。是指银行向私人购房者发放的用于购置房屋的专项贷款。

　　10、储、贷结合的私人购房贷款。是指先由购买商品房的城镇居民储蓄，储蓄达到一定金额后，银行对其购房资金不足部分给予贷款。其特征是“先存后贷”、“专存专贷”、“存贷挂钩”。

　　以上10项房地产贷款形式，其中第1、2、9、10项为长期贷款，其余6项为短期贷款。前者的贷款期限一般超过3年，且以房地产抵押为特征。后者的贷款期限限制在3年之内。由于长期贷款，银行本身要承受因通货膨胀、经济波动所产生的风险，相对来说，短期贷款银行承受的风险较小，企业也不用以房地产作抵押，而且获得贷款较容易。

　　(三)、社会资金

　　社会资金主要是指通过发行房地产股票和债券筹集社会闲散资金，用于房地产开发建设。它可以在很短时间内，迅速聚集大量资金。房地产证券是房地产开发资金筹集的一条重要渠道。

　　1、房地产股票。通过企业改制重组，成立的股份制房产开发公司(企业)可以通过发行股票的方式筹集开发资金。房地产股票是股票持有人对房地产股份公司(企业)相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种投资。任何人，无论购置多少份额的股票，均对企业拥有部分所有权(股权)。当企业盈利时，所有股票持有人按股份领取股息和分红。股东在股份公司享有的权利的大小，取决于该股东持有股票的股数。与债券不同，股票允许转让但无权要求企业收回。因此，购买股票是有经营风险的。所以，股票持有人作为股东承担房地产股份公司的有限责任，同时享有相应的权利，并承担相应的义务。

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