发布部门: 北京市税务局
发布文号: 京税三[1993]499号

现将市政府1993年第6号令发布的《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》转发给你们，并根据国家税务总局关于土地使用权有偿出让，转让的征免税有关规定，现就营业税、所得税、土地使用税、房产税和印花税等有关问题通知如下，请依照执行：
　　一、土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者(国家土地管理部门和土地使用者双方签订出让合同)，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
　　土地使用权转让是指土地使用者取得土地使用权后，再将土地使用权用于出售、交换、赠与或其他经营活动(与受让方签订转让合同)的行为。

　　二、关于营业税征免问题
　　1．根据国务院国发[1989]38号《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，土地使用权有偿出让取得的收入必须上交财政。因此，对土地管理部门向土地使用者收取的出让金暂不征收营业税。
　　2．根据国家税务局国税发[1992]165号《土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法》的通知规定：对土地位用者在转让土地使用权时连同土地附着物所有权一并转让的行为，应按其从受让方或购买方取得的全部收入依5％的税率征收营业税。
　　3．对将土地使用权归还土地所有者的行为以及转移土地使用权的行为，不征收营业税。
　　4．以土地使用权投资、入股，参与投资方利润分配，并共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　5．土地使用者将土地使用权和地上建筑物附着物的所有权用于抵押的，在抵押合同期内不征收营业税。

　　三、关于所得税征免问题
　　1．土地管理部门向土地使用者出让土地使用权收取的出让金按国务院的规定上交财政，所以此项收入不征收所得税。
　　2．国家对集体土地进行征用付给一定的补偿费，补偿费所得不征收所得税。国家收回土地使用者的土地使用权所付的补偿费，其补偿费所得不征收所得税。
　　3．对从事房地产开发业务的开发公司和其他经营房地产的公司、单位和个人，转让土地使用权的所得应按规定征收所得税。
　　4．企事业单位、机关团体等由于规划的安排需要搬迁或将多余闲置的土地(仅指土地)转让给其他土地使用者取得的收入所得，由于国家目前尚无明确规定，可暂不征收所得税，待国家有了新的规定，再按新的规定执行。

　　四、关于其他有关税收问题
　　对国内各投资企业单位从事房地产开发和土地有偿出让、转让的，在国家税务局没有新的规定前按现行规定征收土地使用税、房产税、印花税。
　　1．受让方取得土地使用权后，应依照规定按实际占用的土地面积缴纳土地使用税。
　　2．房地产开发公司建造商品房的用地，原则应按规定征收土地使用税。但鉴于其在商品房出售前纳税确有困难的实际情况，对房地产开发公司取得土地使用权后，在建商品房期间占用的土地暂缓征收土地使用税。对建成后的商品房占地及院落，从办理验收手续之次月起征收土地使用税。在办理验收手续前已使用或出租出借的商品房占地及院落，应按规定征收土地使用税。在商品房出售后，按土地使用权转移的归属情况划分征免。
　　3．受让方在受让土地上建造的房屋，应按房屋原值扣除3．0％后的余值依1．2％年税率缴纳房产税。受让方若属房屋管理部门，将房屋出租的，对其出租的房屋，应按取得的租金收入依12％税率缴纳房产税。
　　4．土地位用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税；对于建筑安装工程承包合同，双方分别按合同所载的承包金额万分之三贴花；购销合同，双方分别按合同所载的购销金额万分之三贴花；建设工程勘察设计合同，双方分别按合同所载的收取费用万分之五贴花；产权转移书据，双方分别按书据所载金额万分之五贴花；财产租赁合同，双方分别按合同所载的租赁金额干分之一贴花，税额不足一元的，按一元贴花。其中房屋租赁合同，凡属于个人生活居住的暂免计税贴花，属于生产经营的，按规定贴花。

　　五、关于外商投资企业开发房地产有关征免税问题
　　根据《中华人民共和国工商统一税条例》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《城市房地产税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》及国家税务局国税函发[1990]505号文件《关于对外商投资企业从事土地开发和使用权有偿转让征收工商统一税和企业所得税问题的通知》的规定，对外商投资企业从事房地产开发和土地使用权有偿转让征收工商统一税和企业所得税以及房产税、印花税的有关规定明确如下：
　　1．外商投资企业受让土地使用权后再转让所取得的转让金，包括场地使用费、土地处置费等，应按照5％的税率缴纳工商统一税。
　　2．外商投资企业承包开发经营出让土地使用权取得的出让金和土地使用费，在扣除实际上缴给政府主管部门的部分后，计算缴纳工商统一税。
　　3．外商投资企业代理土地使用权出让取得的手续费和价差收入，应列为代理业务收入，按照7％的税率缴纳工商统一税。
　　4．外商投资企业建造商品房(包括工业厂房)和建筑物(如台、场、码头、墓穴等)连同土地使用权一并转让的价款，应划分计算缴纳工商统一税，转让土地使用权取得的转让金，按照5％的税率缴纳工商统一税；出让房屋建筑物取得的价款，可以减按3％的税率缴纳工商统一税。
　　5．外商投资企业建筑的用于出租的房屋建筑物，所取得的租金收入，应按照5％的税率缴纳工商统一税，并按照房屋建筑物的原值缴纳房产税，年税率为1．2％，本市规定，按应纳房产税税额给予减征30％的照顾。
　　6．从事土地开发经营和建筑商品房出售或出租的外商投资企业，应按照税法规定从获利年度起缴纳33％的所得税(按应纳税所得额计算，企业所得税税率为30％，地方所得税税率为3％)。
　　外商投资企业将受让的土地使用权再转让取得的收入，减除原受让价款和开发费用后的差额，列为当年度损益，按照税法规定缴纳所得税。
　　注：从事房地产开发经营的外商投资企业按照税法规定，不列为生产性企业，不享受所得税'两免三减'。
　　7．在土地开发经营、房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税(同前第四条第4款)。
　　对于外商投资企业，凡是按照工商统一税的规定缴纳工商统一税的，其本身书立的属于列举应该缴纳印花税的凭证，都暂免征收印花税。