【 文献号 】1-856

【原文出处】人民查看

【原刊地名】京

【原刊期号】199901

【原刊页号】18～21

【分 类 号】D412

【分 类 名】民商法学

【复印期号】199908

【 标 题 】论房屋交易条约的见效要件

【 作 者 】伍治良

【作者简介】作者单元：湖北省人民查看院

【 正 文 】

众所周知，签署房屋交易条约而发生房屋全部权转移必需治理产权过户挂号手续。房屋交易条约除应具备条约的一样平常见效要件——举动主体适格、意思暗示自愿真实、举动内容正当、举动不违背社会好处和民众道德外，我国现行行政礼貌和相干司法表明还划定房屋交易条约须经挂号方能见效。同时，法学界也存在一种较量风行的概念，即私有住房交易条约的见效以在国度房地产解决部分挂号为要件，（注：拜见王家福主编：《中百姓法学·民法债权》，法律出书社，1991年版， 第636页。）甚或，房屋交易条约是一种要式条约，须以书面情势订立，并治理挂号过户手续，未挂号过户之房屋交易条约无效。（注：拜见杨振山主编：《民商法实务研究》（条约卷），山西经济出书社，1994年版，第160—162页。）笔者以为，将产权过户挂号视为房屋交易条约见效要件的概念值得商讨，产权过户挂号只不外是房屋交易条约的现实推行举动，而非其见效要件。（注：笔者注：对房屋交易条约的一样平常见效要件，因无争议，本文不述及。）

一、房屋交易过户挂号效力相干礼貌和司法表明之演进

1983年12月27日国务院发布的《都市私有房屋解决条例》（下称《条例》）第九条划定：“交易都市私有房屋，卖方须持房屋全部权证和身份证明，买方须持购置房屋证明信和身份证明，到房屋地址地房管构造治理手续。任何单元和个人都不得私买私卖都市私有房屋。”《条例》划定的本意显然是：未经治理挂号手续的房屋交易为“私买私卖”，以是其条约无效（注：拜见梁慧星主编：《社会主义市场经济解决法律制度研究》，中国政法大学出书社，1993年版，第110页。）。

1984年8月30 日最高人民法院拟定的《关于贯彻执行民事政策法律多少题目的意见》第五十六条划定：“交易两边自愿，并立有左券，买方已交付了房款，并现实行使和解决了房屋，又没有其他违法举动，只是交易手续不完美的，应以为交易相关有用，但应着其补办房屋交易手续。”这一表明晰立了房屋交易条约有用与否不所以否治理产权过户挂号为准的原则。可是未治理过户手续的房屋交易条约有用的限定前提过多，既要买方交付了房款，又要现实行使和解决了房屋。

1987年12月10日，最高人民法院《关于怎样详细合用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律多少题目的意见〉第五十六条划定的批复》划定：“‘意见’第五十六条划定的精力，只合用于办理‘条例’实验前的汗青遗留题目；‘条例’实验后，人民法院审理这类案件应严酷凭证‘条例’的划定治理”。此批复将《意见》第五十六条划定仅合用于《条例》实验前的房屋交易举动，即有前提地认可部门未治理产权过户手续的房屋交易条约有用。可是，对付1984年8月30日至1987年12 月10日之间的房屋交易举动本应合用《意见》第五十六条划定，而该批复却划定合用《条例》，显然粉碎了法不溯及既往原则，造成此时代内的房屋交易秩序不该有的紊乱状况。

1988年1月26 日最高人民法院宣布的《关于贯彻执行〈中华人民共和百姓法通则〉多少题目的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条划定：“家产全部权正当转移后，一方翻悔的，不予支持。家产全部权尚未按原协议转移，一方翻悔并无合法来由，协议又可以或许推行的，该当继承推行；假如协议不能推行，给对方造成丧失的，该当负抵偿责任。”显然，该条划定也合用于房屋交易条约。按照该条划定，产权过户挂号只不外是房屋交易条约的推行举动，并非房屋交易条约的见效要件。可是，司法实践并未相沿此条划定，而仍以产权过户挂号为房屋交易条约见效要件为判案原则。如1990年2月17 日最高人民法院《关于私房交易的创立一样平常应以产权转移挂号为准的复函》夸大：“……签署房屋交易协议往后，提出扫除交易协议，未治理产权转移挂号手续，应以为该民事法律举动依法尚未创立。一方翻悔是应承的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋交易是否有用题目的复函》复原：“房屋交易系要式法律举动，农村的房屋交易也应具备两边订有书面左券、中人证明、按约定交付房款以及解决房屋的要件；要求治理契税或过户手续的处所，还应依法治理该项手续后，方能认定交易有用”。

二、产权过户挂号不是房屋交易条约的见效要件

我王法学界和司法界把是否举办产权过户挂号作为房屋交易条约的见效要件的传统概念，是对挂号制度属性的误解，把债权制度和物权制度同日而语。（注：拜见耀振华：《二重交易的法律题目研究》，载《中王法学》，1995年第5期。）房屋作为不动产，具有不行移动性， 它不像动产那样可以通过直接详细占有向社会公示其全部权，房屋必需通过挂号才气使权力变换的究竟向社会果真。挂号制度在海外是物权制度的重要构成部门。在挂号的效力上，无论是采挂号要件主义的德国、挂号反抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国度，均把挂号作为物权制度的构成部门，而不将过户挂号作为房屋交易条约自己的创立要件，（注：拜见郭明端、王轶著：《条约法新论·分则》，中国政法大学出书社，1997年版，第63页。）即以为挂号制度属物权制度领域，对债权相关（房屋交易条约）创立与否、有用无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于挂号的效力采挂号要件主义，不只与天下法律成长潮水相逆，并且发生了很多理论和实践无法自圆其说的抵牾。下文分述之。

1、房屋交易条约作为债权条约，属诺成性条约， 而产权过户挂号只是房屋产权转移的必备要件。交易条约是双务、有偿、诺成条约，房屋交易条约作为交易条约之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋交易条约属实践性条约，要颠末要约、理睬、产权过户挂号三个阶段，即如未依法治理过户手续，则交易条约无效（注：拜见王尧华：《也谈城镇私房交易条约的见效题目》，载《律师天下》，1995年第1期。）。着实， 主张房屋交易条约属实践性条约的概念夹杂了不动产品权转移条约与不动产品权变换要件之间的区别。从民法上讲，不动产品权转移条约是以转移不动产品权为内容的债权条约，该条约只要具备书面情势、主体适格、意思暗示真实、不违背法律或社会民众好处的见效要件，便在订约当事人之间产生法律效力，两边当事人依条约所取得的权力亦应受条约法的掩护。依据条约划定，出卖人有任务转移不动产品权，其在法按限期内应协同买受人前去挂号构造治理物权变换挂号手续，而买受人则有任务向出卖人付出价款，并有权哀求出卖人交付不动产、实时与本身前去挂号构造举办挂号。不动产品权变换仅是不动产变换债权条约的推行效力所致，不动产品权过户挂号也是条约的推行举动。既然过户挂号是条约的推行举动，则在本质上并不影响条约的效力判定，这是条约法的根基原则。因此，以为房屋交易条约属实践性条约，未治理挂号手续的房地产品权转移的条约无效，在理论上是不正确的。