2、国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。

　　3、国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位使用的不能采用这种方式。

　　(三)、补地价方式

　　鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其，信附着所有权可以转让、出租、抵押。

　　为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的时，都有不同程度的优惠。

 　　三、房地产开发与规划设计

　　(一)、城市规划的含义

　　关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。

　　(二)、城市规划的工作阶段和内容

　　1989年我国颁布的《城市规划法》中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建性详细规划两种类型。

　　(三)、城市规划的审批

　　城市规划是城市建设和管理的基本依据，城市规划的审批实行严格的分级审批制度，具体为：

　　1、城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。

　　2、城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批;省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批;其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批;市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批;其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。

　　城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。

　　3、城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批。

　　4、城市详细规划由城市人民政府审批。已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。

　　(四)、城市规划与房地产开发的关系

　　城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：

　　1、城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。

　　反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。

　　2、房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：

　　(1)、关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

　　(2)、建设用地规划许可证。是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。

　　(3)、建设工程规划许可证。这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。

　　(4)、临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。

　　(五)、居住区规划

　　1、居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。

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