农村宅基地上房屋买卖合同的效力

对于农村宅基地（集体所有土地）上房屋买卖合同的效力问题，现行的观点以及在司法审判实践中，将该类合同归于无效，笔者认为，这种观点其实是没有法律依据的。

一、以上的观点违反《中华人民共和国宪法》

《中华人民共和国宪法》第十三条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。如果将该类房屋的买卖归于无效，从根本上限制了公民对私有财产的处分权利，那么这就从根本上违反了《中华人民共和国宪法》。

二、将该类合同归于无效，其依据是《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。以及《中华人民共和国合同法》第五十一条第（五）款的规定：房屋转让合同。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

首先，持无效观点的人对《中华人民共和国土地管理法》第六十三条法条的错误的理解，他们片面的理解为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租。这完全曲解了立法者的本意，该法条明确规定的是：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从语法上分析，主、语是使用权；谓语是；宾语是。突出的是不得用于非农业建设。不是农民集体所有的土地的使用权一律不得出让、转让或者出租。在《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定：通过家庭承包取得土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地承包经营权就是集体土地使用权。这便是很好的例证。立法者的本意不是集体土地不得转让，而是不得因转让改变土地的用途。特别是不得将农业用地用于非农业建设。这才是立法者为了保护耕地的初衷。

其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。从这方面来看，《中华人民共和国土地管理法》并不禁止农村村民出卖房屋，只是规定了在出卖房屋后，再申请宅基金地的，不予批准。也就是说，农村村民可以出卖房屋，出卖房屋后的法律后果是，失去了再申请宅基地使用的权利。这也从一个侧面说明了，出卖房屋后，对于原房主来说，已经失去了宅基地的使用权利，原宅基地的使用权利已发生流转。这也符合“地随房走”的原则。

再者，农村房屋的卖买，是否是将农民集体所有的土地的使用权用于非农业建设。笔者认为，农村房屋占用的宅基地，其使用性质早在房屋建成后就具有了非农业建设的特性。再说，房屋的买卖，并没有涉及到建设的问题，也没有改变土地的使用性质。也就没有是否用于非农业建设的异议。立法者在此规定的是原先用于农业建设的土地不得用于非农业建设。

三、需要说明一点的是，笔者不是认为，该类房屋买卖，不经登记就生效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的规定：法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，房屋买卖合同成立后，还应当到房产管理部门依法登记，才发生房屋所有权变动的效力。笔者在这里阐述的观点是，农村宅基地上的房屋的买卖，并不违反法律、行政法规的强制性规定。

四、如果一律将该类房屋买卖归于无效，那么势必造成诚信危机，随着房价的上涨、拆迁等因素，促使一部分人悔约，要求要回房屋，在利益的驱使下，使他们丧失了基本的诚信。还有可能引发一系列的社会问题。

所以，笔者认为，农村宅基地上的房屋买卖关系，应当受到法律的保护；这同样也从一方面保证了社会的和谐、稳定。