明确产权和名称，分清大产权、小产权

房地产门户-搜房 2004年07月15日14:16 房地产门户－搜房网 搜房网新闻中心

明确产权和名称

合同第一条首先表述的是购房人要购买房屋的建设依据，包括土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证。

土地使用证反映了房屋所在小区的土地占有面积、使用年限和使用性质，而且也能反映出房屋的产权情况和使用性质。

我们购房人经常听到的容积率即是指小区房屋建筑总面积和该小区土地使用证上的土地面积之比，我国目前土地出让金按容积率缴纳，直接影
响购房人居住的舒适度，同时决定了地价成本在房屋中占的比例，购房人不应忽视。

房屋用途是由土地用途决定的，购房人不要轻信房地产商所宣传的房屋用途，将来房屋交付使用后，国家关于不得改变房屋用途的规定将会使
一些不注意土地用途买房的人陷入尴尬。

土地使用年限影响着购房人的买房成本，虽然土地使用年限到期后，政府通常不会收回土地，但再缴纳土地出让金则是无可避免的。

北京目前的商品房已取消“内销房”和“外销房”之分、“内销外租房”也不复存在，外地人买房的限制也已取消，但市场上在销售的新房并非统一
成了一种形式，购房人不要轻信房地产商说的什么“大产权”和“小产权”，而应通过和房地产商约定合同第一条，了解土地是“划拨”还是“出让”
取得，确认自己所买房屋的性质。

分清大产权、小产权

房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有
不同解释。

第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的
大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上
没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产
权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通
过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。二手房、集资建房、房改售房、回迁房
不在笔者本文讨论的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。

最近笔者又听到网友介绍：现在有些开发商将项目的尾盘不再出售产权，而是出售使用权。买这种房比买同类产权房便宜，但购房人还要每月
按政府规定的公房出租价格交纳房租（现在是3元／平方米）业内管这种房也叫小产权房。对这种情况，笔者提醒购房者买这种房只是买了使用
权，完全谈不到产权，当然这种合同和商品房的标准合同也没什么关系了。

因此购房人签合同时，对〖土地使用权出让合同号〗、〖土地使用权划拨批准文件号〗、〖划拨土地使用权转让批准文件号〗应该三选一，不
能糊里糊涂都保留。如果一个都选不出来，就要考虑一下自己买的房将来是否根本不会得到国家发的房产证。

“现定名”“暂定名”非真名

购房人要注意对合同第一条的〖现定名〗和〖暂定名〗二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促
销，经常会给自己开发的项目冠以各种各样千奇百怪的名字，购房人千万不要凭喜欢某个名字而决定买某个项目，因为房地产商宣传的名字，
政府不是一定要同意的。如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该
项目政府批准的名字。到目前为止，对房地产买卖，笔者还没听说有知错买错可以作为打假案处理的。

“五证”最好看“正本”

合同第一条中提到的《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和合同第二条提到的《预售许可证》加上合同未提及的《建
设用地规划许可证》，就是通常媒体宣传的《五证》。购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号
”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。

购房人看“五证”最好能够要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就
解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。

关于"小产权"房的一些问题
263房地产网 05年09月16日

“小产权”房屋已经逐渐成为了购房者们的“新宠儿”。虽然它价格相对便宜，但是否真的有利可图，就此类问题，记者采访了北京兰台
律师事务所的卢律师。

网上关于大产权与小产权的说法其实不是标准的法律用语，其实产权是没有大小之分的，根据现有材料，上述说法可能是指以下三种说法
：

第一：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购
房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。

第二：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真
正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房
，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划
拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。二手房、集资建房、房改售房、回迁房不在笔
者本文讨论的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。

按照这三种说法，每种情况都与您的切身利益有关。

问：现阶段“小产权”的房子已经逐渐成为购房者的关注热点，“小产权”房的利在何处？它又有什么弊端？

答：通过上述的分析，可以清楚地看出对于购房者来讲，所谓的“小产权”其实是对不完全符合国家房地产销售规定的房屋的一种通俗的说
法，从实践中观察，这种“小产权”往往存在权力瑕疵，对购房人获得符合房产政策规定的房屋存在法律障碍。

问：作为法律专业人士，您认为“小产权”适合哪类人群购买？是否适合投资？

答：笔者不赞成购买所谓“小产权”的房屋，具体到消费者个人，应视具体情况慎重决定。

问：“小产权”房屋是否可以进行买卖？在买卖“小产权”房屋时应注意那些问题？

答：通过上述的分析，对于“小产权”房，应慎重购买，如购买，一定把房屋的各种法律规定了解清楚或向房产律师咨询。

问：作为律师，对于“小产权”房屋，您的观点以及建议是什么？

答：笔者的观点非常清晰，购买时一定要谨慎，必要时请有经验的房产律师提供法律帮助。

来源：263房产频道

“乡产权”房折射出监管真空 风险多多应慎买

2005年11月09日 09:10:33来源：中新网

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中新网11月9日电
据市场报报道，近些年，随着京城房地产市场竞争的白热化，一些近郊区开发的“乡产权”项目也加入了地产市场的搏弈。这些“乡产权”房一般
没有产权，声称有使用权(有的是50年，有的是永久使用权)，付款时所有购房者须一次性交齐房款，而且，房子在交易时也不能按照正常程序
进入二手房市场。尽管这样的房子存在如此多的不合理因素，但还是吸引了大量购房者。
“乡产权”房大有市场

太玉园是通州区新开发的“乡产权”楼盘，位于城铁土桥站附近，6层板楼均价只要2080元/平方米，比附近的“大产权”楼盘便宜了近一半。售楼
告诉记者，这里的房子已经快卖完了，购房者有当地农民，也有城镇居民。

有购房者认为，“大产权不过就是70年，这里的房子可以永久使用呢。”还有的购房者告诉记者，产权最大的功能就是继承，而对于很多不要子
女或者鼓励子女自立的买房人来说，要不要产权两可。此外，不少购房者还抱有侥幸心理，因为一些“乡产权”项目向买房人承诺，过一段时间
后会通过种种途径获得“市产权”。

据了解，这样的事情无论是手续还是程序以及审批、考察都相当有难度，能够转“市产权”的项目可谓是凤毛麟角。

“乡产权”有大风险

采访中记者了解到，所谓的“乡产权”是指购买在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或经济合作社的机
构制作颁发权属证书。

《土地管理法》规定：房屋转让合同。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使
用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且，国土资源部也曾发出
通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租或赠
予他人后，再申请宅基地的，一律不批准。

记者了解到，“乡产权”房实际上并没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。因此，“乡产权
”房就算可以转让，这种转让实际上是不具有任何法律效力的。由于“乡产权”房没有产权证，一旦遇上国家征地拆迁，购房者将得不到任何补偿
。而且，这类房屋一般由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后保修难以保证，入住后的物业管理也极容易出现问题。

此外，“乡产权”房之所以便宜，是由于没有交纳土地出让金与相关的房地产开发税费，如果将这些费用算进来，购房者并没有得到真正的实惠
。

“乡产权”房折射监管真空

“如果说这种房子不能买，首先就不该开发。”一位购房者向记者抱怨，“既然开发了，买了后又面临这么多的风险，实在令人担忧。”记者在采
访中了解到，目前北京的近郊区几乎都有乡产权的楼盘，这些楼盘也确实吸引了大量的购房者。

据北京市规划委员会的相关人士介绍，没有规划许可证的项目不能买，没有经规划部门审批的项目，无论开发方打着“乡产权”还是其他招牌，
都是不合法的。但令人不解的是，既然“乡产权”不合法，那为什么开发规模还在不断扩大，房屋品质不断升级呢？

“乡产权”房畅销，从另一个侧面反映了房地产市场供需结构严重失衡的现状。由于目前城区的商品房价过高，迫使购房者把目光转移到手续不
全、但价格低廉的“乡产权”房。购房者对低价房旺盛的需求同时也刺激了近郊农村在集体土地上大量开发“乡产权”房谋利。

业内人士坦言，城镇居民在农村置业一旦出现纠纷，受害人很可能就是在农村买房的城里人。“乡产权”住宅项目是目前北京房地产业开发中的
一个非常棘手的问题。按规定，乡一级的产权房是没有土地权属的，所以也就无法评估其价格进行有价置换。但相关法规政策及相应的管理远
没有到位，如此下去，将给未来发展留下隐患。(王旭辉)

不给大产权伤害的是谁？

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2004-10-27 0:32:09 红网 『字体: 大 中 小』
为了解决拖欠工程款问题，北京市建委开始实施对不按照合同约定结算工程款的竣工工程，不予办理竣工验收备案和权属登记。这也就意
味着，项目不结账，业主就无法办理产权证。（见《北京晨报》10月26日报道）

拖欠工程款是建筑行业一大“顽症”，只在2003年，全国已竣工工程拖欠款总额就是1755.88亿元，而其中全国房地产开发项目约占全部拖欠
工程款的四成。因此，房地产公司是否拖欠工程款，是解决整个建设领域拖欠工程款问题的关键。而北京市实施这样的规定，无非是想向业主
施加压力，以遏制、制约工程款的拖欠。

但是，业主不结工程款不给大产权，这样的规定到底伤害的是谁呢？

是业主？显然不是！目前我国很多业主在开发房地产时，一般实行“预售制”，即楼房在业主开工前就已经将开发资金“安全回笼”。另外，
按照我国商品房销售规定，没有进行竣工验收的房屋，就不符合交房入住标准，业主就不能交钥匙，购房人不能入住。但是，在实际中，开发
企业往往会提前交房，而购房人也急于入住，因此，建设主管部门是否为业主办理竣工验收备案和权属登记，并不影响业主赚取利润。到时，
房地产开发企业仍然拖欠施工企业工程款“不商量”，假如建设主管部门不办理大产权，房产商会“冷眼相看”，坐地等待。假如购房人问责，房
产商自然会转嫁社会矛盾，糊弄他们说政府工作效率低，推诿扯皮不办正事。假如这样，业主不但毫发未损，而政府却背上了不为民办实事的“
黑锅”。

假若细究，北京市建委出台的这项规定最终伤害的是无辜的购房人。按照目前我国房屋产权登记的有关规定，开发企业首先要完成整个楼
盘的产权登记，即取得大产权证后，购房人才能办理产权证。因此，如果开发企业拖欠工程款会导致整个楼盘产权不能确定，那么业主的小产
权证办理也就遥遥无期。没有小产权证，就意味着购房人虽然占有房屋，但不能依法出租、出售收益。但是，购房人早将钱分文不少的交付给
业主了，钱花了，却为业主的拖欠工程款背“黑锅”，不能领取产权证，这很不公平、合理。

按照我国《建筑法》等法律法规规定，建筑工程开工前，必须立项，领取施工许可证，其基本条件之一是建设项目资金必须到位。而房地
产企业缘何拖欠？其主要原因是资金不到位，或根本没有经济搞房产开发，却让施工企业垫资施工，到处赊欠材料等，所有这些都为拖欠工程
款埋下“祸根”。因此，治理拖欠重在从源头上进行防范，而非“惩治”。假如惩治，也应该充分论证，尽量减少购房人的风险与责任，不能累及
购房人的利益。而像北京市建委规定的“业主不结工程款不给大产权”，最终伤害的就是无辜的购房人。

(稿源：红网)
(作者：惠铭生)
(编辑：徐志频)