发布部门: 大连市地方税务局
发布文号: 大地税发［2006］27号

各基层局： 


　　现将《大连市地方税务局个人出售房屋所得征收个人所得税暂行办法》印发执行。 
　　附件： 
　　1、《个人转让房屋个人所得税自行纳税申报表》（略） 
　　2、《个人换购住房减免税申请审批表》（略） 
　　3、《个人转让房屋使用权履行纳税义务情况证明》（略） 

二○○六年二月十七日 


大连市地方税务局个人出售房屋所得征收个人所得税暂行办法 
 
 
第一章 总 则 
 

    第一条   为了贯彻落实《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕82号），加强对个人出售房屋所得的个人所得税征收管理，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）等有关规定，结合大连市实际情况，制定本办法。 

    关联法规：    

    第二条   凡出售坐落在大连市行政区域内的房屋（包括拥有所有权和使用权的房屋），并取得所得的个人，依照本办法规定缴纳个人所得税。 
 
 
第二章 征税项目和税款计算 
 

    第三条   个人出售房屋取得的所得，按照'财产转让所得'项目征收个人所得税。 

    第四条   应纳税所得额为转让房屋收入额减除房屋原值和合理费用后的余额。转让房屋收入额是指交易双方的成交额。对不能提供完整的资料及其他相关凭据等原因，使个人出售住房收入难以确定的；隐瞒、虚报房产成交价格；转让房产成交价格明显偏低，又无正当理由的，主管地税机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，按照法定程序确定房屋转让的计税收入额。房屋原值是指购买房屋时的购进价格、偿还的贷款利息以及原购买时实际缴纳的契税、印花税、土地出让金、维修基金和交易手续费等。 
　　合理费用是指出售房屋过程中实际缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、土地收益金和交易手续费等。 

    关联法规：    

    第五条   个人出售房屋征收的个人所得税实行查实征收或核定征收方式。 

    第六条   纳税人能够完整、准确地提供转让房屋收入、成本和费用凭据的，采取查实征收方式，适用20%的比例税率。 

    第七条   以下情形采取核定征收方式： 
　　个人首次出售已购公有住房、以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房、自建房屋以及拆迁安置住房取得的所得，核定征收率为1%。 
　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对不能提供完整、准确的凭据使转让房屋的原值和费用难以确定的，个人转让住宅的核定征收率为1.5%，个人转让非住宅的核定征收率为2%。 

    关联法规：    

    第八条   税款计算公式为： 
　　查实征收：应纳所得税额= 应纳税所得额 × 20% 
　　核定征收：应纳所得税额= 转让房屋收入额× 1%（1.5%或2%） 
 
 
第三章 税收优惠 
 

    第九条   对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻双方）生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 

    第十条   为鼓励个人换购住房，对出售住房后12个月内按市场价格又购房的纳税人或按市场价格先购买住房12个月内又出售原住房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。具体规定如下： 
　　个个人出售住房后12个月内购买住房的，其购房金额大于或等于已售住房销售额（已售住房为已购公有住房的，其销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益或补交的土地出让金，下同）的，全部退还已缴纳的个人所得税；购房金额小于已售住房销售额的，按照购房金额占已售住房销售额的比例部分退还已缴纳的个人所得税。 
　　对个人先购置住房，12个月内销售原住房的，应纳的税款直接申报入库。 

    第十一条   个人之间调换住房的有关税收优惠政策，比照第九条和第十条的规定执行。 
 
 
第四章 征收管理 
 

    第十二条   个人出售拥有所有权房屋应缴纳的个人所得税，房屋坐落地在市内四区（不含高新技术产业园区管辖范围）的，在大连市房地产交易市场'地税征收窗口'申报缴纳，房屋坐落地在其他县市区（含高新技术产业园区管辖范围）的，在县、市、区主管地税机关申报缴纳。 
　　个人出售拥有使用权房屋应缴纳的个人所得税，在转让房屋坐落地的主管地税机关缴纳。 

    第十三条   个人出售房屋取得所得的纳税申报时限为个人办理房屋权属变更登记前。 

    第十四条   根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）的规定，房地产交易或房屋所有权管理部门在办理房屋权属变更登记时，实行'先税后证'，凭纳税人提供的地税机关开具的完税凭证或《个人转让房屋使用权履行纳税义务情况证明》，方可办理权属变更登记。 

    第十五条   个人在出售房屋办理个人所得税纳税申报时，附报的资料与营业税纳税申报规定提供的资料相同；采取非核定征收形式的纳税人，还应提供反映所售房屋的'房屋原值'、'合理费用'的相关资料。 

    第十六条   个人申请减免征收个人所得税时，应向主管地税机关提供房屋产权证（公有住房租赁证）、结（离）婚证、户口簿的原件及复印件以及房地产交易管理部门出具的住房情况证明，按有关规定办理减免税手续。各主管地税机关应加强对减免税的管理。 

    第十七条   符合退税条件的纳税人可按规定申请办理个人所得税退还手续。 

    第十八条   对个人出售房屋取得的所得未按规定申报缴纳个人所得税或提供虚假减免税资料骗取税收优惠的，地税机关依照《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规的有关规定处理。 

    关联法规：    

    第十九条   由大连市房地产交易市场'地税征收窗口'征收的个人所得税，税款入库级次为中央60%、市级40%；其他县市区（含高新技术产业园区管辖范围）主管地税机关征收的个人所得税，税款入库级次按照《大连市人民政府关于完善财政管理体制的决定》（大政发〔2003〕94号）文件规定执行。 
 
 
第五章 附 则 
 

    第二十条   本办法有关时间的判定按以下原则确定： 
　　售房时间：为完税凭证或《个人转让房屋使用权履行纳税义务情况证明》上注明的时间。 
　　购房时间：个人通过购买形式取得房屋的，按照房屋产权证和契税完税证明上注明或填开时间'孰先'的原则进行确定。 
　　已购公有住房的购房时间为取得房屋使用权的时间。 
　　个人通过受赠、继承等非购买形式取得房屋的，购房时间按照房屋产权证和契税完税证明上注明或填开时间'孰先'的原则进行确定，对不需要缴纳契税的按照房屋产权证上注明的时间。 
　　个人通过离婚财产分割形式取得房屋的，购房时间按离婚财产分割行为前的购房时间确定。 
　　由于房屋行政街号变更，若是同一处房产，同时不变更产权所有权人的，以房屋产权证变更前的时间确定。所售房屋为使用权的房屋时，本条中提及的房屋产权证上注明的时间，均为公有住房租赁证上注明的时间或房屋所有权管理部门确认的居住时间。 

    第二十一条   本暂行办法由大连市地方税务局负责解释。 

    第二十二条   本暂行办法自2006年3月1日起施行。