论房屋抵押与房屋按揭的异同

内容摘要:一直以来,衣食住行都是人类生存的基本需求,而其中极为重要的就是栖身所需的房屋,因此才有安居才能乐业这一说。同时,购房置业对每个家庭来说几乎可以说是一项最大的投资,有的甚至还要耗尽毕业的积蓄。然而要等到每个家庭都攒足了一次性购房置业的资金,恐怕也不符合房屋需求不断增长的现状和较多年轻一代超前消费的观念。

当前,国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时,住房的有效需求才能形成,供求矛盾才以缓解。但在我国,两者之比大约为1:20甚至1:30,由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面①。要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1:6左右是不现实的。在这种情况下怎样推动房屋业健康发展便成为紧急需要解决的问题,于是,房屋按揭等在发达市场经济的国家和地区较为流行的融资购房方式也经香港传入我国,成为促进房地产业发展、餍足居民购房需求的一种有效方式。置业者用少数的钱购得预售房,取得了房产权益,房地产开发商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益,而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款,获取收益,三方当事人各取所需,皆大欢喜。它很好地缓解了房屋市场资金紧张的状况,使普通百姓圆一个安居梦。房屋按揭较其他类型房屋抵押更具矫捷性,具有更深一层的社会意义和经济效用。那末其与房屋抵押有何异同呢?下面与大家共同探讨一下。

要害字:房屋按揭,房屋抵押

为了更好地将"房屋抵押"这种传统融资担保方式与目前较为流行的"房屋按揭"的融资购房方式举行区分,笔者试从以下几方面对二者的异同举行比较分析后发表如下浅见,要求于诸方家。

一、房屋抵押和房屋按揭的概念

房屋抵押是指借款人(或第三人)将本身有权处分的房屋以不转移据有的方式向抵押权人(银行等金融机构或其他法人、个人)提供债务履行担保的行为,欠债人不履行到期债务的,抵押权人有权依法以抵押的房屋折价或变卖所得的价款优先受偿。其法令依据主如果《民法公例》第条"欠债人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。欠债人不履行债务的,债权人有权依照法令的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还",及《中华群众国担保法》第33条"本法所称抵押,是指欠债人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的据有,将该财产作为债权的担保。欠债人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以变卖该财产的价款优先受偿"的相关规定。

房屋按揭凡是情况下是指房屋开发配备布置装备摆设中由开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为,指房屋生意合同中的买方在支付首期购房款后余款由购房人向银行申请贷款,并将所购房屋设定担保,由银行收存保管购房人的购房证书和文本,并办理楼花或现楼抵押登记,同时开发商作为购房人不能按期还款付息的包管人,向银行负担回购包管义务。

一、房屋抵押和房屋按揭的相同之处

一、房屋抵押和房屋按揭都是以房屋作为担保主债务的履行而取得贷款,都不需要转移对按揭标的或抵押物的实际据有与使用。尽管云云,抵押权人或按揭银行对该房屋是具有一定支配力和物上哀求权的,具体表现在:①房屋抵押人出卖抵押物时均须由抵押人或抵押物的买受人用抵押物的价金提前清偿抵押权担保的债权,或者将价金交抵押权人同意的第三人提存。而房屋按揭中的购房人在按揭中的房屋时,按揭银行凡是会要求购房人提前还清按揭款后,即实务中所称的"赎楼",才同意(固然现在也有一部份银行可以直接手理转按揭)。②在抵押或按揭的存续期间,抵押人(按揭人)应妥善保管在抵押或按揭中的房屋,并负责维修、调养的行为,如果由于自身过错或其他原因导致该房屋的价值减少,抵押权人或按揭银行有权要求其限日恢复房屋价值或向抵押权人提供与减少的价值至关的担保。③抵押或按揭期间,未经抵押权人文字表达同意,抵押人(按揭人)不得将该房屋、变卖、赠与、对外租赁、重复抵押、偿还债务等或以其他不适当的方式处分房屋。

2、按揭人、抵押人都是通过履行约界说务(按期归还贷款的本金、利息及支付其他费用等)以解除这一担保(按揭或抵押),回复对担保标的圆满权利状态。

3、二者在形式上都要求采用文字表达形式。不论是房屋抵押也好,还是房屋按揭也好,都要求先签订文字表达的《房屋抵押合同》和《房屋按揭合同》。同时,依据《担保法》第41条"以土地使用权、房屋、其他土地定着物、林木、航空器、车辆、企业设备和其他动产举行抵押的,都必须经过主管部分的登记,抵押权才能设立"的相关规定,经过抵押的房屋必须要到房管部分举行抵押登记才能发生法令效劳。而在房屋按揭中,按揭银行凡是会要求将权利证书交其保管,权利证文具包括:生效的房屋生意合同、首期付款收据或发票、抵押登记证明文件、保险单文本等。如果是现房,还要求将房屋的占有权证书交银行保管,并办理抵押登记。如果是期房,登记机关应当在抵押合同上作记载。

二、房屋抵押和房屋按揭的不同点

一、法令瓜葛主体上的不同。合同范本 。房屋抵押的主体涉及三方当事人:借款人、贷款人(也可称为抵押权人)、房屋抵押人,而房屋抵押人便是有权处分房屋的人,既可以是借款人本人,也可以是借款人以外的第三人。房屋按揭的主体是购房人(借款人)、房产商、按揭银行(贷款人)。特别要指出的是,房屋抵押中的贷款人既可以是银行等金融机构,也可以是企事业单位法人、自然人或其他机构,但房屋按揭中凡是有按揭银行的参与,即贷款人必须是银行。

2、贷款用途和目的上的不同。房屋抵押中借款人的目的是为了融入资金,既可以用于购房,也可以用于其他项目的投资,不一定必须用于购买房屋或从事工程配备布置装备摆设,贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并包管资金安全;房屋按揭中购房人向银行所借款项,只能是专款专用,其目的是为了购买楼花、或现房,或用于在建工程的开发,按揭银行的目的是为了贷出款项、取得利润并包管资金安全,房产商参与提供担保的目的是为了卖出房屋。

3、法令瓜葛内容上的不同。房屋抵押只涉及两个法令瓜葛:主债权债务瓜葛和抵押瓜葛。而房屋按揭则涉及多种法令瓜葛:①按揭人(购房人)因购房和房屋开发商之间产生的商品房生意瓜葛;②按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的与按揭权人之间的按揭贷款瓜葛;③按揭人将所购商品房作为按约向银行偿还贷款本息的担保所产生的按揭贷款担保瓜葛;④房屋开发商为了确保按揭人清偿贷款而与银行产生的包管瓜葛;⑤为了避免资金划拨中的贫苦,购房人授权银行以购房人的名义将贷款划入开发商的账户而形成的委托瓜葛。在这些错综庞大的法令瓜葛中,商品房生意瓜葛是按揭的根蒂根基性法令瓜葛,按揭贷款瓜葛是按揭的核心瓜葛,担保瓜葛、包管瓜葛是按揭的从法令瓜葛⑥。

6、权利的使成为事实不同。

房屋抵押权的本质在于担保债权的使成为事实。对于有效的房屋抵押,房屋抵押权设定后,如果欠债人履行了债务,房屋抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满,房屋抵押权人无权行使抵押权,否则,属于侵权行为,因而,只有在欠债人或担保人违约的前提下,才能依据我国《担保法》第53条:"债务履行期届满,抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向群众法院提告状讼"的规定,使成为事实抵押权。而抵押权人使成为事实抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种,并且,抵押权人要使成为事实抵押权,起首要与抵押人举行协商,协议是使成为事实抵押权的必经程序,协议不成时,抵押权人只能向群众法院告状,通过法院使成为事实抵押权,抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖之权利。

而在房屋按揭合同中,当按揭人不履行债务时,在实务中,目前通行的做法主要有三种:熬头、由房屋开发商负担连带责任回购按揭标的(一般在房屋按揭合同中约定按房款70%的比例举行回购);第二、以拍卖变卖折价等方式处分按揭人的商品房,这种做法与使成为事实抵押权的方式是相同的;第三、由担保人(房地产开发商)负担连带包管责任。

参考文献

①王涌泉《住房按揭法令问题研究》。

②陈耀东《商品房生意法令问题专论》第174页。

③程惠英:《房屋开发与交易--房屋法道理与实务》复旦大学出出书社97年版,195页。

④无上群众法院民一庭编著的《无上群众法院〈关于审理商品房生意合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第2页。

⑤陈耀东《商品房生意法令问题专论》第183页。

⑥王涌泉《住房按揭法令问题研究》第13页。