【阅读提示】一起因开发商虚假广告引发的房地产纠纷，在消费者协会的成功调解下，竟成为武汉市首个未经司法途径便顺利退房的案例(参看《购房维权：以弱胜强的较量(图文)》)。这给众多购房者以启发：该购房者成功退房究竟是偶然，还是指明了一条新的维权退房路?针对这一备受关注的话题，亿房网记者近日前往消协、司法等主管部门，探究退房难背后的奥秘。
消费者协会：无权责令开发商退房
新闻回顾：
2007年10月，卢先生看中武昌中北路某楼盘，因为该楼盘宣称是“以智能高科技打造的冬暖夏凉房”，且开发商出具了书面承诺书和宣传单，欣喜的卢先生当即签订购房合同，以7999元/平方米的价格购买了一套100余平方米的新房。
同年12月31日，开发商通知卢先生收房。可卢先生和众业主发现，该楼盘完全没有广告中说的“冬暖夏凉”工程。随后，卢先生和其他业主找到开发商，表示该房与当初的宣传和承诺不符，拒绝收房。卢先生要求开发商赔偿20万元。几经交涉，开发商承认广告含有不实成分，但对于赔偿一事未能和卢先生达成一致。
经数次协商未果后，今年3月3日，卢先生向武昌区消费者协会投诉。消协工作人员来到该楼盘，发现现场情况与卢先生所诉基本符合。消协工作人员指出，开发商的行为属虚假宣传，理应赔偿因虚假宣传给业主造成的经济损失。今年4月30日，卢先生与开发商达成协议，开发商同意按程序为其办理退房。据武昌区消协介绍，这是武汉市首个未进入司法程序购房者就成功退房的案例。
消协出面调解竟催生武汉“成功退房第一人”?8月10日上午，记者来到处理该房产纠纷的武昌区消协。工作人员告诉记者，由于消协没有强制执法权，购房者如因房屋产品问题与开发商产生纠纷，消协只能从中斡旋，但最终协调结果还是取决于当事双方意愿。也就是说消协并不能强行解决购房者的退房问题，卢先生的案例实属偶然。
据武昌区工商局信息科工作人员称，消协在购房者退房之路上扮演的是一个“调解员”的角色，可让购房者与开发商之间的协调显得正式些官方些，但并不一定能保证退房成功。
司法机构：将严格审查退房申请
尽管大部分购房者在退房时，选择通过司法途径解决，但记者从武汉市司法局了解到，许多立案后的群体退房纠纷，法院并不支持退房。因此，鲜有通过司法途径成功退房者。
“从我接触过的案件来看：有改变原设计加高了楼层的;有改变规划，完整的小区中间出现公路或绿地变成停车场的。这些变化对购房人都造成了直接的影响。但是，上述的案例法院普遍不支持购房者退房，更不会认定为是欺诈。”华堂律师事务所杨兆全律师如是说。
业内著名律师秦兵的话进一步印证了这种说法：“退房的案子全国每年上万起都不止，但据我所知，能够成功的凤毛麟角。”
今年7月初，最高人民法院发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。其中明确规定：司法机关在审理房产纠纷案件中，要妥善处理，秉持庭外调解思想，审慎使用解除购房合同。此外，对于购房者请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不予解除，要积极引导购房者理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。
据悉，最高人民法院是从稳定市场、稳定社会的角度发布了《意见》，地方法院严格执行也无可厚非。退房诉讼中大部分购房者都没有胜诉，又承担了高昂的诉讼费和律师费，诉讼过程和手续也是非常繁琐和漫长的，因此在很多购房纠纷中，购房者只能一边无奈地走着冗长的司法程序，一边对司法结果抱着最后的期望。
房产部门：9种特殊情况可退房
2008年7月18日，为严厉打击少数以“退房”为由的炒房者，武汉市国土房产局出台《关于商品房合同备案注销、更名审核工作的操作细则》。《细则》将允许退房的2种情况增至9种，但是目前现实中出现最多的两种情况，即房屋虚假广告和房屋逾期交房并不在其中，面对这两种情况，一旦调解不成，购房者若要退房只能选择打官司。
据房产局工作人员介绍，购房者同开发商解除购房合同，还需前往房产局撤销合同备案。具体办理流程为，业主按购房合同签订的争议解决方式(见购房合同第二十条)，先到仲裁委员会申请仲裁。待仲裁书下达之日，携仲裁书、购房合同、个人有效身份证件、申请退房事由书、退房协议书，前往合同备案所在房产局申请撤销备案登记。
网友声音：该不该坚持退房?
与卢先生相比，银鹤上林苑的业主们可没那么幸运了。从去年12月至今年6月底，银鹤·上林苑延期交房两次，当购房者想要退房时，售楼人员说道：“按合同规定退款”，但购房者追问“如果退不了款”怎么办时，售楼人员直接说了句：“那你就去告呗!”
开发商的蛮横由此可见一斑，在房产纠纷中，购房者处于绝对弱势地位，想要退房并追回房款其难度无异于登天。
退房如此难，要不要坚持?
卢先生的退房案例，给了网友不少期望，许多网友对他的坚持表示赞赏。网友“李子”说，购房者“就应该维护自己的权益，谁叫开发商瞎忽悠的，很多人就是不愿花这个精力和时间去较这个真，这助涨了他们不负责的风气!”
然而，除了叫好的声音，也有网友在当下房价不断上涨的背景下，从投资的角度出发，产生了不退房、坐等房产升值的想法，网友“123”发表留言说：“房价又涨了，现在还退房干嘛?”
专家建议：完善合同才能规避风险
目前，买房前所了解的规划与交房后实际不符的情况屡见不鲜：买房时门口很通透，可交房时却多出了一个配电间;明明是住宅，却又变成了商业街;以前规划的园林、广场不见了，绿化面积也明显缩水。遇到这种情况，购房者该怎么办?
房地产纠纷维权专家舒可心认为，购房者有三种途径可以选择，一个是自己弄明白买房子过程中的种种事情，把自己变成专家;其次是找个专家帮忙，也就是找律师。舒可心说他自己在1999年买房子时就请了律师，这样当房屋的产权证不能按时下来时，认定产权证不会有问题的律师就要赔偿一部分资金。还有一个办法就是暂时不买房，等到房屋交易市场像家电市场一样规范以后再买。
此外，也有律师建议，如果购房者是被楼书或广告中的规划，如小区有幼儿园等所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去。力争把广告、楼书中的规划内容写进预售合同，对购房者来说非常必要。
