张德军律师，，{大连知名房地产律师}，专业处理公房买卖、农房买卖、房屋买卖、土地纠纷等房地产案件，尤其擅长疑难案件的处理，现执业于辽宁添赢律师事务所，先后毕业于东北财经大学工商管理系、大连海事大学法律系。先后为政府机关、国有企事业单位、外资企业、社会团体等几十家单位提供法律顾问服务。

如何计算逾期交房违约金

　　实践中，有近半数的消费者对“如何认定开发商逾期交房”的法律依据并不了解。在目前的房地产市场中，“开发商逾期交房”是购房人投诉比较多的一个问题，如果处理不好这种情况，将会给购房者的利益带来很大的损失。

　　实践中，开发商为了逃避赔偿责任，往往找出各种借口来搪塞。比如高考期间不能施工等，遇到这种情况，购房者应让开发商拿出书面证据。至于一些不可抗力如台风等，假发票处罚。也要以气象台公布的为准。

　　《商品房买卖合同》第八条明确约定了房屋交付的具体时间，但在实践中，有些时候开发商并没有按照合同约定的时间交房，其原因很多，有些是具有正当合法理由的，开发商对自己的逾期交房不需要承担违约责任;有些是没有正当合法理由的，开发商需要承担违约责任。鉴于这种情况，就需要购房者认真分析逾期交房的原因，从而决定能否拒绝收房或者要求开发商承担违约责任。

　　迟交房原因之一：收到假发票。证、书不全

　　案例1 汪先生与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，交房后过了很久还没有拿到产权证，而且多次与开发商协商，可2个多月后依然没有结果。

　　提醒 开发商违反了合同第十五条的约定，即“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金”。这事经过调解，被诉方就此做出书面答复，待产权证办出来后再来协商赔偿的问题。

　　案例2 梁先生买的房子整整迟了8个月才交房，房地产商交房时提供了《商品房使用说明书》、《商品质量保证书》，但因该书内缺少一张建设工程综合验收备案表，只有一张工程质量竣工验收记录，因而梁先生认为对方不具备交房条件。后来，双方到市建委咨询，得知这种情况应以合同约定为准，而双方在合同第八条第一项中约定是以商品房经验收合格作为交房期限而非综合验收，故房地产商对此没有过错。

　　提醒 从案例中可以看出，现在消费者的维权意识明显增强，但对合同的约定条款还应细察。如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件，而拒绝收房，但实际上开发商已经具备《合同》约定的交房条件取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。

　　迟交房原因之二：房子存在质量问题

　　案例 王先生在交房验收时发现房子存在裂缝问题，开发商虽同意予以修理，但双方意见分歧很大，调解失败，申诉人决定寻求法律途径解决。

　　提醒 许多购房者表示，“所购商品房出现质量问题”是他们最无法接受的，并直接认定其“不具备交房条件”。有32.44%的购房者最无法接受“所购房产存在明显的质量问题”。只要是硬件设施能够满足基本居住条件，购房者还是会认定其“具备交房条件”的。像案例中的裂缝严重则构成明显质量问题，双方协调不成，只能诉诸法律。

　　迟交房原因之三：配套设施、道路不全

　　案例 李某等业主投诉某房地产开发商，因为对方在报上刊登“交房通知”，但现楼房不但没有“两书一表”(即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，及《验收合格备案表》)，而且水电、道路均不通，不符合交房条件。因此业主要求延期交房，给业主造成的损失要开发商准时按约定如数赔偿。经协调未果，后到法院起诉。

　　提醒 据了解，有近1/3的购房者无法接受“房屋的水电设施不到位”，“小区配套不到位”、“小区的道路和环境未完成”也让很多购房者感到不满。由于基本设施不到位，显然不能交房使用，购房者有权索赔。

　　当双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效，开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。

　　首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款。但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”。

　　其次，需要确定的是逾期交房的利率。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定;没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率标准计算。

　　最后，需要认定的是逾期时间，开发商未能按期交房应承担违约责任。逾期时间应该从双方签订的交房日期，直至开发商通知验收的日期，由此不难得出最终的违约金，即：已付房款×利率×逾期时间。