春节长假过后，各地商品房的成交量不断增加，特别是上周(2月13至19日)，全国各大城市的成交量普遍上涨，楼市迎来“小阳春”。与此同时，银行首套房贷款利率、存款准备金率、部分地方政府的调控政策也都出现了“微调”，这是否意味着房地产市场在加速“筑底”？专家认为，在房价回归合理之前调控政策决不能放松，但对购买首套房的刚需业主可以微调政策，以减轻他们的购房负担。
各地成交量持续增加部分刚需出手
记者近日在济南一些楼盘的售楼处看到，来看楼的购房者和前几个月相比有所增加，特别是一些大力促销的楼盘，人气明显回升。济南燕山立交桥附近的一楼盘打出了每平方米8150元起的“特价房”，而之前这一小区的房价普遍在1 .2万元左右。
“价格还是挺合适的，就是搞特价的那几套房子位置稍微差些。”济南市民刘先生看完房子有些心动。他告诉记者，为给儿子买房子，他已经看过许多楼盘了，感觉到年前年后有的房价确实降了不少，就趁机来了解了解。
国家统计局公布的数据显示，今年1月份70个大中城市房价全部停涨，环比下降的达到48个，其中济南房价下跌0 .1%，青岛环比下跌0.3%。
虽然房价仍有下降趋势，但上周济南、青岛的商品房成交量都出现大幅度反弹。济南上周共成交商品房1859套，环比前一周增加了1426套，环比上涨了329.33%。其中住宅成交727套，环比前一周增加了395套。青岛上周也成交新房1352套，环比增长77.2%。
记者发现，不仅是山东的一些城市，全国不少城市的楼市成交量都有回暖趋势。中金公司的监测数据显示，16个重点监测的城市中，14个城市周环比上升，两个城市周环比下降；16个重点城市总体周成交量环比均值上升36%，南京、苏州、重庆等城市出现较明显回暖，成交量超越了去年均值。
一些业内人士也感觉到最近房地产市成交量的变化。世联信立怡高总经理朱江说，这应该是过节期间压抑的一部分刚性需求的释放，也是对部分房地产实质性降价的良好回应。中原地产山东分公司经理王欣认为，目前济南一些楼盘的降价幅度已经达到了30%，有的项目已接近成本价，一些购房者看到真正实惠的价格，所以才敢于出手买房。
政策微调刺激房市
除了楼市自身的价格调整促进了成交量，一些业内人士还表示，各地首套房贷利率的回调、存款准备金率的下降以及各地暗自出台的一些“救市”措施，都对房地产市场起到了刺激作用。
记者在济南的一些银行了解到，虽然目前仍有部分银行采取上浮5%到10%的利率政策，但建设银行、工商银行、浦东发展银行等已可以根据客户的信用实行基准利率，并且贷款申请难度也有所降低。
存款类金融机构人民币存款准备金率从2月24日起，将再下调0.5个百分点，这已是自2011年12月5日3年来首次下调存款准备金率后第二次调整，这次下调将直接释放出4000亿元的流动性。
虽然有业内人士认为，存准率的下调主要是为了缓解流动性不足的问题，并不是货币政策放松的信号，对房价没有实质性影响，但还是引起了人们的密切关注。
清华大学经济管理学院教授李稻葵表示，这次存准率下调开启了宏观政策微调的进程，目的是解决实体经济、尤其是小微企业融资难的问题。但监管力度会提升，防止资金进入非实体经济。房地产方面，在坚持调控方向不变的前提下，有针对性的微调也将会有必要。
与此同时，一些地方政府也开始有意无意地放松调控政策，但受到了外界巨大压力。安徽芜湖对购房者补贴的“救市”政策，三天后宣布“暂缓执行”。中山市将住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元的做法也很快变成“试行措施”。据了解，自2011年下半年以来至少已经有十几个市通过税费优惠、放宽公积金额度 、 购房补贴、调整住宅标准等措施进行了房地产政策的微调。
一些业内人士认为，虽然国家一再强调房地产调控政策不放松，房价也在朝着预期的方向走，但市场近期的新动向值得关注，因为这些新动向将影响到购房者的心态，从而最终影响到调控的效果。
“见底”时间不确定但回归理性是方向
在佛山、芜湖、中山的放松调控政策被紧急叫停后，人们更深地体会到国家将继续严格调控楼市的决心。一些专家认为，房价平稳回落至合理价格是调控的不变方向，近期虽然成交量回暖，但房价难言反弹，在保障性住房建设继续稳步增加、限购、差别化房贷等政策组合拳调控下，房地产市场将不断回归“居住性”本性。
全国政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海说，虽然各地房价开始停涨，但下降的幅度普遍不大，离合理价位仍有一定的差距，因此国家的调控政策不会放松，各地的变相放松政策在舆论压力和国家监管下将受到严格限制。
一些专家认为，国家限购、差别化利率等抑制投机性的调控政策将被长期坚持，但有关首次购房者负担的政策可以逐步放松，以解决刚需民众的住房、购房压力。
王欣说，首套房利率是应该适当调整的项目之一。据测算，以首付三成贷款100万元的商品房为例，按20年期年7.05%的利率计算，如果利率上浮5%则相当于总房价上涨2%， 上 浮10%则相当于房价涨4%，而如果7折利率，则相当于房价降11%。
对于民众关心的房价何时“见底”，不少业内人士认为，目前房地产商的资金压力依然不小，降价仍是房地产商摆脱困境的唯一途径，房价将在上半年继续回调。“但之后可能会在成交量增长的同时开始回稳。”王欣说。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，楼市成交量的活跃说明供需双方在价格上的认可程度增加，但说房价“见底”为时尚早，后期的成交量值得关注。他同时指出，由于房子位置、户型、楼盘的唯一性，每个楼盘的底部价都不一样，因此很难说何时是底。“考虑到经济增长和人们收入水平提高等因素，长期来看房价不涨就意味着降，人们也不必过分等待最底部。”记者袁军宝。
