1、开发商在集体土地上建设的预售房。根据《房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营。集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发。因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，是无法办理权属证书的。

2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有具备房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发企业建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。

（七）“售楼宣传单”的法律效力。

《解释》明确规定，商品房的销售广告和图片资料为要约邀请，只要具备以下条件，就应当视为要约：1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺；2、此说明和允诺应当具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，即应当承担违约责任。开发商的销售广告或图片资料基本上都有一行意思大致相同的小字在不显眼的角落，“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性告知并不能免除其诚信责任，只要图片内容符合解释中所规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。

（八）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。

这属于开发商的重大违约。但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理─仅规定开发商退回房款并给付一定利息。预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花更多的钱才能找到，这种机会成本的损失在合同中未明确规定赔偿，索赔成功率微乎其微。

（九）房屋面积误差问题

房屋建筑面积、公摊面积、套内建筑面积与商品房买卖合同中所约定的面积不相符，成了商品房买卖中出现频率最多的问题之一。

开发商在《商品房买卖合同》中往往只约定了该房屋的建筑面积，对公摊面积、套内建筑面积没有约定。这不符合《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”购房合同中应明确上述三个面积，并明确发生误差时的处理方式。此外，开发商在《商品房买卖合同》中对建筑面积误差往往约定：“实测面积与预售面积不符的按照《商品房销售管理办法》中的相关规定处理。”根据《商品房销售管理办法》的规定，房屋建筑面积出现误差，开发商可以要求购房人支付不大于该房屋建筑面积3％的多出部分面积的房款。[3] 

（十）商品房预售款的交付与使用管理问题

预售商品房预先收取部分购房款的形式现已被大量采用。预交购房款形式其本身并无不当，但实践中存在许多问题。

1、没有法律程序作保障。虽然《房地产管理法》对预售商品房的条件及程序作了规定，但对预售款在什么时期征收、预收多少没有统一规定，造成各房地产开发企业预售款收取混乱的情况。有的开发经营单位在工程项目尚未明确批准或规划方案尚未完全确定时就征收预售款，结果造成许多纠纷。

2、对预售款收取的额度缺乏控制。预售款的收取往往随心所欲，对预售款收取比例缺乏控制。有的开发经营企业在工程设计图纸刚出来时就要求一次性交纳全额购房款。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用全部收取。这一规定应通过法律或法规的形式将共固定下来，使其具有法律的约束力。

3、交付商品房的期限缺乏约束性，购房人往往交款后长期得不到商品房。法律中应明确，超过合同约定交付房屋一定期限的，购房者有权解除合同，售房者除退还购房者购房款本息外，还应承担违约责任并赔偿购房者损失。如果购房者要求实际履行的，房地产开发公司除承担违约责任外，仍应承担继续履行交付房屋的义务。

4、预售款的使用管理缺乏监督保障。有的开发经营单位甚至把预售款挪作他用。《房地产管理法》明确规定商品房预售款必须用于有关工程建设，不得挪作他用。为此，应明确规定预售款必须存入指定的专门银行，由银行加以监督管理。同时,对预售款的使用情况，审计部门也应加强监督审计，购房人有权就预售款的使用情况进行质询。

（十一）商品房买卖合同无效的损害赔偿范围。

商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但如果合同成立并实际开始履行，如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题应进行确认。

合同过错方对受损方损害赔偿的范围，包括在合同无效情况下信赖利益的赔偿和合同解除情况下可得利益的赔偿，关键在于受损方在合同履行后所能获得的好处是否能够确定以及为此付出的相应的社会成本。房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。此利益依附于不动产之上，当买受人占有此不动产并随后取得房屋所有权时，此利益与不动产并不分离。但是，一旦合同被确认无效，不动产需要返还时，此部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不再依附着不动产返还给有过错的出卖人，同时也基于物权行为的无因性、独立性，升值部分应属于无过错的买受人在占有该房期间内的无论是经营还是居住所产生的自然孳息，其所有权人为买受人。[4]“法律不能让过失方因自己的过失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”如果商品房买卖合同无效的后果是由于出卖人的过错造成，且在确认合同无效后，要求买受人退还此房，由出卖人得到房屋升值部分，就会产生有过错的一方不仅不会为自己的违法行为付出任何代价，相反还可以得到意外丰厚的利润，其违法行为的否定后果则完全由无过错的买受人来承担，这无疑有悖于法律的公平原则。