中航苑小区拆迁,22户未搬走的业主正常生活受到影响
半边已经被拆除,另外半边还矗立在原地,华强北振中路上的一栋楼引得不少行人啧啧称奇,而小区里的业主则戏称其为“楼半半”。记者调查发现,这个叫做中航苑的小区从去年11月开始拆除,至今仍有20多户业主居住在小区中。因为未与全体业主达成一致意见,部分业主仍留守在被拆小区中,双方矛盾至今难解。
混凝土结构已被破坏
中航苑小区位于繁华的华强北商业圈,北临振华路,南临振中路,不远处就是深圳的地标性建筑上海宾馆,而其正南方就是天虹商场。小区的西边,中航地产的另外一个项目已经动工。
记者现场调查发现,该小区原有8栋楼,现存6栋半,紧邻振中路的24号楼已被彻底拆除,25号楼则从中间被拆除得只剩一半。而26、27号楼则从每一单元的正中间拆出了一条20 50厘米宽的缝隙,混凝土结构已被破坏,钢筋暴露在外。从一楼仰望,可以透过裂缝见到天空,被业主戏称为“一线天”。
另外,26、27号楼每一楼层中间的房屋墙壁都被凿出了大洞,记者弯腰可以从中穿过去。房间里一片狼藉,砖块、衣物、垃圾、木条、碎玻璃满地。
29号楼虽没“一线天”,但一楼两户的客厅被直接打通,成了一个可以过汽车的通道。
“我们都叫它 神仙洞 。”业主顾先生说。
至于30号楼,透过防盗网看过去,已经搬空的房屋窗户已被拆除。
据悉,该小区原有224套房、218户,目前已有90%住户签订了拆迁补偿协议,另有22户未签约,仍坚守在小区里。
业主称人没搬走就拆是“逼迁”
对于“楼半半”,多名业主称,这样的楼住着让人整天提心吊胆,对建筑的安全性非常怀疑。
“建筑的主体结构已经破坏了,外墙、天台、楼顶、楼梯都砸烂了 ”业主王先生说。
同时,多名业主称,从去年11月开始,小区就经常停水、停电,宽带网络也经常被挖断,最多时一星期报修好几次。
“有一次忽然停了3个小时,而停电都没有预先通知。”王女士说。
在未签约的业主看来,人还没搬走就开始拆楼的行为就是“逼迁”。
对此,中航城置业发展有限公司副总经理胡海腾表示只是进行了“结构切割”,“对于安全性,如果出了事,中航承担一切责任。中航这样一个大型的负责任国企,如果在拆迁中出现安全问题是绝对不允许的”。
为什么将楼切割掉一半呢?胡海腾解释说:“如果不拆房子、不切割,我们不能给走的业主发放补贴。走的业主从去年9月5日就开始发补贴了,这个也是应广大业主的要求。为什么走了就要切呢?因为房子必须是产证合一,资产损毁或者不可修复,房产才能注销,这是合在一起的,我们必须切。”
胡海腾表示,“切割离业主是很远的,我们是从中缝放一跨半来切的;第二,就是这样拆,他们的楼上我们还是保留了 另外,我们西边的工地在深挖,为了防止深挖的基础对这边的住宅造成不均匀沉降,这样,切割这个楼就彻底安全了”。
不签拆迁协议将“被下岗”?
不少业主称,拆楼大都从早上五六时开始,一直持续到深夜一二时。王女士称,从去年11月拆楼开始,“机器噪音太大,睡不着觉,实在受不了。”由于长期休息不好,导致其高血压病情加重。
对此,胡海腾表示,拆楼都是发生在白天,时间是早上9时到中午12时,下午2时半到6时左右。
还有业主透露,由于小区居住的业主绝大多数都是中航集团的员工,因此,在拆迁协议的签订过程中,中航各级企业大都找员工谈话。
“退休职工不同意的话,300元 2000元的退休生活补贴会被拿掉;在职职工不同意的话,他们就说工作不好安排,要下岗 实际上这是一种威胁。”业主黄先生说。
对此,中航城置业发展有限公司拆迁办经理陈建航称,目前没有签约的业主中还有4个人是中航的在职人员。
“作为中航员工,我们做一件事情,员工肯定应该义不容辞地支持,这是忠诚度 不支持就除名、就下岗、就降工资,这个没有过。到现在为止,没有发生一起降工资、下岗、除名的事。”胡海腾说。
同时,胡海腾向记者出示了一份有100多名业主签名的《致深圳市规划和国土委、深圳中航集团的信》:“我们大多数的业主态度明确,就是坚决支持 新、老四栋 的拆迁改造,期盼早日住上新房。89%对11%,孰轻孰重,相信你们会做出判断”。
开发商指业主补偿要求太高
“最根本的原因,还是因为他们(业主)对我们的拆迁补偿条件不满。”胡海腾表示,中航城项目是经过了深圳市政府规划的,规划许可、拆迁许可证各种证件全部齐全,并不存在业主所说的程序违规问题,“我们每一步都是严格按照程序进行,拆迁补偿条件、如何安置等,我们都考虑到了,并且提出了可以说是相当厚道的补偿方案”。
根据中航提供的补偿方案,原业主可以选择两种补偿方案:第一,现金补偿。根据项目开建时期即2009年5月左右的房价,溢价20%,以每平方米1.7万元的现金进行补偿。
“2009年5月15日的评估价是1.38万元,7月有一名业主卖房时以1.42万元/平方米卖掉。”胡海腾说。
第二,选择旧房换新房,用中航新北苑的房屋置换中航苑的拆迁房,而正在建设中的中航新北苑在飞亚达大厦的北侧,距离中航苑不到50米,两者只隔了一条窄窄的振华路。记者在中航地产提供的中航苑“老四栋住宅拆迁补偿条件”上看到,套内面积补偿标准均在1:1.07左右,并且均按照套内面积计算,也就是说一套70.27平方米的房子,可以置换到一套74.19 75.19平方米的房子。如果以建筑面积来计算,置换比例则在1:1.17至1:1.21之间。
“我们已经在可能的范围内尽可能地给出更好的补偿方案,包括用来置换的房子,为了要一块好地,多次跟政府沟通,包括补偿方案,如果真的有问题,为什么90%的业主都同意了我们的方案呢?”胡海腾说。
胡海腾告诉记者,现在未签约的业主提出的要求是“原址回迁”,而记者看到的市政府2003年、2006年、2008年三次市政府办公会议纪要中显示,将中航片区的住宅用地改为商务功能。如果满足业主的回迁要求,意味着中航将用商业地产置换住宅地产。“他们希望获得商业地产补偿,如果不能给,有一个商业价值(补偿) 至于多少钱我不说。按照商业价值的面积来计算 ”
“岗厦拆迁中提供了8种选择,可以选择商铺、住宅、现金补偿等,而我们实际上只有1种选择。”顾先生说。
“我们此前曾多次找这些业主面谈,但是他们提出的要求和我们差距太大。”胡海腾说,由于双方差距太大,使得沟通无法进行。“我们会继续努力和业主坐下来面对面地谈话,但坦白地说,如果真的按照他们的条件,那么对那些已经搬走的业主是不公平的”。
胡海腾透露,目前已经向中航集团请求,将这块地的一部分放下来,将拆迁难度大大降低。他表示,按照规划设计,目前靠近振华路的29、30、31、32号楼将是绿地和广场以及市政道路。
“原样留下来对我们没有影响,就是难看一点,里面夹了几栋旧楼。”陈建航说。
律师说法
中航苑拆迁行为合法性明显存在问题
深圳市律协房地产与建设工程法律业务委员会副主任、广东华商律师事务所律师郭维告诉记者,“从物权法的角度看,业主有房产证,意味着产权是我的,宗地上的土地有我的一份,在我不同意之前,不能拆除我的房子,也不能影响我的正常居住生活,否则这就是侵权,可以起诉拆迁方威胁生命健康进行索赔”。
郭维表示,这就需要判断是否为了公共利益,“所谓公共利益,是指为了学校、医院,或者国防建设等。如果不属于公共利益,就是不合法的。这个项目涉及到商住,有盈利在里面,肯定不属于公共利益,这个事情(业主未签约、未搬离就拆迁)是有问题的。”
“按照物权法,除非为了公共利益,否则必须谈好,哪怕只剩下1户没有签,也不能强拆。”郭维表示,在国家新的《拆迁条例》没有正式出台前,按照现有的拆迁条例,如果双方未能就拆迁补偿达成协议,可以申请行政裁决;如果有一方不服行政裁决,则可以向法院提起诉讼,那么就可以强制拆除。
对此,中航律师雷剑熙则表示,旧城改造和城市更新,虽然拆迁主体是开发商,但某种层面有公共利益在里面,“比如交通很拥堵,配套设施太落后,城市功能不完善 开发商的项目有一定公共利益在里面。
而广东东方金源律师事务所律师金焰认为,中航苑拆迁行为的合法性明显存在问题。首先,从强拆的主体上来看,所有的强制拆迁,都需要经过当地政府拆迁办,而不是开发商。其次,退一步说,即使开发商获得了拆迁权,并非强制拆迁,但对于这种多层建筑来说,部分拆除的行为带有明显的侵权性质,因为业主不仅拥有其居住的房屋,对于整个楼的公共面积、公共设施,都有所有权。一旦拆迁影响到了业主的正常生活,就已经侵犯到了业主的权益。
金焰呼吁,政府对这种拆迁行为应高度重视,“深圳现在正在进入这种多层建筑的更新改造高峰期,《深圳经济特区城市更新改造办法》现在也正在制定细则当中。对于类似这样的拆迁举动,应该明确列入禁止内容中。”
金焰提出,如果对这样的拆迁行为缺乏监管,很可能会在今后类似的物业改造中被效仿,“如果不明确禁止,实际上就是变相鼓励这种侵权的行为”。
聚焦“楼半半”
1.资产损毁或者不可修复,房产才能注销,才能给被拆迁户发放补贴?
耕兴律师事务所律师张茂荣:注销、办产权和被拆迁户没有关系,注销房产是和政府之间的关系,不是只有损毁后才能发放补贴,这两者之间没有必然的因果关系。
2.中航苑改造后功能将从住宅用地变成商业用地,业主用商业用地置换住宅用地的意愿是否合理、合法?
张茂荣:在《拆迁管理条例》规定的2种补偿方式中,并没有明确规定是否一定要用商业换商业,至于用住宅换商业,法律没有依据,但也没有禁止,还是在于双方协商。
郭维:从法律上看,一切都建立在法律谈判的基础上,只要业主和开发商同意都行,不过以住宅换商业是少有的。
3.行政仲裁有没有进行?
开发商:分别于2010年3月18日和3月31日向深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局申请对22户业主行政裁决。
业主:昨日,规划国土委第一直属管理局给我们的《关于中航苑新、老四栋部分业主信访问题的复函》中明确表示,“已于4月23日中止了行政裁决程序”。
雷剑熙:“中止”,是指程序的暂时停止,由于出现了一些法定理由,等理由消除或经过评估后会再恢复,它表示的只是中间部分,不是终结部分,仲裁程序还将走下去。(
