2007年，淮安市首批共有产权房购买者拿到房本。供图/淮安市房管局
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你买房子钱不够，政府垫资，同时拿走部分产权；5年内，你可原价买回政府产权；5年到8年间，你回购政府产权要多付利息；超过8年，你只能按市价购回产权；政府产权未被回购前房子出售，政府跟你按产权比例分成。这就是江苏淮安向中低收入家庭推出的共有产权房操作办法。有专家指出，公私混搭，有悖产权明晰精神。又有人认为，政府购买保障房，涉嫌与民争利。还有人担心，如果受益面扩大，政府资金链将会断裂……面对种种争论，共有产权房的推动者、淮安房管局局长邵明认为，共有产权只是将经适房中隐性产权显性化，因此上述问题全是伪命题。
低收入者住进共有房
3月19日，苏北小城淮安。郑芳楠和23岁智残女儿，在近60平方米的新家中晒太阳。
一年前，郑芳楠一家人还挤在上世纪五十年代盖起的平房里。
从平房到两居室跨越，郑芳楠花了7万元。不过，郑芳楠只拥有房子的一半产权，而另一半归淮安市住房保障中心所有。
一路之隔，是淮安最早的共有产权受益者周林花所在的小区。2007年，淮安首次推出共有产权房，周用13万多元买了一套76平方米两居，政府拥有三成产权。
此前，周林花一家3口挤在30多平米的平房里，房龄60多年，厕所公用，“外面下大雨，房里下小雨”。周林花天天提心吊胆，恐怕哪天房子塌了。
2007年3月，周家所在的淮安中心城区磷肥厂宿舍改造，拆迁户大多是低收入户。政府即使补偿了拆迁款，他们仍无法买房。面对他们的还贷能力，商业银行一般不放贷。
在此情况下，淮安市首次推出了共有产权房，受益者仅为拆迁户。2008年，限定被打破，改为向社会推出。
周林花回忆，当时政府人员到搬迁工地上宣传说，老百姓掏钱买七成产权，政府出资收购三成，5年回购政府产权，不收利息。
周林花趁老公、孩子不在家去签了字，她说她就一个目的：赶快搬离棚户区。
和政府合伙买房，邻居一听心里就打鼓。
“即使以后把钱还了，那房子是不是你的？你不怕吗？”邻居们很担心。
“一下子拿钱买全产权房，我没有这个能力，你有吗？”周林花反问。
邻居无言以对。
与邻居的担心相比，周林花和郑芳楠看重政府垫资。当然，共有产权房比周边商品房价低5%-10%，也打动了她们。
丈夫下岗在外打工，儿子刚刚复员，自己身体不好，周林花要购19万元的房子，根本无望。如果政府出资购三成，周家只要付13万元。拆迁补偿11万多元，下岗时工厂买断工龄的两万多元补偿，加在一起，无望最终变成现实。
郑芳楠家更困难。20多年积蓄，下岗时买断工龄的补偿，加一起不足6万元。即使政府出一半钱，她还是拿不出另一半。无奈，她又向一房产商借钱，凑够了房款。
记者调查发现，类似周林花这样的共有产权房购买者，一次性付款高于相同的商品房首付，因此实际门槛较高。
对此，房管局长邵明承认，购房者都是困难户，很难获得银行贷款。为了解决问题，邵明计划今年推出担保贷款。如果住户一两月无钱还贷，将由担保公司还款，这样可防止银行出现坏账。
邵明指出，如果这样仍旧无力购房，那就是廉租房要解决的群体。
申购者面临多次举报
共有产权房，因与商品房交织布局，位置品质不错。
淮安市房管局工作人员介绍，无论是郑芳楠所在的小区，还是周林花居住的社区，均邻近公园，配套齐全，交通便利。“出门有好几趟公交车，”周林花说。
淮安房管局介绍，该市共有产权房，既有集中建设的，也有散落于商品房小区中的，不像回迁房，容易形成“贫民区”。
淮安模式，因此获得了北京大学法学院教授王锡梓的肯定。今年全国“两会”期间，在一次研讨会上，谈及淮安共有产权房时，王锡梓指出，许多经适房、廉租房便宜是有代价的，房子越建越远，生活环境不佳。但淮安共有产权房分散建设，对社会稳定和城市和谐都有积极影响。
这样质量的房子，吸引了众多的申购者。
据淮安房管局介绍，共有产权房刚推出时“房等人”，此后该市调整了受益者范围等，申购者越来越多。到现在为止，淮安两个中心城区近80万市民中，只要符合条件即可购买。青浦区住房保障窗口负责人秦俭介绍，在共有产权房和廉租房补贴申请者中，前者已经占到五分之二。
在淮安，共有产权房的申购条件有三个。一是家庭人均月收入低于900元，二要具有市区城镇常住户口5年以上，三是家庭人均居住面积低于16平方米，无房家庭优先购买。
材料报送到秦俭手上时，申请者已经过多轮审核。
秦俭介绍，申请人先向社区提出申请，居委会负责前期审核，因为居委会熟悉他们和他们的家庭条件。
郑芳楠记得，她递交申请后的两三个月内，家里从没断过检查的人，“从居委会到街道，街道到区里，再到市里”。
在社区公示时，有人举报了郑芳楠。
“当时我一边上班，一边做家政，照顾一位老太太，有时住在老太太家里。有人说我，在其他地方有房有车。房子和车是人家（老太太）的，又不是我的。”郑芳楠感到不解，“随他们怎么说吧，反正我心是正的。”
后来，处理举报的中心主任问郑芳楠：你惹谁了？
郑芳楠平时心直口快，她猜也许是哪天心里不高兴，给人家甩了不好听的话。
最后，申请材料到达秦俭手里。对于仍有争议的申请者，秦俭要派人现场查证。
即使通过了秦俭的考核，申请者还要过两关。
淮安市房管局办事员顾青青介绍，房管局接到材料后，要到市档案室查阅申请者档案。比如，申请者原有房屋面积是否超标，在其他城区是否有房，一旦发现，就会被取消资格。最后，申购者名单通过媒体公示。
顾青青说，确有申请者，因隐瞒了另有住房的事实，被取消资格。
邵明说，政府设有举报制度，申请者收入过限的，故意装穷少够产权的，一旦发现，政府将收取租金。
“假如房子月租800元，5：5产权，政府就向作假者收400元租金，不给就打官司。”绍明介绍说。
退出获利小挤走假穷人
绍明认为，政府如果把每年建设经适房的钱拿出来，建共有产权房，效果肯定好得多。
“跟经适房比，政府不需要多花一分钱，而保障面还要宽得多。”邵明手指敲着桌子强调。
因出现开宝马申购者，经适房多被诟病。
国务院发展研究中心副主任卢中原在上述研讨会上曾表示，我们之所以反对经适房，就是因为一部分有权有势的人混了进来，他们倒卖牟利，政府却无法制约。
正因为弊端众多，淮安实际上已不再供应传统意义上的经适房，取而代之的是共有产权房。
为了制约倒卖牟利，淮安推出共有产权房，目的只有一个：减少退出时的牟利空间。
邵明说，共有产权房获利多少，不能少了两个参照：经适房和商品房。
例如，一套市价20万元的商品房，按共有产权房出售，售价低于市场10%，应为18万元。购房者最低可用9万元购得五成产权。五年后，房价涨到40万元，购房者用9万元购回政府产权，卖掉可获利22万元。如果五年前购买商品房，获利20万元。
换做经适房，当初购买者可能只需10万元，而五年后房价翻番出售，获利30万元。
三者相较，经适房显然获利最大，而共有产权房收益仅为5年2万元。仅为了这点钱铤而走险，违法成本过高，“假穷人”因此少了。
所以，淮安首次推出共有产权房时，邵明没想到，申请者寥寥，出现“房等人”。“批条子的没有了。”绍明当房管局长很轻松。
一线城市推广或遇阻
共有产权房中，最突出的就是政府的垫资，这部分钱来自何方？
淮安市委书记、人大主任刘永忠直言，土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入，构成了政府共有产权的保障资金。
“一开始我们就明确，资金以土地出让金的显化为主，其他保障资金为辅。”邵明说，2009年淮安建设的400套共有产权房，全部是土地出让金“消化”掉的。
此外，邵明说，淮安还从两家房管局下属公司盈利中，剥离1.5亿元，用作周转资金。
“有人是拿着钱去当地王，而我们是赚了钱拿给我做住房保障基金。”邵明说。
“供求关系一旦变化，房价上涨超过利息很多，政府可用资金越来越小，模式如何持续？”国家发改委法规司司长任珑曾表达了自己的担忧。
对于资金保障，邵明相对乐观，“穷人也有信用”。
拿周林花一家来说，老公在外打工，儿子工作稳定，一家人月收入虽不固定，但也有3000多元。“有了房子，她们都会争取5年内回购政府产权”。
同样乐观的还有刘永忠，他建议这种模式能在全国推广。
对此，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长王微认为，大中小城市，住房矛盾差别很大，共有产权可能对中小城市有意义，但对大城市可能还需要探讨适用性。
财政部财政科学研究所所长贾康担心，北京等一线城市，人口输入量大，房价过高，如果采用共有产权模式，政府垫资过高，需要考虑如何抵消套利。
另外，一线城市如采用此模式，因房价过高，政府垫资占比过低，无法解决中低收入家庭资金困难。如提高垫资占比，那巨额资金从何处来？
淮安，三年前人口过500万，虽然规模无法与一线城市相提并论，但当共有产权房供应对象扩大时，同样面临资金压力。
淮安计划未来3年投入4.1亿元，2到3年内建成7000套共有产权房。邵明说，随着房价提高，政府保障金没有那么多。同时，今年开始引入贷款担保模式，也会刺激购房者热情。因此，政府将缩小政府垫资占比。
当问及“房价下跌时将如何保障中低收入购房者利益不受损”，绍明说，政府产权将以市价和原价中的最低价出让给购房者。
有人认为，房价普涨时，共有产权房双方双赢，但当房价下跌时，其被忽视的风险将被放大。
□本报记者 吴鹏 江苏淮安报道
