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我于09年12月16日通过中介买一套二手房,三方签定了卖买合同,我交了8千元定金,合同上约定12月19日办理过户手续,但因当天房产公司休息日,不能办理过户手续,三方口头改为21日过户.21日我要去办理过户手续,房主不履行合同,房主感觉房子卖便宜了.现在房主既不卖房子,也不赔双倍定金给我,还反咬我一口说我19号没去过户,找理由说他老婆没签字(当时房主和他老婆都去了中介),说他的房主证是夫妻两个名字,说他老婆没签字,这份卖买合同无效.是否无效,请问律师我可以起诉他吗? 定金必须以明确的意思表示约定。当事人要么明确约定其给付的金钱为定金，要么约定了定金罚则的实际内容，否则不构成定金。（《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定,当事人交付留置金、担保金、 保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的 ，人民法院不予支持。）也就是说，房主若坚持不卖的话，定金可以双倍返还的，对于诈骗罪的构成要件。但前提是你们明确约定了8000元是定金，而不是预付款之类的东西。既然房主和他老婆都去了中介，你可以找中介的人作证，证明他老婆对这件事是明知的。即使中介不愿为证，你也可以主张房主的行为构成表见代理（表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。这主要是为了保护善意的无过失当事人的利益。学理界称此种情况为“表见代理”。）以下法条可以支持这种意见。不当得利构成要件。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一） 第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 综你所述，如果房屋所有权证共有人一栏中确实标有其配偶姓名，其配偶又未签章，那这份合同应当属无效；反之有效。至于未按期（12月19日）去办理产权过户手续，属于不可抗力（公休日），不构成你不履行合同事实。顺便说一句，中介方也有失察责任。供参考。 (责任编辑：admin) |
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