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如何办理房地产抵押以及抵押效力分析 房地产抵押登记的效力 抵押合同仅具有债权行为的性质，抵押登记则是物权行为。当事人之间存在抵押合同，仅能产生债权人对抵押人的登记请求权，而不能直接产生抵押权，抵押合同的成立与生效与抵押权的成立与生效应严格区分。抵押合
登记为夫妻共有的房屋，以夫妻中一人名称提出夫妻共有房屋更名登记申请的，登记部门不再受理。 (四)变更登记 申请人应与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人一致(更名登记除外);申请登记的房屋，在房屋登记档案记载的范围内;申请变更的内容与提交的有关证明文件一致。 夫妻共有的房屋，在夫妻之间更名的，按变更登记的有关规定办理。 房屋坐落名称变更，申请人提交房屋登记表、房产平面图复印件的，登记部门应在表、图上加盖坐落名称变更章。 (五)抵押登记 1、房屋抵押 申请登记的抵押人与房屋所有权证记载的所有权人、房屋登记档案记载的所有权人、抵押合同中的抵押人一致;申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人、债权人一致(委托银行贷款的抵押权人可以不是银行;反担保的抵押权人为担保人);申请抵押登记的房屋应在房屋所有权证、房屋登记档案记载的范围内并与抵押合同约定的标的物一致;抵押担保的债权金额不得超出抵押房地产的价值。 用已抵押房地产价值大于担保债权的余额部分再抵押的，应有顺位在前的抵押权人同意的书面证明。余额部分价值的认定，以第一次抵押登记的抵押物价值为准。 申请抵押登记的房屋无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。 2、预售商品房抵押(含经济适用住房) 商品房买房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保设定抵押的，登记部门予以办理抵押登记。 申请登记的抵押人与商品房预售合同中的买房人、抵押合同中的抵押人一致;申请登记的抵押权人与抵押合同中的抵押权人、债权人一致;抵押登记的房屋应在商品房预售合同约定的买卖标的物的范围内并与抵押合同约定的抵押标的物一致;抵押担保的债权金额不得超出预售商品房的价值。贷款用途应为支付购房款。买房人所购商品房，已被开发企业设定土地使用权抵押或在建工程抵押的，应先解除抵押。 申请抵押登记的预售商品房无司法机关、行政机关查封等限制权利的情况。 抵押登记后，为抵押权人核发预售商品房抵押登记证明(附件)，并在四份预售登记的预售合同中注记已抵押。 3、商品房初始登记后，开发企业以未出售的房屋设定抵押的，应先办理房屋变更登记，核减已转移登记的房屋。抵押人、抵押权人提交已销售尚未办理转移登记房屋的情况说明，已销售尚未办理转移登记的房屋，开发企业不得设定抵押。 了解更多有关房地产法常识，请点击：
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