贾清红律师谈房屋买卖纠纷问题

　　本案中，《商品房买卖合同》明确约定商品房交付时间为2008年11月30日前，能够证明交付的商品房质量合格的证明文件，开发商至今一直未予出示。开发商辩称报送“竣工验收备案表”导致逾期交房，开发商报送的建设工程竣工验收备案表时间为2009年12月25日，加盖“工程竣工验收备案专用章”的日期是2009年12月31日。《竣工验收备案表》，恰恰证明开发商逾期交房的事实。由此可以确定开发商没有按约定日期交付合格的商品房，其行为已构成违约事实。逾期交房致使业主们无法按时使用其购买的商铺，无法获取租金收入，造成业主们租金损失。对此，开发商应按照合同约定承担违约责任。
　　开发商辩称，延期交房是由不可抗力的客观原因引起的，是毫无理由根据的。所谓不可抗力，在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。不可抗力情形包括自然灾害、政府行为、社会异常事件罢工、骚乱等因素。人员的流动，并不能构成不可抗力的因素。2008年5月12日汶川地震，四川农民工回乡，与开发商延期交房是没有必然联系的，人员流动属主观原因，完全可以弥补，开发商完全可以采取相应的措施补救。开发商召开的“紧急监理会议”只能证明开发商已经预见，并且能够控制、能够解决不利后果的发生，开发商不采取积极措施避免损失的发生，而是用不作为的方式，导致全体业主逾期接房，对全体业主是不公平的，开发商是有责任的，应该对造成的损失进行赔偿。
　　开发商辩称根据《消防法》第十五条的规定，办综合验收手续才导致延迟交房，更是无稽之谈。我国《消防法》第十五条规定：未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工,经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。可见开发商将商品房交付使用的前提是经验收合格的商品房，是法律强制性规定，而不是开发商说的延迟交付的条件。《消防法》从2009年5月1日开始实施，而《商品房买卖合同》约定商品房交付时间为2008年11月30之前，更不是其延迟交房的理由。
　　最后，开发商交付的商铺不符合《商品房买卖合同》约定和国家法律规范规定的交房条件。开发商在办理该商铺交房手续时并未向业主们出示过《商品房买卖合同》约定的、法律规定的该商铺经过验收合格的任何证明文件以及商铺保修和使用说明文件。商铺的玻璃门、卫生间门、供电线路及开关插座、供暖等设施均未安装或者未按国家标准安装，影响了业主们正常、安全的使用。排水管道等设施不能正常发挥其排水功能，在雨雪天气外溢的地下水流入业主们所购买的商铺，致使商铺不能正常使用，甚至造成商铺商品等的损失。开发商未及时给业主们的商铺安装可按时接入集中供热系统的供暖设施，致使业主们的商铺无法正常取暖。导致业主们额外费用的支出。等等一系列的问题不仅严重影响了业主们对商铺的正常使用，也影响了业主们租金的收入。 (责任编辑：admin)