2011年开始，上海保障房进入大规模建设期，公开资料显示，2011年初上海市政府确定建设保障性住房1500万平方米、投资195亿元，供应 17万套;而实际投资达到230亿元，新开工保障性住房1700万平方米、供应17.5万套，全年开工、供应目标双双超额完成。2012年上海将确保新建和筹措保障性住房16.58万套、1100万平方米。这组数据令人欣喜，随着政府对保障房受益人群的准入门槛逐渐放宽，越来越多的中低收入者从中受益，圆了他们“住有所居”的梦想。
如此大体量的建设，在资金、人力物力上对上海提出了相当大的考验。政府正通过不断创新，多渠道吸引资金支持保障房建设，已逐步探索出门道。
然而，保障房在运作过程中也渐渐隐现一些问题：部分保障房项目由于所处位置较为偏僻，出行不便生活配套有待完善。公租房项目租金与周边房源相比无优势，申请遇冷。部分低收入者弃购经适房。如何克服重重困难，下好这盘民生棋，回应市民的殷切期盼，着实考验着政府。
优势：
2011年上海供应保障房17.5万套 建设有序推进
2011年是上海保障房建设大年。全年新开工建设和筹措保障性住房1700万平方米、26.7万套(间)，供应1240万平方米、17.5万套 (间)。截至目前，上海新增共有产权保障房(经适房)、动迁安置房、公租房(包括单位租赁房)和廉租房供应分别达到8万套、8万套、1万套和5000套。
2012年1月14日，上海市政府与全市17个区(县)政府与签订了2012年住房保障工作目标责任书，明确今年上海保障性住房的总体目标为新开工和筹措1100万平方米、16.58万套，竣工9万套(户)，以及可供应770万平方米、11万套。
建设进度方面，经过新浪乐居对上海部分保障房基地的探访发现，目前上海几个在建经适房项目建设进展平稳，与其公示的竣工计划基本保持一致。三林经适房基地与诸光路经适房项目皆已完成主体建设与外立面装修，预计皆能于年内实现交房，但两者共同的问题在于区位偏远，周边缺乏规模商业配套。
几个公租房建设相较于去年也有明显进展。徐汇馨宁公寓已实现交付，动迁房源入住率已近饱和，公租房申请者已陆续接到选房通知，已在4月7日起开始选房;普陀馨越公寓项目大部分楼体正进行主体施工，部分楼房已结构封顶。
门槛不断放宽 受益人群覆盖面逐步拓宽
如今，上海已初步建立廉租房、经适房、公租房、动迁安置房“四位一体”的保障房体系。上海的四大品种均具保障属性，但在准入门槛、供应方式乃至产权分配等各方面彼此有别。据上海市政府副秘书长尹弘介绍，廉租房主要面向低收入户籍人口，目前已惠及7万余户家庭，不断实现应保尽保;公租房则突破了户籍门槛，进一步涵盖了数量庞大的外来常住人口;经适房通过部分产权方式减轻中低收入者购房成本，目前已在全市推开配售;而动迁安置房则主要面向旧区改造、市政建设的动拆迁居民大量供应。
根据上海市市政府对经适房分配条件，共有产权房的门槛自今年3月1日开始，从三个方面进行放宽。户口年限方面，申请共有产权保障房需具有本市城镇常住户口连续满7年，现改为三年，且在提出申请所在地区(县)的城镇常住户口连续满5年，现改为2年。
收入和财产限额方面，原标准为3人及以上申请家庭的人均年可支配收入限额为39600元(相当于月均3300元)、人均财产限额为12万元。2 人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%，即人均年可支配收入限额为43560元、人均财产限额为13.2万元。
新标准为3人以上申请家庭的人均年可支配收入限额调整为6万元 (月均5000元)、人均财产限额调整为15万元。2人及以下申请家庭收入和财产限额的上浮系数调整为20%，即2人及以下家庭的人均年可支配收入限额为 7.2万元(月均6000元)，人均财产限额为18万元。
按照相关政策，上海公共租赁房的申请者，没有户籍、收入和财产限制。上海常住户口，或者持上海居住证满两年，连续缴纳社保一年以上，且与本市单位有劳动合同的，只要在本市没有住房或人均住房面积低于15平方米，且没有享受过本市其他住房保障政策，都可以申请。
截至目前，上海市共有两个项目进入分配程序，即杨浦新江湾尚景园和徐汇华泾馨宁公寓。其中，华泾馨宁公寓的2900套公租房，将面向徐汇、闵行、长宁、普陀、黄浦五区出租供应。而杨浦新江湾尚景园2200多套公租房，则面向杨浦，虹口，闸北，黄浦四区。需要提醒的是，新江湾尚景园是上海市公积金中心通过公积金增值资金收购的项目，因此申请时，优先安排在沪缴纳住房公积金的职工。
全方位资格审核 确保分配公平公开透明
资格审核，是维护保障房公平性的第一道关口。
上海市房管局表示，上海力求在制度设计上和实际操作中确保保障房分配公开透明。具体采取了以下措施：所有政策、规则广而告之。廉租住房、共有产权保
障房(经济适用住房)、公共租赁房等保障房的申请准入标准和审核供应办法均及时通过新闻媒体、政府部门门户网站向全市发布，让公众知晓。
准入审核严格把关。共有产权保障房和廉租住房实施严格的“两级审核、两次公示”，并充分利用上海信息化审核的技术优势尽力提升审核工作的准确性、及时性。审核结果和分配过程主动公开。共有产权保障房和廉租实物配租的摇号排序、轮候选房活动全程公开，公证部门、人大代表、政协委员、政风行风监督员、新闻媒体等现场监督。
据统计，自2007年3月至2011年年底，受居民申请家庭委托授权，核对中心对24000余户廉租房申请家庭进行核对，其中有6000多户家
庭被检出。在2010年以来三批次共有产权房(经适房)申请审核中，共有3675户家庭被检出，检出率分别为9.1%、8.4%和8.0%，检出率逐年下降。
多元化筹资拓展融资渠道 解保障房资金之渴
资金一直是困扰上海保障房建设的一大难题，据上海市委常委、副市长屠光绍介绍，在廉租房、公租房建设方面，上海在金融管理部门和金融机构的支持下，结合自身实际，积极研究和探索公租房建设投融资模式，吸引多种渠道资金以多元化方式支持保障房建设。
根据中金公司的报告，经济适用房和限价房由政府出地及税费减免，由开发商建造并赚取不超过3%的利润;而廉租房土地和建设资金均由政府提供，因此廉租房成为对资金需求最迫切的保障性住房，如果资金投入不足，廉租房所受影响最大。
在经济适用房、动迁安置房建设方面，上海市已形成“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制，由项目中标企业带资开发建设，资金可以通过出售回笼，银行信贷资金也比较愿意进入。
公租房已成为保障房建设的最大难点，其症结在于融资难。
目前解决公租房资金问题主要有四个渠道：一是用好土地出让金收益;二是充分利用住房公积金增值收益;三是积极引导保险资金参与;四是通过配建手段筹集房源和资金，五是设法降低土地成本。
位于杨浦区的尚景园项目和徐汇区的馨宁公寓项目正是上海多渠道解决公租房资金问题的有效尝试。如今这两个项目已进入分配程序，均可提取公积金来支付房租。
有业内人士表示，由于公租房定位为只租不售，且租金水平比市场价格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年的时间才能收回成本。因此愿意参与保障房建设的开发商比较少，同时银行放贷也十分谨慎。通常由政府分派指标给市区级国企来做。
上海的保障性住房建设第一批被指定给市属五大地产集团公司，分别为上海城投、上海地产、上海建工、绿地和上海城建。作为上海市国有房企中最大的五家公司，他们当仁不让成为上海保障房战略中的先遣军。
不足：
定价无优势 部分保障房项目申请遇冷遭弃购
上海市圆满完成了2011年保障房开工任务，数十万居民从中受益，社会好评如潮。在显示了政府将民生工程进行到底的决心的同时，也暴露出有待改进之处。针对中低收入困难家庭的保障房项目，定价备受关注。日前有消息称，上海首批两个市筹公租房项目“试水”入市，首期申请率为四成。2010年8月曾有消息传出，上海经适房经过几轮的筛选和摇号，好不容易入围经济适用房申购名单，却由于凑不齐首付，市民不得不弃购。
据了解，租金过高是公租房申请遇冷的主要原因。以徐汇华泾的馨宁公寓为例，其建筑面积约为40.24-42.43平方米的一居室，月租金1694-1896元;61.58-63.27 平方米的二居室，月租金约为2533-2772元;74.67-78.24平方米的三居室，月租金约为3033-3311元。
新浪乐居实地调查发现，该项目租金与周边房源相比，无太大优势。馨宁公寓所处的徐汇华泾板块，二手房租金普遍不高。以馨宁公寓附近的华发小区为例，47平方米全装修一居室月租仅为1600元/月，64平方米的两房全配房源，月租金仅约为2000元/月，89平方米的三房全配房源，月租金约为2800元。另一公租房项目尚景园面临同样的问题。
至于经适房项目遭遇弃购的原因，有报道称是由于获得经适房购买资格的家庭，恰恰因他们收入低，银行在批准他们首付贷款的时候就打了很大的折扣，使得他们拿不出首付，结果买不到经适房。
据了解，上海首批经适房项目在房源安排上根据就近原则，每个区都可以有三个项目进行选择，不同区域房源价格不一，单价将基本上分为5000-6000元、6000-7000元、7000-8000元左右等三个不同的价位。
上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，经适房定价对普通市民来说还是有诱惑力的，应该会积极去购买，但是对于符合政策限定的收入标准的市民来说，可能买不起。
出于上述尴尬的局面，上海市政府正在探索共有产权模式来解决问题。在徐汇、闵行两个试点区首批经适房供应中，三处房源的有限产权份额均为70%，即俗称的“三七开”，政府占30%的产权，申请家庭占70%的产权。
业内人士表示，目前上海众多经适房项目采取共有产权方式，这样一方面可以提高受益面，另外还可以通过后期再出售解决资金回笼问题。
出行不便 生活配套滞后有待完善
据新浪乐居对浦东惠南民乐基地、奉贤南桥东基地、青浦新城一站基地等上海9个保障房基地探访发现，不少项目周边交通不便，生活配套滞后。
有市民表示，上海市两个公租房小区离最近的地铁站都有一公里以上的距离，公交无法充分满足出行要求。以各个路线换乘至最便捷的人民广场为出发点，新浪乐居对上述9个基地逐一探访。
其中，至徐汇龙南佳苑公租房项目，嘉定城北站基地，杨浦新江湾尚景园3个基地全程花费时长最短，均在一个小时内(包括一个小时)。以杨浦新江湾尚景园为例，在人民广场乘坐地铁8号线再换乘10号线，终点站新江湾站下车后，新浪乐居发现周边并没有公交直达尚景园，出站后步行约15分钟才到达该公租房基地，全程花费1小时。
全程花费时长最长的是到浦东惠南民乐基地，奉贤南桥东基地，青浦新城一站基地这3个基地。其中，到浦东惠南民乐基地和奉贤南桥东基地均花费2个半小时，到青浦新城一站基地也花费1小时50分钟。
生活配套不健全也是部分保障房项目受益者的一大困扰。
位于浦东新区的曹路基地，总开发面积约200万平方米，规划以配套商品房为主，辅以适量经济适用房和商品房，以及少量的人才公寓。自2010年初开始，曹路镇建新村、顾东村等6个村的2043户居民和杨浦、虹口区约 2万名动迁居民先后入住曹路基地。有不少业主发现，入住1年多，区域内大型医疗设施、商业配套均未成型，甚至基本的生活配套都不完备。买生活日用品需要到曹路镇，购物、看病则要乘车到市内，来回路程需要4个小时左右。
实际上，上述保障房基地在建设之初均规划有完备的生活配套。为居民配备的学校、医院、菜场等在规划之初即已全部立项，规划的180个公建配套项目建筑体量达40多万平方米。但是，相比项目住房主体部分的进度，除了一所小学已经建成以外，这些配套的建设均进展缓慢。
和曹路基地建设缓慢不同的是，顾村基地则是基础商业配套、教育设施建设完毕，但是后续运营则处于停滞。周边居民说，从入住开始，社区内的小型商业区的商铺就紧锁大门。
上述两个保障房基地面临生活配套于交通困扰，是目前上海 大多数保障房面临的一个难题。
面对上述问题，市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，这的确是现在碰到的难题，不过正在破解。现在正在与一些国有企业商量，进入保障房基地，如工商银行、上海银行目前都在洽谈。配套建设5年内必须全部到位。
上海保障房陆续为一个又一个中低收入困难家庭圆了安居梦，住有所居的美好蓝图正一步步变成现实。希望在不久的将来，保障房的生活配套将日趋完善，更具宜居性，满足越来越多符合保障房申请标准市民的殷殷期盼。
