问题出在什么地方？中国人超出学者们预测的旺盛购房能力来自哪里？我认为除了人们谈论较多的那些因素之外，有两个因素是最值得注意的。一个因素是我在《失衡的社会与畸形的房市》一文中讨论过的，“在一个失衡的社会里，社会中各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市中积聚”。比如北京、郑州的购房者当中，除了外部的购房者之外，还包括为数可观的新移民们，因为中国的大部分机会和资源被过度集中到有限的几个特大城市，有较强竞争能力的人只能到这有限的几个特大城市寻找发展的机会，于是又进一步带来资源向这些特大城市的积聚，从而推升房价的上涨。另一个因素则是由于几十年中计划生育政策的实施(特别是城市中一孩化政策的推行)，所形成的独生子女家庭结构。事实上我们如果仔细分析一下，就会发现，这个因素对房地产市场产生的影响，会比个人收入每月增加几百元要大得多。

北京九力营销顾问公司公布的2005年北京住宅市场需求预测调查显示，25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。北京市建委网站今年早期公布的一项调查也表明，北京商品住宅购房对象正趋年轻化，20至30岁群体是商品房购房主力，去年第四季度其占总体比重又有大幅增长，目前占近四成。这种状况与国外的情形形成鲜明对照。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才进入房地产市场买房子，购房的主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且是一毕业就买房子，买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体，我们至少可以认定两点。第一，他们主要是为结婚安家而购房。第二，就其中的大部分人来说，即使考虑到按揭的因素，他们并不具有这样的购房能力。

那么他们的购房能力来自哪里？一篇相关报道这样描述购房现场的情景:买房的人越来越年轻，很多年轻人身后都跟着年迈的父母。当然，最热闹的场景就是小两口带着双方的父母一起看房。这样的情景象征性地揭示出我国目前房地产购买力的来源:前面的一对小两口，加上后面的双方父母。学习独生子女费发放标准。于是，在许多地方，实际上是形成了这样的一种标准购房模式:首付由一方或双方的父母来出，小两口承担按揭。有的小两口实际上是连按揭也无法承担，一方或双方的父母仍然要帮助他们支付按揭款。这样我们就看到我国社会中的一种独特购房模式:三个家庭，或六个劳动力在共同购买或供养一套房子。可以说，正是这个因素使得收入房价比(指一个家庭年收入与一套房屋的价格之比。世界银行公认的一个比较理想的收入房价比是1:4或1:5)彻底失去了意义。因为收入房价比计算的是一个家庭收入与房价的比例关系，而现实却是三个家庭在购买或供养一套房子。在这种情况下，如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标的话，也需要在家庭收入的后面乘以2或3。

而这种三个家庭支撑一套房子的模式，只有在独生子女家庭结构中才会成为可能。在分析中国人购房行为特征时，有人喜欢强调文化观念的作用，如新婚一定要住新房，盲目追求一步到位，有了钱就要置房子置地等。其实，在现实生活中，特别是在购房这种动辄百八十万的消费行为中，观念所能起到的作用是相当有限的。如果住房能一步到位，相信没有人会选择多步到位。关键的问题是家庭结构。无论是在国外，还是在我国没有实行计划生育政策的时代，一个家庭往往有多个孩子，孩子多达三四个的不在少数。试想，在那样的家庭结构中，父母要帮每一个结婚的孩子解决住房问题，是不可想象的。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。这个因素在短时间内不会消失。

但问题是，必须要看到事情的另一面。当三个家庭来共同支撑一套住房的时候，高涨的房价事实上也就抽干了三个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。这对于父母一辈的两个家庭来说，含义就尤为严重。父母一辈的人，生活在低工资低收入的年代，其中的大部分人积蓄非常有限。从许多有关的报道可以看出，许多父母在为孩子购房的时候，已经是倾尽了一生的积蓄，由此构成的问题将是长远的。

必须意识到的是，我国是一个正在迅速老龄化的社会。与世界上发达国家相比，我们老龄化的特征之一是未富先老。世界上65岁以上老人占7％的国家和地区，人均国民生产总值均在5000美元以上。而上个世纪末我国进入老龄社会时，人均国民收入仅为800美元左右。这一差异将在养老社会保障上突出表现出来。美国是1935年建立社会保障体系，当时还没有进入老年社会。而当我国进入老龄社会的时候，社会保障特别是养老保障则处于高度不健全的状态。即使是在不久将来就会相当普遍的“四二一家庭”中，自我养老或家庭养老，仍会是养老的主要模式。在这样的情况下，以现在的购房模式吸干老年人自筹的养老金，将会产生严重的后果。当然，对于将来有能力自己解决住房问题的年轻人来说，现在父母在住房上的投入也可以视之为将养老金用于投资。但这既要取决于年青一代的经济状况，也取决于老龄化社会中的房地产市场。

人们经常说，房地产热是一种财富的再分配过程。本文想要表明的是，这种财富的再分配，不仅发生在共时性的横向关系上，也发生在历时性的纵向关系上。