杭州市人民当局关于市区州里工业企业改制中土地资产处理和治理土地行使证、房屋全部权证等多少意见的关照

状态:有用宣布日期:2000-07-28 见效日期: 2000-07-28

宣布部分: 杭州市人民当局
宣布文号: 杭政[2000]7号

各区、县(市)人民当局，市当局各部分、各直属单元：
　　为了进一步类型和完美州里企业的改制事变，促进州里企业康健成长，按照国度有关法律、礼貌和市委、市当局《关于进一步加速州里企业成长的多少意见》市委(1999)15号精力，团结本市现实，现就市区州里工业企业改制进程中土地资产处理和治理土地行使证、房屋全部权证(以下简称“两证”)等事变提出如下意见：
　　一、治理“两证”的原则
　　盘活存量资产，有利改制;简化手续，类型收费;利便企业，有利成长。在充实思量州里企业成长汗青的非凡性、僵持正当的条件下加速治理步骤。

　　二、治理“两证”的范畴
　　市区范畴内乡(镇)、村办集团工业企业(以下简称州里企业)改制为股份有限公司、有限责任公司、股份相助制企业、私有企业、租赁策划和实验出售、吞并、归并、休业等(以下简称为改制)，对切合情形掩护、都市筹划要求的工业企业出产性用房及用地可治理“两证”。涉及原行使的土地、房屋资产处理，应按本意见划定举办土地、房屋资产处理。

　　三、土地资产处理及其土地行使证的治理
　　(一)杭州市土地行政主管部分认真市区州里企业改制土地资产处理的审批解决事变。各区土地行政主管部分认真详细实验。
　　未经市土地行政主管部分依法审批，私自举办州里企业土地资产处理的举动无效，改制后企业的土地行使权不受法律掩护。
　　(二)州里企业改制举办土地资产处理，应切合以下前提：
　　1、土地行使权属必需正当无争议，并已治理土地挂号，持有正当的土地行使权证书。
　　2、改制后的建树用地必需切合都市总体筹划和州里土地操作总体筹划。
　　对付违法占用的土地或通过土地犯科买卖营业等途径犯科取得的土地行使权，该当凭证国度和省、市有关土地确权的划定，经依法处理赏罚并补办用地审批手续后确定土地行使权，依法取得土地行使证后，方可按本划定申请举办土地资产处理。
　　尚未举办土地挂号的，企业应向土地地址地的区土地行政主管部分申请确权，由区土地行政主管部分认真地籍观测和初审后报市土地行政主管部分考核并由市土地行政主管部分出具土地权属证明。
　　(三)州里企业改制涉及的土地行使权，有下列气象之一的，应依法补办征用手续并按土地行使权出让方法举办处理：
　　1、企颐魅整体连同土地行使权转让或举办不动产分割转让涉及土地行使权转让的;
　　2、改制后企业由本集团经济组织以外的经济组织或单元控股的;
　　3、改制后改变原土地核准用途需从头建树的(房地产项目建树用地除外)。
　　州里企业改制后改变土地核准用途，举办房地产开拓建树的，按《关于进一步深化国有土地有偿行使制度改良奉行土地行使权招标拍卖出让的关照》(杭政(1999)19号)执行。
　　通过土地出让方法处理土地行使权的，由受让者依法治理土地征用手续和土地出让手续，缴纳土地行使权出让金。
　　改制企业以出让方法取得的土地行使权，可依法举办转让、出租、抵押。
　　4、州里企业改制必要将集团土地依法征为国有土地的，该当提供下列资料：
　　(1)建树用地呈报表(村及州里、区当局盖印);
　　(2)改制企业的批文(由各区的州里企业行政主管部分认真批复);
　　(3)征地协议书;
　　(4)建树用地筹划容许证及附图。
　　(四)州里企业在改制时，集团土地全部者作为出租人将土地行使权伴同地上构筑物、其余附着物租赁给改制企业的，涉及的土地行使权，可采纳租赁方法举办处理。
　　采纳租赁方法处理土地行使权的，作为集团全部土地全部权代表的乡(镇)或村集团经济组织要与承租企业(改制企业)签署土地租赁条约。
　　集团全部土地租赁条约文本由市土地行政主管部分同一制订。
　　以租赁方法取得的土地行使权不得私自转让、转租和抵押。如确有必要，应经出租方赞成并依法补办有关手续后才气举办。
　　(五)州里企业改制为股份相助制企业或有限责任公司，由作为集团土地全部权代表的乡(镇)或村集团经济组织控股的，所涉及的土地行使权应承以集团土地行使权作价入股。但其土地行使权入股的价值需经有土地评估天资的土地评估机构评估，并经市土地行政主管部分确认。同时，以土地行使权作价入股的，由响应的集团经济组织按股收取盈利。
　　以集团全部土地行使权作价入股方法处理的，其土地全部权性子稳固。企业终止时，土地行使权仍归原集团全部者。
　　作价入股的集团土地行使权不得私自转让、出租，不得私自改变土地用途。
　　作价入股的集团土地行使权作为企业的法人家产可以抵押，抵押时应按国度关于集团土地抵押的有关划定治理审批手续。抵押权人处分抵押物时，须先补办征用、出让手续，补交土地出让金或以处分集团抵押物所得价款先行抵交出让金。
　　(六)行使划拨国有土地行使权的州里企业改制时，经主管该企业的乡(镇)或村集团经济组织赞成后，由改制后企业按现行企业改制土地资产处理的有关划定补办土地行使权出让或国有土地租赁手续、补缴土地出让金或按年缴纳土地租金。
　　补办土地出让手续后的土地行使权可以依法转让、出租、抵押。
　　补办国有土地租赁手续后的土地行使权转让、抵押按《杭州市国有土地租赁解决步伐》的有关划定执行。
　　(七)以土地出让方法取得国有土地行使权的州里集团企业改制时，可以依法转让、出租给改制后的企业行使或作价入股。土地行使年限为土地出让年限减去原州里企业行使年限后的剩余年限。
　　(八)州里企业改制土地资产处理的详细措施：
　　1、申请。州里企业向区土地行政主管部分提出土地资产处理的申请，以出让方法处理的，还应向市筹划部分申请治理筹划核准手续。
　　2、权属确认。企业地址地的区土地行政主管部分在收到企业申请后15个事变日内完成企业用地地籍观测和初审后(有权属纠纷的除外)，报市土地行政主管部分审批，市土地行政主管部分在7个事变日内完成审批事变。
　　3、地价评估和确认。企业委托具有土地估价天资的评估机构举办地价评估。企业持土地价值评估陈诉向市土地行政主管部分申请评估功效确认，市土地行政主管部分在10个事变日内完成地价确认事变。
　　4、处理方案订定。由企业地址的区土地行政主管部分会同该企业订定土地处理方案，明晰处理方法。如需补办土地征用手续的，按国度、省土地解决法律、礼貌的划定补办征用手续，在报送土地资产方案时一并报送补办征用的有关原料。
　　5、方案审批。采纳补办土地征用、出让、国有土地租赁、土地行使权作价入股的，市土地行政主管部分按照区土地行政主管部分的初审意见，批复有关处理方案。如需治理征用的，一并补办征用土地审批手续。
　　采纳集团全部土地租赁方法处理的，由市土地行政主管部分认真方案批复，由企业地址区的土地行政主管部分认真详细实验，并治理有关审批手续，在审批后由区土地行政主管部分认真将有关租赁条约及审批资料报市土地行政主管部分存案。
　　6、签署条约或协议。企业按照核准的处理方案，按批复意见签署协议或条约。治理国有土地行使权出让、租赁或作价入股的，要与市土地行政主管部分签署土地出让或租赁条约等有关手续;治理集团土地行使权租赁的，要与集团土地全部者签署集团土地行使权租赁条约;治理作价入股的，集团土地全部者要与企业签署作价入股协议。
　　7、土地挂号发证。行使国有土地的企业治理土地挂号手续，可直接向市土地行政主管部分办文窗口申请治理土地挂号;行使集团土地的企业，可向土地地址地的区土地行政主管部分申请挂号，经区初审后，报市土地行政主管部分审批。
　　(九)集团土地资产处理的有关政策法子：
　　1、土地行使权以出让方法处理的，企业改制后将集团土地征为国有治理土地出让手续，且不改变用途并不从头建树的，由改制企业缴纳土地出让金，其土地出让金按评估确认价的20%缴纳，并按“出入两条线”的原则，除土地复垦基金(每亩10000元)及土地出让营业费(按出让金的1%计)外，别的由市财务按70%的比例返还给企业，并用于职工根基养老保险。该资产的最后处理权属于国度。
　　2、鉴于汗青缘故起因，对改制企业补办筹划、土地、房产等手续时，属企业出产性用途的可免收市政配套费，参照国有企业改制的有关政策，减半收取其余规费、手续费。
　　3、为有利于企业成长，土地征用费的尺度恰当低于撤村建居的尺度，同时，企业已往已付的租用费可抵扣土地征用费。
　　4、以集团土地租赁方法处理的，土地租金按评估确认价的20%乘以土地还原利率(按4%)确定。土地租金逐年缴纳，尺度自条约签署之日起五年稳固，五年后每三年调解一次，每次调解幅度不高出原租金的20%。租金由州里村集团经济组织认真收取，首要用于州里或村基本办法、公益奇迹的建树，不得移作他用。
　　5、以集团土地行使权作价入股方法处理的，其作价入股额按土地评估确认价的80%确定。
　　(十)改制后企业若需改变原土地用途，须报经市筹划部分和市土地行政主管部分核准，从头补办有关手续，补缴土地有偿行使费等用度。如需改变用途举办房地产开拓建树，必需同一纳入当局土地储备库，实施土地行使权招标或拍卖出让。

　　四、建树用地筹划容许证、建树工程筹划容许证的治理(市筹划局治理)
　　(一)治理建树用地筹划容许证的资料：
　　1、市土地行政主管部分隔具的企业改制接洽单;
　　2、1/1000地形图两份，用铅笔线划出用地范畴，并向筹划院四线室申请划出筹划节制线;
　　3、土地行使权证(复印件);
　　4、填写预审表和建树用地筹划容许证申请表。
　　(二)治理建树用地筹划容许证的流程：
　　1、凭以上资料报送总窗口;
　　2、综合处预审后，按照内容报处、局核定;
　　3、预审后转各营业处室，治理筹划用地容许证手续;
　　4、治理完毕后报送总窗口，核发建树用地筹划容许证(或填写市土地行政主管部分接洽回执单)。
　　(三)治理建树工程筹划容许证的资料：
　　1、改制后的土地行使证(土地呈报表);
　　2、建树项目实测1/500地形图两份(具体注明占地面积、构筑幢数、条理、构筑面积精确数字);
　　3、完工图二套(含建施平面、剖、完工图，并有计划单元盖印);
　　4、有消防、环保、质监部分的书面考核意见;
　　5、违法构筑行政赏罚证明及补交规费证明件;
　　6、填写建树工程筹划容许证申请表。
　　(四)治理建树工程筹划容许证的流程：
　　1、上述资料报送总窗口受理;
　　2、由综合处送有关营业处室并报局举办规规定性，确定是否应承补办建树工程筹划容许证;
　　3、如确定应承补办，则到礼貌处接管违法构筑赏罚，并到有关部分担理交纳规费手续;
　　4、交纳罚款和规费后，凭单子及补办资料由礼貌处报送总窗口受理，转各营业处室和局率领检察核准补办建树工程筹划容许证手续;
　　5、由总窗口核发建树工程筹划容许证。
　　以上资料一切后，在15个法定事变日内治理完毕。

　　五、房屋全部权证的核发
　　(一)州里工业企业无论以何种方法举办改制，改制前应有正当有用房屋权属凭据，不具备房屋权属凭据，必需依法补办，并取得房屋全部权证。由市房产解决部分核发权证。
　　(二)房屋全部权证的治理。
　　1、1983年12月9日前，经核准制作的房屋，应按筹划部分建房核准文件和用地审批手续，受理挂号核发权证。未经核准制作的房屋可出具房屋制作年份、用途、用地状况及负有法律责任的具结，经乡(镇)当局证明报市筹划部分考核赞成，由市房产解决部分受理挂号、核发权证。
　　2、1983年12月10日往后经核准制作的房屋，在提交建树项目核准文件、土地行使证、建树工程筹划容许证(构筑容许证)、完工验收证明后，受理挂号、核发权证。未经核准的，应按筹划部分和土地解决部分的审批措施，经行政赏罚后，补办有关手续，凭补办核准文件受理挂号。
　　在核准用地范畴内，对少批多建房屋的超核准建房面积部门，经筹划解决部分行政赏罚和筹划考核补证后，受理挂号。
　　凡在1988年杭州市区开展房屋全部权总挂号至今，已领取房屋全部权证的，按照房屋验换证解决实验步伐治理换证手续，领取新的房屋全部权证。个中房屋全部权主、客体已产生变革的应持有用凭据，治理房屋转移、改观挂号。
　　(三)房屋租赁解决。
　　凡涉及房屋租赁屎的，房屋租赁出租人和承租人应签署书面租赁条约，约定租赁期、租赁用途、租赁价值、修缮责任等条款，以及两边的其他权力和任务，并向企业地址地的区房产解决部分挂号存案。

　　六、其余事项
　　(一)西湖风光胜景掩护区州里企业的土地行使证和房屋全部权证的挂号发放，按西湖风光胜景掩护区的划定执行。
　　(二)本意见自颁布之日起施行。本意见施行前有关文件中涉及州里企业改制的划定与本意见纷歧致的，应按本意见执行。已完成改制事变的州里企业，应凭证本意见要求慢慢类型。
　　(三)本意见合用于市区改制州里企业。各县(市)可参照执行。

二OOO年七月二十八日

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