二手房屋买卖表见代理的司法认定原则

二手房屋买卖表见代理的司法认定原则发布日期：2012-11-11 作者： ——擅卖他人房，是否也有效？
　　【表见代理】
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　　【同类案件处理要点】
　　房屋出售人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以房屋所有权人的名义订立合同，购买人有理由相信出售人有代理权的，构成表见代理，该代理行为有效。
　　【相关法律风险提示】
　　1.表见代理作为广义的无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有授予代理权的外观即所谓外表授权，致相对人信其有代理权而与其为法律行为，产生有权代理的法律效果。其成立需具备的实质性条件为相对人依据一定事实，相信或认为行为人有代理权，在此认识基础上与行为人签订合同。产权证上对房屋共有人有明确记载的，为避免认定表见代理的举证困扰和无权处分的不利后果，应尽量与权利人建立直接合同关系，在非权利人场合，应核实委托代理情形，并保留严格审核授权情况的书面证据。
　　2.《合同法》第49条规定的“相对人有理由相信行为人有代理权”，必须符合法律规定的标准和常人的判断标准。如行为人持有本人出具的授权委托书，或者本人的其他行为方式可推定有授权的意思表示。非产权人的出卖人应有代为处理售房事宜的授权书，买受人应尽量要求该授权书经公证。
　　3.购买未取得产权证的夫妻共同所有的房屋，最好有夫妻双方共同作为出卖方签字确认，对于无法全部到场的产权共有人，应当留意并收集一方存在表见代理的证据，比如授权委托书、房屋买卖合同、抵押合同、借款合同、结婚证、产权共有人身份证原件或复印件等。
　　4.夫妻共同财产未经一方同意而为处分主张合同无效，从而转售他人，可能会由此承担双倍返还定金或其他经济损失的违约风险。
　　5.出售房屋的委托人即使与房屋权利人系近亲属关系，亦可能构成无权代理。兄弟姐妹关系并不构成法律意义上的表见代理的基础。父母子女的特殊关系、居住多年是否可构成表见代理，实践中有不同看法。故，对此类无权处分行为，买受人签约时亦应核实授权情况。
　　6.买卖集体土地性质的房屋，在合同无效或解除时，返还买受人价款的义务一方可能是表见代理人，也可能是房屋所有权人，其返还房款的履行能力决定合同无效后买受人受损利益的回补现实性。
　　7.享有承租权的公房买卖合同签订时，除应对合同效力风险进行判断外，还应就未来产权办理二次过户的风险有所预测，应尽量与承租人及相关近亲属达成一致并取得其书面认可，就违约责任的设定应明确并有针对性。
　　8.居间房屋买卖合同签订时，买受人应要求与出卖人在同一合同中作为当事人，约定双方的权利义务关系，尽量避免单独分开与房屋中介成立交易关系，以免相应的违约责任无法产生约束违约方的风险。
　　9.作为代理人，即使是亲属，也应及时将代理行为取得的款项交予委托人，财上分明，否则，时日长久，原来基于亲属关系心照不宣收受的款项，若干年后依然是一笔分明的债务。案见辽宁沈阳中院〔2007〕沈民（2）房终字第397号“付某与刘某等房屋买卖合同纠纷”。
　　10.即使当事人本人以无权代理主张合同无效，亦有可能构成缔约过失。中介方可能会因未能认真审核房屋权属，对无权处分房屋导致合同无效存在缔约过失责任，而被要求承担民事责任。已知合同相对方系无权代理而怠于主张权利或未积极采取合理措施防止损失扩大，可能会因此造成本人就扩大损失主张权利的丧失。
　　11.无权处分合同无效，实践中倾向于认定产生无效返还责任，合同约定的违约金条款通常不会被支持，案见广东广州中院（2009）穗中法民五终字第1929号“张某等与郭某房屋买卖合同纠纷”。
　　12.签订房屋买卖合同，应要求对方提供身份证复印件及联系方式，并在该复印件上跨签“本复印件仅用于×年×月×日与××签约使用”。原因：其一，一旦诉讼，需要提供被告住所地等法定信息；其次，防止该身份证复印件被用作他途。
　　13.不在他人提供的空白页上签名。签名意味着意思表示，意味着在法律上对书面填充内容的确认。一旦签名确认，无充分证据，推翻很难。如果违背真实意思表示的签字系因受胁迫，在胁迫情形解除后最好及时报警，以之作为受胁迫的最直接证据。
　　14.无论是买方，还是卖方，收付款凭证都应保留，尤其在与对方代理人进行交易时更要注意，以免生发付款与否及付款对象之争。
　　15.登记产权人以自己名义处分，事后以无权处分主张合同无效，并从无效主张中获利，不仅违背诚实信用原则，而且依《物权法》之规定，基本不可行。徐涛律师
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