【我的案例】兄弟间房产交易起纠纷，二审翻案终获法律维权

本案系亲兄弟间的房产买卖纠纷，一审法院以限购政策为由判决买房一方败诉，经律师的努力，二审成功为其改判。

缘起：兄弟间房产买卖，没有当即过户
林甲某怎么也没有想到，自己会在花甲之年将亲弟弟林乙某告上法院。
2006年9月8日，林甲某与林乙某签订书面的售房协议书，约定林乙某将其名下的上海市丰镇路私房（房屋建筑面积150.69平方米)及地下车位(以下简称系争房屋)售予林甲某，价格人民币130万元。考虑到系争房屋已经被林乙某抵押给银行，致使房产证暂时无法办理转让手续，因此兄弟二人协定：三年内由林乙某还清银行贷款后再办理房产过户手续，把房产证转到林甲某名下。
上述协议签订后，林甲某分别于2006年9月11日、9月27日支付林乙某购房款500,000元及290,000元，共计790,000元。鉴于之前林乙某借用林小丙（林甲某之子）名下的新市北路房产抵押给中国建设银行用于贷款，林小丙一次性为其偿还贷款本息28万余元，将该笔贷款结清，林小丙同意该笔还贷款抵扣父亲林甲某的购房款。
2006年9月27日，双方签订一份《卖房协议书附件》，确定：林甲某购买林乙某系争房屋，总计1,300,000元，现在2006年9月28日已全部付清；在未转产权三年内，房产证由林甲某保管；到2009年9月28日，林乙某产权无条件转为林甲某，一切费用由卖房方负责。
2006年11月起，林乙某将系争房屋交付林甲某实际使用。然而，现因林乙某拒绝办理系争房屋产权过户手续，林甲某诉至法院，要求办理系争房产过户手续。

波澜：因限购政策规定，一审判决原告败诉
在一审庭审过程中，原、被告双方就本案的如下两个争议焦点展开激烈的辩论：
第一个争议焦点，原告林甲某是否付清130万元的购房款。被告林乙某辩称：《卖房协议书附件》虽然写明9月28日已全部付清购房款，但是这份材料是在9月27日制作的，是被告出于信任在原告未付清房款的情况下签字确认的。对此，原告及代理律师则坚称这是笔误，并提供包括收条、银行还款凭证等多份证据予以证实。最终，一审法院采纳了原告的意见，认为原告关于笔误的主张具有较高的可信度，认定原告林甲某已经付清130万元的购房款。
第二个争议焦点，系争房屋产权能否过户至原告林甲某名下。被告辩称，原告是江苏海门户籍，根据2011年国家出台的相关房产调控政策规定，原告不具备房产过户资格。原告认为，（一）房产调控政策的限制对象是售房行为，而本案房产交易行为早在2006年9月就已完成，根据法不溯及既往的原则，不适用限购政策。（二）原告早年在上海投资设立一家企业，是该企业的大股东，该企业同意为其补缴社会保险，因此原告具备购房资格。一审法院作出判决：原告因非本市户籍且不能提供在上海市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明而成为限购对象，原告要求办理产权过户手续的请求，因不符国家相关政策的要求，难以支持。遂判决原告败诉。

结局：坚持诉请，二审改判支持诉请
林甲某不服一审判决，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉。在一审败诉的不利局面下，本律师接受上诉人林甲某的委托，担任他在二审程序中的诉讼代理人。
在接触案件、接受委托后，本律师仔细阅读案卷材料及向林甲某等有关方面了解情况，了解到本案的关键在于限购政策的适用与否和林甲某的购房资格问题。同时得知：上诉人林甲某是上海老知青，具备户口回沪的条件，于是立即指导他根据知青回沪政策将户口迁到上海。
在开庭前的一系列准备工作之后，本律师就林甲某的上诉提出四点代理意见：1、售房协议书合法有效，上诉人已付清房款，被上诉人履行约定义务，办理房产过户手续。2、本案房屋交易发生的时间是2006年9月份，并且被上诉人实际已交付了房屋，由上诉人居住至今。因此原审法院适用2011年1月的国家限购政策，违背了法不溯及既往的原则。3、国家限购政策针对的是限制购房，包含了签订合同、支付房款、房产过户、房屋交接等诸多环节，本案诉请只涉及房产过户这一个环节。4、上诉人均系上海知青。原审判决后，林甲某的户口按政策现已迁回上海，限制条件已不复存在。故希望法院撤销原审判决，支持上诉人要求房产过户的诉请。
　　被上诉人林乙某辩称，1、双方签订的《售房协议书》是无效的。2、虽然在《卖房协议书附件》上写明林甲某已付清房款，但实际其还有420,000元房款并未付清。3、按国家规定的政策，林甲某不具备在上海购房的资格。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求。
经审理，二审法院确认原审法院查明的事实无误，同时确认了上诉人林甲某的户口已从江苏省海门市迁入上海市某房这一事实。二审法院认为：一、林甲某与林乙某于2006年9月8日签订的《售房协议书》系双方的真实意思表示，与法不悖，应确认有效。二、林甲某已付清房款，有双方签署的《卖房协议书附件》载明的“1,300,000元已全部付清”的内容为证，虽然诉讼中林乙某仍抗辩对方尚未付清房款，但缺乏证据，本院不予采信。三、林甲某按照双方协议的约定要求林乙某办理系争房产过户手续，合法有据。原审中，鉴于当时林甲某系非上海市户籍居民且其未能提供相应的纳税证明或社会保险证明，原审法院根据国家的相关政策规定判决对其诉请不予支持，并无不当。但原审法院判决后，林甲某户口已迁入上海，成为上海市户籍居民，因此系争房屋的产权过户登记手续的障碍已不复存在，对林甲某的诉请应当予以支持。
综合上述理由，二审法院作出终审判决，撤销原审判决，并依法改判支持原告的诉讼请求。

评析：事前注意防范，事发尝试协商，事后维权应委托专业人士
一、兄弟之间、熟人之间的房产交易往往都注重“君子协定”，事前没有正常情况下的防范准备，往往就埋下了留下了法律隐患，致使自身合法权益处于不确定状态，例如本案没有及时办理过户，导致在国家限购政策面前维权成本大大增加，更影响了兄弟亲情。
二、中国人历来讲究“以和为贵”。法院在处理纠纷时往往会先问当事人的调解意向；经济合同在纠纷解决条款中经常会出现 “若产生纠纷，应友好协商解决；协商不成的可向人民法院提起诉讼”的字样。我国在近年来更是出台了《调解法》等一系列以自愿调解为导向的法律新规。而在具体案件中，自行和解、调解结案往往不失为纠纷解决方案的较好选择。
本案中，兄弟二人也曾有过自行和解和第三人组织调解的努力，然而在协商不成的情况下才无奈提起诉讼。
三、律师作为法律服务的专业人士，经过专业训练和执业实践，其诉讼能力、社会经验和逻辑思维判断能力等综合素质，决定了律师比一般的当事人占有更多的诉讼优势，特别是面对专业法律问题或者突发诉讼事件的情况下，当事人往往防不胜防。因此，为了更好的实现自身合法权益，建议当事人维权时宜聘请专业律师代为解决。

注：本案是我代理的真实案例，二审判决的案号是（2011）沪二中民二（民）终字第1862号。出于尊重和保护当事人的隐私，文中出现的人名皆为化名，请勿对号入座。

附：
2011年1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》[国办发(2011)1号文]，通知规定：对无法提供一定年限当地纳税证明和社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
2011年1月31日，上海市政府办公厅发布《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》[沪府办发(2011)6号文]，意见规定：不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
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