二手房购房人必读圣经（北京市二手房律师张仁藏）

北京二手房律师张仁藏

已购公房上市处于刚刚启动的状态，各区域的房源信息和成交案例都很少，这就使得此类房屋在选择上几乎没有什么可比案例，对于买方来讲，对房屋的估价、产权及安全因素的认证都不可掉以轻心。

1．价格体系复杂

根据有关规定，已购公房上市交易，成交价格由双方协定。旧房的价格体系较新房复杂得多，它的评估指标包含许多方面的内容，区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度等，个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚至装修水平，不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统计及出具一个市场平衡价就能解决的。估价师需对估价对象周边的市场情况进行调查，找出可比案例，再对估价对象各种因素进行修正，如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结构、楼层、朝向等，并采用至少两种以上的方法，才能确定一个公平合理的价格。

2．产权完整很重要

另外，房屋产权是否完整非常重要，购房者如果购买了产权不清或无产权的房屋时必会产生纠纷。因而房屋权属状况的认定，必须由房地产估价师经过详细的实地调查后方可下结论。估价师在评估时除了要求客户提供合法的证件外，还应查验证件的合法性及来源，同时了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。

3．注意旧房的抗震性

中国房地产估价师协会常务理事、北师大教授邬翊光在谈到已购公房上市时指出，上市的旧房一般已建成数年，甚至几十年，多为老旧房屋，钢筋水泥结构的寿命可达70至80年，砖泥结构的不过60至70年，砖木结构大约50年，这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购买房屋，一般希望能住10年以上，我不知道北京二手房。对房屋的成新率，即可居住年限应认真测算。而且北京市位于环太平洋地震带内，所以为保险起见，消费者在购买旧房之前最好咨询一下有关专家，以对房屋的安全程度作一番了解。

4．弄清自己的权重因素

消费者对房地产的评价主要依据以下条件：价格、交通区位、环境、社区服务、物业管理等。不同的人可能更重视其中某项因素，即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平，老年人更注重就近有无好的医院或合同医院，喜清静的消费者希望回归自然，远离闹市，而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素，购房者要依据自己的条件做出选择。

北京房产纠纷专家

北京市盈科律师事务所专职律师

张仁藏律师

1、律师陪购：

代理委托人查询房屋权属状况；陪同委托人参与房屋买卖合同的签订，审查合同及相关资料；在交易全过程为委托人提供法律咨询。

2、律师代办：

办理二手房买卖的贷款、解除抵押登记、网签、过户等手续。

3、纠纷解决：

协助解决商品房、二手房纠纷；发送律师函；代理起诉、出庭应诉等。

4、出具法律意见书

对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋

土地权属情况等出具法律意见书及风险提示

5、收费标准：

1、面谈：咨询费每小时200元

2、按房屋交易价格的1%-2%收取，50万元以下收费5000--元，律师费10万元封顶

6、联系方式：

业务咨询及委托电话：（如需面谈提前预约）邮箱：zhangrencang@

地址：北京市朝阳区东四环中路76号大成国际中心C座6层