改善型需求能否“开口”是下一步调控敏感点
在宏观经济走势开始变得十分复杂与不确定之时，住房和城乡建设部（下称住建部）已经开始研究将目前针对首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时也明确提出要求，在“遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。
目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。
4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务办公会，部署下一阶段主要经济工作。会议在提出对宏观调控政策适时、适度微调的同时，对于甚为敏感的房地产调控力度与方向问题上，国务院要求坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。
刚需优惠有望常态
“在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。
“据我所知，上午参加完国务院常务办公会后，下午住建部就组织相关部门传达了精神，并进行相关政策研究、准备工作。”4月17日下午，一位接近住建部的权威人士向记者透露，但对于政策研究、准备工作的具体内容，该人士并未透露。
对于这一说法，记者从两位住建部官员处得到了证实，但这两位官员强调，在国务院召开常务办公会后，由部机关组织相关业务司传达精神、分解任务、执行落实系为“惯例”，并不意味着现行房地产调控政策的方向、力度、口径有任何变化。
4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务办公会，部署下一阶段经济工作。会议指出目前国内经济运行存在下行压力，并提出对宏观调控政策适时、适度微调。针对房地产调控，国务院要求坚持调控不动摇，避免调控出现反复。
记者了解到，住建部进行的政策精神传达和政策研究、准备，均是围绕上述国务院常务办公会内容进行。作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
对此，前述不愿具名的住建部官员并未正面表态。不过，他告诉记者，在部署2012年房地产调控主要工作时，姜伟新部长已经要求“在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求”。对于“合理需求”的范围，他表示，“首套购房应该是合理需求”。
龙年春节过后，北京、上海等特大型城市的商业银行，相继恢复了首套住房的8.5折优惠利率，并在首套购房首付款比例上予以优惠，绝大部分可执行30%的首付比例。“这符合住建部调控政策的方向和口径，但这可能不会是确保合理住房消费长效机制的全部。”前述接近住建部的权威人士称。
普通商品房“打底”
2011年调控工作的一个新重点，就是增加普通商品住房建设、供应。
记者了解到，在部署落实国务院常务办公会精神并进行政策研究、准备之前，住建部已经要求地方政府，加快中低价位、中小套型普通商品住房的审批工作，尽快形成有效供应。与此同时，住建部也已开始抓紧研究支持普通商品房开发建设的政策措施。
前述住建部不愿具名的官员向记者证实了这一消息。他告诉记者，姜伟新已经将加快普通商品住房审批的工作，在相关内部会议上，“当面”对地方城乡建设主管部门提出了要求。而“加快审批环节”主要包括三个方面，一是规划许可审批，二是建设许可审批，三是预售行政许可。
住建部要求地方城乡建设主管部门，优先对普通商品住房的上述三项行政许可进行审批，以加快普通商品住房的供应量。
目前，根据姜伟新以及党组提出的要求，住建部正在紧张编制“2012年住房和城乡建设部工作要点”（下称“要点”）。该要点将涵盖姜伟新部署住建部在2012年开展的八项主要工作。十分微妙的是，“增加普通商品住房供应，抓紧研究支持普通商品住房供应的政策”有望被列于“房地产调控”部分的工作安排要点当中。
“2011年的调控，主要是针对房地产市场中不合理需求，也就是对投机、投资资本对住房的需求进行遏制，因此出台了相关包括限购在内的一系列政策，应该说2011年不合理需求得到了有效的遏制，这是一个基础，因此，2011年调控工作的一个新重点，就是增加普通商品住房建设、供应。”住建部政策研究中心副主任王珏林告诉记者。
两位住建部官员均向记者强调，增加普通商品住房供给是国务院从2010年以来一直提出的要求，并不是“新的政策”，只是在2012年中，增加普通商品房供给，将被作为一项主要工作来推进，是根据房地产市场走势、调控已经收到的成效进行合理政策安排。决不意味着调控方向有所调整，或者力度放松。
改善型需求“开口”？
改善型购房在今后一段时间会被调控政策赋予怎样的地位和解释，将是下一步调控的关键和敏感点。
4月18日，国土资源部公布了一季度全国各主要城市土地价格的相关情况，国土资源部地价所所长赵松在接受记者采访时表示，全国一季度主要城市住宅地价4516元/平方米，环比增幅三年来首次下降。在此之前，北京曾出现过近三个月土地成交“零溢价”的少有局面。
于是，地方政府对于房地产调控力度能够有所放松的预期开始不断升温，即便在国务院总理温家宝于3月14日十一届全国人大五次会议记者会上强调“房价调控还远未到位”之后，这种预期的程度都并未衰减。
“坚持房地产调控不动摇是大原则，短期内这个不可能突破。”4月18日，前述住建部官员向记者表示。记者了解到，目前，无论是国务院还是住建部，对于有关房地产调控政策的文字表述都十分谨慎，主要原因就是担心文件行文文字表述的变化，可能带来与现有调控大原则、大方向相悖的市场预期，导致房地产市场出现反复。
然而，地方政府以及房地产行业真正关注的是，对于“改善型住房购买需求”是否在当前将被归入合理需求最为关心。
“在地方政府和开发商的理解体系里面，改善型需求实际上就是二套及以上的住房，所以，中央政府在房地产调控政策中，一旦能够对改善型需求提及或者予以认可，市场就会产生调控放松的预期，因此，改善型购房在今后一段时间会被调控政策赋予怎样的地位和解释，将是下一步调控的关键和敏感点。”中原地产分析师张大伟告诉记者。
张大伟认为，改善型需求实际上就是一个“口子”，关乎楼市调控的“放与不放”。记者了解到，在住建部的相关政策准备和研究中，改善型需求的地位、性质等，一直有来自市场和学界的提及和建议，但是，住建部对此表现得十分谨慎。“改善型需求是否是合理需求，现在不是一个经济和市场问题。”前述接近住建部的权威人士称。
