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原告：甲、房屋购买人（买方）
被告：乙与丙、房屋出卖人（房屋产权人丁之父母）
诉讼第三人：丁、房屋产权人
案由：
乙与丙于2007年4月10日在某中介机构挂牌出售其子丁位于杨浦区某小区之房屋。房屋总价为168万元。4月18日原被告双方经房屋中介机构居间介绍，看房后订立《房屋购买意向协议》，经协商由甲方支付8万元人民币作为定金，学会http://www.hnfzb.gov.cn/a/falvzhuanti/zhapianzuidegouchengyaojian/2012/0103/256458.html。约定一个月内订立正式房屋买卖合同。
嗣后，上海房屋价格总体上涨。乙与丙以房屋为其子丁所有，没得到书面授权出售丁房屋为由，主张《房屋购买意向协议》及定金约定因主体不合格而不能发生法律效力。
甲提出其与乙丙的房屋交易过程始终与丁有沟通，并曾当着甲与中介人员的面与丁电话商讨房价等事宜。
诉讼请求：
乙与丙按定金协议双倍返还定金16万元。
试分析：
①如何认定《房屋购买意向协议》与定金约定法律效力？理由如何？
②甲的诉讼请求是否应得到支持？为什么？
③结合案例谈谈定金的法律功能与价值。 定金必须以明确的意思表示约定。当事人要么明确约定其给付的金钱为定金，要么约定了定金罚则的实际内容，否则不构成定金。（《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条规定,当事人交付留置金、担保金、 保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的 ，人民法院不予支持。）也就是说，房主若坚持不卖的话，定金可以双倍返还的，但前提是你们明确约定了元是定金，而不是预付款之类的东西。既然甲提出其与乙丙的房屋交易过程始终与丁有沟通，你可以找中介的人作证，证明丁对这件事是明知的。 即使中介不愿为证，你也可以主张乙与丙的行为构成表见代理（表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人也就是丁，承担法律后果的代理行为。这主要是为了保护善意的无过失当事人的利益。学理界称此种情况为“表见代理”。）这种情况下是丁来承担定金返还责任。 你还可以主张乙与丙是无权代理，这种情况下是乙与丙来承担定金返还责任。（《合同法》第48条:无权代理人订立的合同：行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。） 你可以在这两种诉讼方案中择一。 首先说，甲肯定已经是拿不到这套房子了。因为即使意向协定有效，但其不能代替购房协议，所以你们之间没有购房合同约束。 但对于你想双倍返还定金的问题，要看你是否为善意，要拿出你善意的有效证据。你们已经签了意向协议（定金你们也应该约定在里面），并且你也已经支付了8万元定金。所以，只要你是善意，你可以要求返还双倍定金。 同上，你的诉请能得到支持。 (责任编辑：admin) |
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