案例先容：

2005年10月，王老师为了成婚购置了一套位于本市长命路的豪华装修商品房，两边在房产中介公司的布置下签署了房地产交易条约，并于2005年11月5日向房屋地址地的房地产买卖营业中心递交了产权过户申请。按照划定，房地产买卖营业中心经考核后将于20个事变日内向王老师揭晓新的产权证。因王老师忙于事变，两边约定于同月20日治理交房手续。孰料11月15日，溘然下起大雨，固然房东许老师出门已经关紧门窗，但因为风雨过大，雨水照旧顺着窗棱流了进来，最终导致屋内部门地板浸水。王老师知道后，要求许老师对破坏的地板举办修复，或抵偿修复地板所需的用度，许老师则以为本身已经关紧门窗，对付地板破坏没有过失，不应当包袱抵偿责任，并且王老师已经于11月30日拿到了新的产权证，本身家的地板坏了虽然由王老师本身修复。两边争执不下，王老师诉至法院，要求判令许老师抵偿地板修复用度人民币4,000元。

案例功效：

法院审理后以为，两边所签署的房屋交易条约明晰约定，房屋的风险责任自房地产权力转移之日转移，即自2005年11月5日起，该房屋的风险责任该当由购房人王老师包袱。地板的破坏系由气候缘故起因造成，许老师出门时已经关紧门窗，尽到留意任务，因而对丧失的产生没有过失，不包袱抵偿责任，地板的修复用度该当由王老师包袱，因此讯断驳回王老师的哀求。

案例评析：

本案涉及到房屋风险责任的转移题目。此地方指"风险"是一个具有特点寄义的专业术语，指并非由当事人存心或纰谬造成，而是因为不测变乱或天然灾难造成的丧失，如房屋渗漏、受潮、失贼等造成的丧失，一旦这类丧失产生，由何人来包袱责任相关到交易两边的亲自好处。

一样平常环境下，对房屋风险责任的转移有两种模式，一是以全部权转移时刻为风险转移时刻，即谁享有全部权，风险就由谁包袱，一旦房屋产权过户至购房者名下，则由购房者包袱房屋的风险责任。另一种模式是以房屋的交付时刻为风险转移时刻，一旦出卖人将房屋现实交付给购房者占有行使，则房屋的风险责任就该当由购房者包袱。今朝，我国《条约法》对风险责任的转移题目根基采纳的是第二种模式，即按照交付时刻来界定风险转移时刻，但法律还有划定或当事人还有约定的除外。上海市人民当局拟定的《上海市房地产转让步伐》第21条则采纳了第一种模式，以房地产的权力转移为风险责任的转移点。按照上位法优先于下位法的原则，在风险责任的转移认定上，该当优先合用《条约法》的划定。

对付一样平常交易而言，标的物的移转占有和全部权的移转在统一时刻完成，约定风险转移时刻的须要性并不突出。但二手房交易则差异，房屋的产权过户和现实交房在大大都环境下都不是同时完成，因而明晰约定房屋的风险责任转移时刻就显得异常须要，不然，一旦房屋因不测变乱或天然灾难而呈现丧失，两边就不得不为由谁来包袱丧失彼此扯皮。

今朝，由上海市房屋土地资源解决局和上海市工商行政解决局配合拟定的房地产交易条约树模文本对房地产风险转移的条款有两种：一种是权力转移（即前述的全部权转移），一种是转移占有（即前述的交付），由交易两边经协商后自由选择。假如交易两边没有对此作出明晰选择，则对付房屋风险责任转移时刻的认定，只能凭证条约法的划定，以房屋的现实交房时刻为风险责任转移时刻。

在前述案例中，王老师和许老师在交易条约中明晰约定房屋的风险责任自房地产权力转移之日转移，因此在产权过户后产生的风险责任该当由王老师包袱。必要留意的是，怎样认定产权过户时刻呢？是以向房地产买卖营业中心递交产权过户申请之日为准，照旧以购房者现实得到新产权证之日为准呢？对此，上海市房地产交易条约树模文本有明晰的划定，即房地产权力转移日期以房地产买卖营业中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产买卖营业中心依法作出不予过户抉择的除外，因此，产权过户时刻应以房地产买卖营业中心受理过户申请之日为准，而不是产权证办出之日。这样看来，王老师自2005年11月5日即包袱了房屋的风险责任，对产生在十天后的雨水浸泡地板造成的丧失只能自行包袱。

综上所述，交易两边在签署二手房交易条约时要细心阅读树模条约的条款，当真思量房屋风险责任转移的时刻点。在一样平常环境下，提议优先选择现实交房时刻为风险责任的转移点，由于在交房后，购房者得到了房屋的现实节制权，因而有手段停止或节制风险。虽然，购房者也可按照自身的详细环境，选择对本身有利的时刻节点作为风险转移点。

相干链接：

《中华人民共和国条约法》第142条  标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人包袱，在交付之后由买受人包袱，但法律还有划定可能当事人还有约定的除外。

《上海市房地产转让步伐》第21条  房地产的风险责任，自房地产权力转移之日起由转让人转移给受让人；但转让当事人约定自房地产转移占有之日起转移风险责任的，从其约定。

《上海市房地产转让步伐》第20条  房地产权力转移的日期，以房地产买卖营业解决机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但房地产买卖营业解决机构考核后作出不予过户抉择的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。

免费律师咨询专线：4007288523-6666