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土地的所有权与使用权相分离，形成了我国所特有的土地使用权制度。土地使用权作为从土地所有权中分离出来的一项独立的权能已成为具有独立意义的物权，其权能内容包括占有、使用、收益，甚至流转。正是因为土地使用权具有可流转性，才使其能够被纳入人民法院强制执行的
1、地上房产必须与作为执行标的物的土地使用权同时处置 土地使用权流转时，地上房屋所有权必须同时流转，这既是房地产流转的原则要求，也是法律的基本规定。人民法院执行处置转移土地使用权时，地上房屋所有权也必须随之同时处置和转移。 2、关于国有土地使用权的折价抵债 对被执行人以出让方式取得的国有土地使用权，申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将其与地上房屋经作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源、房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移手续。当然，在人民法院无法强制变现时，仅经申请执行人同意，亦可直接折价抵债。 对被执行人以划拨方式取得的国有土地使用权的折价抵债问题，未见有具体规定。笔者认为，在实践中如果以划拨方式取得的国有土地使用权无法变现而被执行人又无其它可供清偿的财产，人民法院与土地管理部门取得一致意见并经申请执行人同意后，可以按照土地管理部门确认的地价由申请人缴纳相当于土地使用权出让金的价款并由土地管理部门变更土地为出让性质，然后将土地使用权折价抵债。 3、国有土地使用权设定抵押后地上新增房屋的处理 国有土地使用权设定抵押后，抵押人并不丧失对土地的占有、使用权利，抵押人仍然可以依法进行房屋建设、基础设施安装等开发活动。因土地上新增房屋不在抵押合同约定的抵押物范围之内，故其不属于抵押物。根据房地不可分原则，在申请执行人实现抵押权拍卖所抵押的房地产时，应当依法将土地上新增房屋一并拍卖。但由于土地上新增房屋不属于抵押物，抵押权人就拍卖新增房屋所得价款无优先受偿权。 4、案外人取得人民法院拍卖、变卖土地使用权后能否执行回转 人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施，是基于国家公权力的行为，具有公信力。案外人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为不同于一般的民间交易行为，其受让的土地使用权应当予以保护。因此，人民法院拍卖、变卖土地使用权后，案外买受人已经取得的土地使用权不宜再执行回转。 第二、使用权的强制执行 鉴于取得集体土地使用权有较为严格的限制，一般情况下，集体土地使用权不能成为人民法院的执行标的。特殊情况下，人民法院经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以予以处理。 1、集体农用地使用权的执行 温馨提示：欢迎您访问法律快车房地法频道，了解更多有关房地产法常识，请点击：
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