当前，城乡一体化已成为是我国成长新阶段提出的新使命，是实现全面建树小康社会格斗方针的新要求。2008年成都会被国务院确定为首批城乡统筹综合改良试验区，双流县也成为全市试点之一。为了加快城乡统筹成长，成都会提出了“三个齐集”的构思，即工业向齐集成长区齐集，土地向局限策划齐集，农夫向城镇齐集；市当局还先后实验了“新房工程”、“金土地工程”以及“农夫土地换社保”等法子，祈望通过这些斗胆创新的实行，尽快形成统筹城乡成长的新机制。在此配景下，我县农村房地产市场变得非常活泼，农村房屋交易条约纠纷也日益增多，出格是拆迁安放房交易条约纠纷日益突出，越来越多的案件诉至法院。近期我院深入各州里举办安放房交易条约纠纷的专题调研，并就现阶段安放房交易条约纠纷的办理提出对策和提议，以期能为办理试验区改良的一些困难提供有益参考。

　　一、农村拆迁安放类房屋交易纠纷的根基环境

　　（一）交易两边的根基环境

　　1.从购置“安放房”的购房者需求分别。一是满意根基住房需求的“安放房”，它们实现了对平凡商品房的更换浸染。这类人群固然清晰安放房存在的风险，可是无力购置高价的都市商品房，与安放房的栖身好处较量，最终选择了购置安放房。他们对房屋的不变性较为敏感，抗风险手段较弱，并且大部门没有其他的住房。二是满意休闲住房需求的“安放房。房屋所处的村子情形、不受商品房开拓限定的一些前提等，满意了部门高收入人群的休闲住房需求。此类购置人群对是否真正拥有房屋产权应该并不是出格存眷，他们存眷的重点是购置到了这种苏息栖身的代价。广泛来说，这类人群的抗风险手段较强，他们要实现的是高条理的需求，并且广泛在市区拥有住房。三是实现投资成果的“安放房”。有部门人群出于往后都市成长筹划等的思量，购置部门地段和区位的安放房，以期实现投资成果。这类人群抗风险手段强，对住房自己没有需求，相同于商品房炒家。

　　2.从安放房卖方的身份分别。一是卖方为被征地拆迁的农夫。在拆迁安放的进程中，不少农夫分得面积相对较大的安放房，甚职苄些农夫分得多套住房。为了使房屋施展更大的效用，缔造更大的代价，被拆迁农夫卖掉多余的住房。二是卖方为房产开拓公司和投资公司。从应诉到我院的纠纷来看，此类纠纷占绝大大都。在推进城乡统筹的进程中，因为资金等方面的缘故起因，州里当局、村委会一样平常采纳招标方法选择具有资金上风的房地产开拓商可能投资公司作为业主建筑安放小区。安放房完工后，与被拆迁村民签署房屋安放条约。有部门开拓商可能投资公司在安放完被拆迁村民后，将剩余的安放房出售。

　　（二）此类纠纷的特点

　　一是开拓商与购置人签署的条约外貌为项目安放条约，实为房屋交易条约。固然条约名称为“某某项目安放条约”，但条约的条款则只涉及安放房的交易，不涉及安放内容。

　　二是条约明晰表白为购房人治理国有土地行使权证。开拓商为了吸引购房者，一样平常在条约内里明晰注明：开拓商在房屋交付行使后一按限期内，按划定为购房人治理“村镇房屋产权”，并在房屋交付行使后一按时代内，依据相干政策换为“城镇产权”，同时治理“国有土地行使权证”。可是在实践中，开拓商很难兑现此项信誉，导致违约，纠纷肯定产生。

　　三是此类案件抵牾厉害。由于安放房的价值大大低于市面上的商品房，购房者基于价值的上风纷纷购置安放房。更况且有开拓商“一按时期内治理国有土地行使权”的理睬，购房人越发当仁不让。因此一旦纠纷发生，业主一样平常不肯意选择退房，而要求开拓商履约。

　　四是是涉稳群体性纠纷案件较多。此类案件涉及好处主体普及且争议的标的根基同等，纷纷要求开放商履约。浩瀚分手的购置工资了加强其维权的力气而连系起来，一样平常是几十户乃至上百户诉至法院。近期到我院告状的此类案件，个中一案件涉及近五百户业主，严峻地影响社会的不变。

　　二、“安放房”涉及的法律题目

　　(一)物权方面的题目

　　1.房屋产权证题目。因为房屋属于不动产，按照不动产的家产权属性，各国对不动产一样平常采纳法定挂号主义，即房屋全部权只有颠末国度法定的部分挂号才气确权和见效。我国也是采纳的不动产全部权挂号制度，按照《物权法》对挂号的划定，认真房屋全部权的挂号是房产解决部分，也就是说，房屋产权简直认、转让只有颠末房产解决部分的挂号往后才气最终产见效力，物权才气产生转移。假如房屋产权的转让没有颠末房产解决部分的挂号确认，房屋的产权将不会产生转移的法律效力。凭证法律的划定，“安放房”假如是农村集团组织成员本身栖身，农村集团组织成员可以依摄影关的法律得到由下层当局揭晓的宅基地行使权证及房产证。假如“安放房”转让买卖营业的工具是都市住民时，一样平常不能得到房屋产权证，除非房屋所行使的农村集团建树用地被征用为国有土地。

　　2.治理抵押题目。按照包管法理论，用于抵押的标的物只有担保其可以或许自由畅通才气成为抵押物，限定畅通的物在必然前提下也可以成为抵押物，而榨取畅通的物则基础不能成抵押物。详细到现行《包管法》第三章所说起的抵押物也应切合上述要求，以便在债务人不推行债务时，债权人可以或许将抵押的财物折价可能以拍卖、变卖，对该家产的价款享有优先受偿的权力。现阶段，农村房屋可否抵押的题目如故困扰着理论界和实务界，存在着差异的概念和争论。而作为转让之后的“安放房”可否抵押，也有很大的争议。《物权法》划定只要是法律、礼貌没有榨取的物均可抵押，可是安放房在实际中未能充实验展安放房的经济代价，其出产性成果也就较为有限，因此是否相宜作为抵押物可能该抵押是否为债权人所接管如故是一个值得思索的题目。1

　　3.可否获得征地、拆迁赔偿题目。城镇住民购置安放房后，一旦国度抉择对该安放房所占用的集团土地予以征用或对集团经济组织成员予以拆迁，对付购置该类房屋的都市住民来讲也许因其并非及格的购房者而被排出在赔偿范畴之外。2

　　(二)条约效力题目

　　今朝关于农村“安放房”交易条约效力的认定，有以下两种差异意见。第一种意见是房屋交易相关无效。起首，《中华人民共和国土地解决法》第63条划定:“农村集团全部的行使权不得出让、转让可能出租用于犯科农业建树。”假如安放房交易创立，就是将与房屋相连的宅基地行使权作为标的物出卖了，实质上就是将农夫集团全部的土地行使权变相用于非农业建树。其次，《物权法》第162条划定:“宅基地行使权人经本集团赞成，可以将制作的住房转让给本集团内切合宅基地行使权分派前提的农户;住房转让时，宅基地行使权一并转让。榨取城镇住民在农村购买宅基地。农户依照前款划定转让宅基地行使权的，不得再申请宅基地。”这一划定初次明晰了，集团全部的土地制作的房屋，可以转让给本集团内切合宅基地行使权分派前提的农户，城镇住民不能在农村购买宅基地。据此，该当可以或许得出城镇住民不能在农村购置农户住房的结论。并且，因为农村个人住房交易须经有关部分核准并输相干的法定手续，安放房没有房屋产权证，交易后无法治理过户手续。第二种意见是交易相关有用。 我国《民法通则》第75条划定，国民的个人家产，包罗国民的正当收入、房屋、储蓄、糊口用品、文物、图书资料、林木、牲口和法律应承国民全部的出产资料以及其他正当家产；《物权法》第64条也划定“私家对其正当的收入、房屋、糊口用品、出产器材、原原料等不动产和动产享有全部权”。比较该两条划定，我们认定农村房屋是农村住民正当的私有家产应是不容置疑的。既然农村房屋是农村住民正当的私有家产，那么从理论角度来说，作为农村房屋全部权人的农村住民 ，完全可以依法对其房屋利用全部权，虽然包罗个中能充实浮现全部权权能的处分权。按照《土地解决法》第62条划定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予核准”，可以看出法律并不榨取农村村民在出卖房屋时，同时转让宅基地行使权。 (责任编辑：admin)